再晚來一步，深圳樓市筍盤地圖，就要消失了

在舉國關注雄安新區的一舉一動的同時，深圳樓市正在悄然發生一些變化。

在剛剛過去的3月，二手住宅共成交4838套，環比大幅增加116%；成交面積約40.9萬平方米，是一手住宅的5倍左右。

從周成交情況看，已經連續三週突破1000套大關，上週（3月27日-4月2日）更是達到了1524套的水平。

如果把一手和二手放在一起看，則是呈現連續6週上揚態勢，上週則接近2000套的水平。

3月二手住宅價格下跌幅度持續收窄，跌幅在-5%-10%的樣本樓盤佔比減少3個百分點，-5%-0%區間的佔比增加5個百分點。

上圖簡單看，就是代表價格上漲的紅柱變多變長，代表價格下跌的綠柱變少變短。

哪些房子容易成交？

當然是那些筍盤了。“火線哥”（DChuoxian）最近跟業內朋友聊天，得知早期低於市價10%的二手盤被剛需客買走，接下來是8%的筍盤，後面就是5%的盤源......

再來看看一手市場：

這是“火線哥”（DChuoxian）在3月八個開盤、加推的新盤中，節選的幾個簡報。

從開盤當日去化水平看，最低的僅為10%，最高的為37%。達到三成以上去化率的有兩個，這在當下的市況，尚屬不錯的水平，房源集中在坪山、沙井等較為偏遠的區域，均價在3.6萬元/平方米以下。

調控政策之後，撿一手“筍盤”成為主流。

在調控加碼加辣的背景下，部分因為多重因素而“低價走量”的新盤，以大體量+高性價比的開盤方式，吸收掉了活躍的剛需客的購買能量。

在這種市況下，市場上的筍盤已經快要被消化掉了。

“火線哥”（DChuoxian）這幾天狠扒了一下深圳主要幾個區域的價格指標，推出來一份“筍盤片區地圖”，是一個區域中價格最低的片區，筍盤的命中率大為提高了。

需要說明的是，因為一手盤源成交案例相對較少，所以選擇盤源較多的二手市場來作比較，在價格上，一二手相差不大。

近一年來，福田區的均價峰值出現在去年三季度，達到7.7萬元/平方米的水平，隨後小幅回落，現在剛剛停留在7字頭。

在所有的片區中，保稅區的均價不出意料地墊底。一年來一直保值5字頭的水準，目前是5.1萬元/平方米的水平，較福田區整體均價有27%的差距。

羅湖在去年最高水平是5.7萬元/平方米，較3月份的5.3萬元/平方米，差距並不大。

布心片區因為臨近龍崗，房價始終在區域內最低，現在是4.5萬元/平方米。未來可以關注東曉—布心片區舊改項目。

鹽田是原特區內四個區域中，房價水平最低的，目前都沒有突破4字頭。

鹽田的樓盤成交量較低，各個片區的價格水平相差不大，價格最低的梅沙片區在3.5萬元/平方米，與整個區域的水平相當。

龍華的價格已經趕上羅湖了。2016年三季度的峰值，已經超過羅湖，3月份回落到5.2萬元/平方米的水平。

龍華各個片區的樓價並沒有大幅拉開距離，即便是相對低價的民治片區，其價格走勢與龍華區的走勢亦步亦趨。

在距離6字頭僅一步之遙後，寶安的價格現在是5.4萬元/平方米，已經下跌了一成水平。

西鄉片區當選寶安筍盤最密集區域，價格也最低，為5.1萬元/平方米。

龍崗區房價最低的橫崗，在今年初，均價一度跌破3字頭，現在勉強維持在3.2萬元/平方米的水平。

接下來，“火線哥”（DChuoxian）重點要講一下南山區。

南山最近風頭頗勁，轄區內有兩個自貿區，又逢上粵港澳大灣區的利好，未來值得高看一眼。

南山的是全市高房價樓盤密度最高的區域，一手房價連續三個月保持10萬元/平方米的水平。

就片區而言，赤灣處於雙自貿區疊加效應區域，且是前海和後海的輻射片區，也是粵港澳大灣區的影響範圍，未來發展前景看好。

這裡濱海靠山，遠離都市喧囂，非常安靜。沿路都是參天的古樹，濃廕庇日，還有一些著名景點，比如天后古廟、宋少帝陵等等。

PS:4月8日（週六）下午2點到5點，“火線哥”將和大咖“樓兔子”一起，在山語海營銷中心（ 南山區 蛇口 赤灣五路）開一場有溫度的分享會，主題為“粵港澳大灣區時代房產投資趨勢將何去何從”。關於粵港澳大灣區、南山以及當下市場的任何問題，可以在文末留言，也可以當場考考我們。

從市面上看，南山新盤的售價普遍在7萬元/平方米以上的水平。

一季度，南山新盤成交中，有兩個樓盤成交價格尚停留在6字頭，分別是山語海和塘朗城。一季度山語海主要銷售小戶型，約為6.2萬元/平方米。目前在售大戶型，價格約為7字頭。