'1個月地產信託少了430億 防範違規資金進樓市再升級'

7月份房地產集合信託發行規模大幅度下降。

房地產信託融資繼續收緊，強監管下，7月份房地產集合信託發行規模大幅度下降。

用益信託的數據顯示，7月份（截至28日）房地產集合信託發行了323個，規模總計655.78億元；而6月份發行項目為605個，規模總計1084.51億元。7月份同6月份相比，發行規模環比減少了39.5%。

“信託資金在房地產開發資金中的佔比雖然不大，但一直以來在房地產商的拿地階段佔重要地位。23號文全面收緊這塊業務，對信託公司的房地產信託業務壓力很大，同樣對中小房企也是如此。”一位華北地區信託人士對第一財經記者表示。

1個月規模少了430億

近期房地產融資政策收緊，房地產信託也成為重點管控之一。

5月17日，銀保監會下發23號文稱，明確整治：向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等。

7月初，多家信託公司收到窗口指導，監管具體要求不同，但整體都是控制地產信託業務增速，提高風險管控水平。

政策的加碼，切實反映在房地產信託成立和發行上。數據顯示，7月份房地產集合信託發行了323個，環比減少47%，規模總計655.78億元，環比減少了39.5%。另外，在7月份的第4周，房地產類信託的募集規模僅16.73億元，環比減少50.19%。7月房地產信託成立規模則為485.35億元，較6月的716.51億元亦下滑32.26%。

“7月政策面對房地產信託全面收縮，投向房地產領域的集合信託資金大幅下滑。不過，基礎產業和金融類信託表現良好，科創板的開市和火爆為金融市場帶來了一波行情。基礎產業成為近期集合信託產品的中流砥柱，募集規模佔比達到45.11%。”用益金融信託研究院研究員喻智稱。

對比2019上半年與2018年的房地產開發資金來源結構，中信建投(18.620, -0.76, -3.92%)證券分析師黃文濤稱，國內貸款對房地產開發資金來源的拉動率2018年為負、2019上半年轉正，貸款從拖累房地產開發資金增長轉為加速其增長。社融增速自2018年末見底回升，2019上半年“寬信用”的部分資金流向了房地產，部分直接體現為金融機構對開發商的貸款，另一部分則通過期房銷售和居民購房貸款支持房地產開發資金來源增長。在信用擴張的支持下，2019上半年房地產投資增速站上了2015年以來的高位。

雖然，信託資金在房地產開發資金來源中的比例不大，但貢獻不可忽視。在房地產項目取得“四證”之前，信託資金作為前端資金的重要來源，對規模較小、流動資金較少、負債率高的房地產企業相當重要。

“2019年一季度，信託資金在房地產開發資金來源中的佔比快速回升，與同期信貸資金拉動率的由負轉正一致。房地產融資政策收緊將壓低下半年地產信託資金的比重，並加大房地產開發資金來源回落的壓力。由於同期影響相對較弱，信託融資收緊導致的資金來源增速回落可能導致三季度房地產投資增速回落近0.5個百分點。四季度較強的滯後影響顯現，預計可能導致年底房地產投資增速回落1.2個百分點，全年累計增速降至10%以下。”黃文濤表示。

不過，也有信託業內人士對第一財經記者表示，雖然現在房地產前端融資業務全線收縮，理論上將堵上這條路，但具體尺度由地方監管拿捏，某些地方的信託公司還在做房地產前端融資的業務。

防範違規資金進入樓市升級

7月30日，中央政治局會議再提“房住不炒”。會議要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

次日，央行稱，近日召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會：近年來金融系統加快推進金融供給側結構性改革，銀行業信貸結構出現積極變化，特別是在加大小微企業信貸投放方面取得明顯效果，但房地產行業佔用信貸資源依然較多，對小微企業、先進製造業、科技創新企業、現代服務業、鄉村振興、精準扶貧等領域支持力度仍有待加強。

“落實房地產市場平穩健康發展的長效機制。保持房地產金融政策連續性穩定性。保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理。加強對存在高槓杆經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。”央行稱。

第一財經記者發現，今年上半年，監管密集規範金融機構對房地產開展的業務。在信託業處罰方面，粵財信託因違規開展房地產信託業務、違規開展銀信合作業務等，被罰款225萬元；中融信託被罰款210萬，原因是開展房地產信託業務不審慎等；北方信託因違規發放房地產自營貸款以及利用信託資金違規發放房地產貸款，遭處罰80萬元。銀行業更多，單單在23號文之後，領到房地產業務相關罰單的銀行將近30家。其中，7月5日，寧波銀保監局一日之內發佈11張與房地產業務有關的罰單。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，上述政策對於信貸結構優化給予了更為明確的指導，充分體現了當前房貸領域“房住不炒”政策的落實，防範各類違規資金進入到房地產市場。明確房貸政策的連續性和穩定性，也肯定了個人房貸適度增長的模式。從此類政策可以看出，後續政策層面和房貸層面不太希望出現大起大落，以穩定為導向，同時這也有助於形成更好的預期效應。

對於強化對消費貸、理財資金等方面的管控，嚴躍進稱，這一表述或和近期部分違規推銷貸款的行為有關。雖然看上去部分銀行貸款額度是比較緊的，但是不排除實際過程中依然存在各類違規資金通過各種渠道流入到房地產，或者說審核方面的力度是不強的。今年下半年若是金融環境有鬆動的可能，那麼依然需要管控好資金，防範各類違規資金進入到樓市。

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文章來源:第一財經