2018年第一場雪，似乎來得更早些。12月份第一週，我國北方大部分城市都在漫天雪花飛舞中開啟真正的冬天，大家都在翹首以盼迎接新的一年到來。
2018年前11月房地產市場回顧
回首即將過去的2018年，國際形勢風雲變幻，國內經濟一波三折，整體上，無論國際還是國內因素，中國宏觀經濟諸多方面都面臨嚴峻挑戰。面對史上最嚴厲的行業調控政策以及國內經濟增速放緩下行的壓力，我國房地產市場卻在“內憂外患”中，頑強逆生長，仍然取得可喜成績。
國家統計局最新數據顯示，2018年1-10月份，全國房地產開發投資9.93萬億元，同比增長9.7%，其中住宅投資7.04萬億元，同比增長13.7%，住宅投資占房地產開發投資的比重高達70.8%；1-10月份，商品房銷售面積13.31億平方米，同比增長2.2%，其中，住宅銷售面積增長2.8%；商品房銷售額11.59萬億元，同比增長12.5%，其中，住宅銷售額增長15.0%。無論房地產開發投資金額，還是住宅銷售金額與面積均已接近2017年全年水平，預計截至到11月份數據就將會完成對2017年度的全面超越。
綜合克而瑞、中指院與億翰智庫等全國三大房企銷售排行榜的統計數據，2018年前11個月，按照流量全口徑，全國至少已經有25個房企邁入1000億元銷售收入“俱樂部”陣營，頭部房企碧桂園、恆大、萬科等更是超過5000億元，有望年底衝擊7000億元大關；TOP100中絕大部分已經提前鎖定全年既定銷售目標。預計2018年底，上述三大榜單中TOP100門檻即將達到300億元。毫無疑問，行業投資銷售的慣性驅動與部分居民的剛性需求仍成為2018年我國房地產行業持續發展的原生動力。
2018年，雖然無論是投資拿地金額，還是住房銷售收入，中國內地房地產市場都將不可思議地刷新史上最佳數據，但是卻絲毫不能掩蓋在實體經濟整體下行以及持續跟進政策管控下房價的慘淡。2018年11月，環北京區域燕郊房價已從2017年3月最高點成交均價35000元/平米，一路暴跌至近期掛牌價格12000元/平米左右，下跌幅度接近70%，而且絕大部分房源有價無市，無人問津。無獨有偶，與深圳一河之隔的香港，也結束自2009年以來的樓市牛市。2018年11月，香港樓市一二手樓成交量腰斬，暴跌累計超過50%，同時現在香港樓市均價已經從最高點下調10%-15%。而這只是一個縮影，事實上從2018年9月開始，全國百城房價普遍開始觸頂後回落，目前跌幅有所擴大，部分城市已經達到20%。
在如此艱難的時局且又普遍悲觀的預期之下，中國內地房地產市場又該何處何從？確是一個值得深入探討的話題，下面從幾個維度試圖去解析這一困局。
2019年地產行業之投資拿地策略
2018年國慶節前夕，作為曾經的行業帶頭大哥——萬科董事長鬱亮在內部會議上首次提出“活下去”。此話一經流出，語驚四座，不啻於給地產界扔下一枚超級重磅炸彈，頭部房企尚且如此低調，後面小弟們可怎麼活下來？話說如此，但是後面萬科的表現確實讓人大跌眼鏡，10月份，A股上市房企華夏幸福公告顯示，北京萬科擬收購華夏幸福5家項目公司的部分股權，暫定交易價款約為32.34億元。11月份，萬科又出手了——斥資3.55億元將恆大集團旗下嘉凱城5個房地產項目公司攬入懷中。東方財富網數據顯示，按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地金額接近500億元，達到458.7億元，超過保利、碧桂園、融創、恆大四家房企的244.1億元、137.9億元、69.1億元、62.4億元拿地權益金額之和。一邊高喊活下去，一邊迅猛收購拿地，萬科的過冬邏輯似乎讓人“丈二和尚摸不清頭腦”，但是屹立於中國內地地產界30餘年“不倒翁”而且“叱吒風雲、君臨天下”近20年的萬科，顯然有其過人之處，我們試圖管中窺豹，一探其中一斑，然後總結2019年投資拿地策略。
如果說資金是房企之血液的話，那麼土地就是房企之糧食。所謂手中有糧，心中不慌。在2018年前10個月中，萬科在拿地這一塊的金額已然增加到1000億。
根據CREIS中指數據顯示，包含招拍掛權益土地及收併購土地，2018年1-10月，萬科在環渤海區域拿地金額為172億元，面積為332萬平米，位居該區域拿地房企第2位，僅次於中海地產；在長三角區域，萬科是拿地金額和拿地面積的雙料冠軍，金額和麵積分別高達441億元和628萬平米；在中西部區域，萬科也是排行第二，金額和麵積分別為356億元和1141萬平米，僅次於碧桂園；在珠三角區域，萬科統治力大為削弱，金額和麵積分別僅為110億元和119萬平米，暫列該區域第10位。
同樣，根據中指院有關數據統計，過去10年來，全國典型百座城市二手商品房價格在穩步上漲，從2010年6月均價9000元/平米左右，一路上漲至2018年8月14500元/平米，漲幅高達60%，但從2018年9月開始，全國百城房價普遍開始觸頂後回落，目前跌幅有所擴大，部分城市已經達到20%，部分區域小區房價跌幅甚至高達50%。
業界有句話說的很經典，“逆勢擴張是找死，主動收縮是等死”。整體上，面對2018年三季度以來行業明顯的調整，萬科的拿地策略還是有些逆勢擴張，據不完全數據統計，特別是2018年11月，萬科新增拿地金額就超過200億元。準確而言，從2018年下半年開始，萬科應該是逆勢抄底。不過，我們可以看到截止2018年11月底，萬科依然有高達1600億元的賬面現金儲備，同時12月4日，根據萬科公佈銷售數據，2018年前11月已經實現合同銷售面積達到3599萬平米，銷售金額達到5439.5億元，雖然與榜首碧桂園的銷售額相比還是存在一定的差距，但是從增速上來看還是十分之快，已經超越恆大位居行業第二。因此，萬科確實有這樣底氣和實力進行逆勢擴張。
接下來，看看萬科在中國內地四大核心區域新增拿地情況，我們不難發現，萬科對區域還是有側重的。眾所周知，萬科過去一直重點佈局內地一二線城市，但是今年以來，萬科的發展配合國家的戰略，開始聚焦核心都市圈，關注的重點是粵港澳大灣區、長三角、京津冀等經濟圈，當然也包括武漢、西安、成都、重慶等中西部核心都市圈，在核心都市圈以外，萬科的投資都會非常非常慎重。同時，我們可以看到，萬科即便在鎖定區域內，也對土地成本進行嚴格管控，堅決不當地王，絕不拿高溢價地塊。近期，無論是華夏幸福、海航還是恆大，對資金的渴望都很強烈，因此資產出售的價格同樣都處於市場低位，通過這三個典型收購案例不難看出，萬科顯然是在複製三年前恆大、融創的模式——通過低價併購，進行拿地擴張，儘可能的“趁火打劫”，有耐心伺機撿取其他房企因為資金問題轉讓的廉價“籌碼”。
2018年氣候上的寒冬已經悄然來臨，房企的行業“冬天”還會遠麼？多少房企能夠熬過這個史上最大行業調整，孰未可知。但是，關於房企的拿地策略卻在悄然改變，頭部房企之一萬科已經先行一步，其他房企能跟上節奏麼？
我們應該對房企做一個簡單分類，一類是銷售收入位於各項房企銷售排行榜前50名企業，且資產負債率合理，賬面現金儲備充裕，企業當前現金流良好，同時與各類金融機構合作關係良好，無不良記錄，未來授信額度充裕的房企，這一類房企毫無疑問，是行業的領頭羊與排頭兵。該類企業當前經營狀況良好，同時對未來行業下行風險抵禦能力很強，能夠完全把控局勢，化解可能潛在危機，這一類企業往往是央企型房企，比如萬科、中海地產、華潤置地、保利地產等，可以採用萬科類似的做法，逆勢抄底拿地，圍繞核心都市圈進行合理佈局，補齊區域短板，儘可能在行業低谷中“火中取栗”，然後伺機蟄伏，等待行業春天來臨，厚積爆發。
另一類企業，往往是排名靠前但是現金流相對緊張，有息負債過大，資產負債率過高的企業，其中有細分為兩類：一類是頭部房企，以碧桂園、恆大與融創未代表，雖然銷售收入可觀，但是實際上有息負債數額巨大，同時在現有預售制度下，絕大部分房企銷售回款當年都無法實現結轉收入，有可能存在債務到期，回款無法跟上的流動性風險，同時大多數為民企，沒有背書，金融機構一般比較警惕，因此，通過融資渠道拿地的策略往往有些困難，在此情況下，通過銷售回款進度控制拿地節奏不失為一種好的策略，同時根據現有土地儲備情況，調整區域佈局，採取“有增有減、有保有壓”，嚴格控制規模的拿地策略顯得比較合理。另一類是前一段時間矇眼狂奔，一直通過大規模槓桿擴張帶來規模效應的排名靠前房企，在目前調控政策下，資產負債率奇高，現金流極其緊張，諸如中糧地產、泰禾集團等，更多思路與精力應該放在現有存貨去化之上，不應該再去逆勢擴張，不應該覺得現在遍地是“廉價籌碼”而彎腰去撿，而應該更是“快刀斬亂麻”，以一種“壯士斷腕”的姿態，當機立斷，採用快速低價銷售戰術，獲得現金流回籠資金，確保“活下去”，留得青山在，不愁沒柴燒，行業的春天來臨之時，依然可以有更多的機會發展壯大自己。
最後一類房企，比較危險。無論是銷售收入、資產負債率還是行業規模都不佔優，這一類往往是區域型民營房企，大多在這一輪中國房地產行業高速發展的黃金十年中發展壯大起來，得以於2008年以來幾次監管放鬆後房價報復性上漲之後的行業紅利，本身不具備對行業整體形勢判斷與風險把控能力，在此情況下，順勢而為成為不二法則，主動去槓桿，控風險，積極收縮戰線，儘可能去庫存，不再新增拿地，現金為王，落袋為安，期待行業回暖後再次殺入，機會永遠都在，安全永遠為上。
2019年房價預測
自1998年，我國住房制度改革以來，商品房這個字眼進入人們的視野已經整整20個年頭。目前，商品房早已經脫離“居住功能”這一基本屬性，成為大多數家庭與個人資產投資與保值增值的必需品。但是商品房，作為一種特殊的商品，依然具備商品的屬性，其一是供求關係決定價格走勢；其二是符合市場經濟學規律，價格不可能只漲不跌，應該有漲有跌。
以北京、上海、廣州、深圳、香港等為代表的一線城市：近期預期微跌10%左右，長期看還是有一定上漲空間。目前，北上深等三座城市二手房成交均價約6萬元/平米（下同），廣州約4萬元/平米，香港20萬元/平米，2017年北上廣深等四城經濟總量和人口已經全面超過香港，未來10-20年之內前面超越香港，上海、深圳、北京、廣州依次突圍，未來3-5年內，北上深房價均價至少10萬元/平米（即漲幅至少50%），廣州至少6萬元/平米（即漲幅至少50%）。
以杭州、武漢、成都和南京等為代表的強二線城市，近期預期保持相對穩定，長期看先跌後漲，漲幅不小，上漲幅度不會低於50%。目前，杭州現均價逼近5萬，接近上海；武漢、成都、南京等現均價超過2萬，四者是副省級城市、省會中心城市、人口超級城市（常住人口超過或接近1000萬）、GDP均超1萬億元、教育重鎮、人口持續淨流入，未來看好四大城市率先突圍加入新一線城市陣營，房價超過4萬元/平米，漲幅接近100%。
以佛山、東莞、重慶、天津、青島、寧波、蘇州、無錫等為代表的弱二線城市，近期預期會滯漲，但是人口與產業聚集地，近期有調整空間，未來漲幅不會太大，但是增幅有限，未來房價預計穩定在2萬5000元/平米以上。
以珠海、中山、惠州、南通、濟南、紹興、廈門、泉州、常州等為代表的強三線城市，近期有一定幅度下跌，但是區域經濟發達，未來還是有一定上漲空間，未來房價還是有望站穩2萬元/平米，有望接近2萬5000元/平米。
以江門、肇慶、廊坊、承德、張家口、鎮江、金華、廊坊、承德、張家口等為代表的弱三線城市，區域分化嚴重，環北京區域黑洞效應明顯預計有明顯回落，估計還有下跌空間；長三角存在產業外溢效應，預計先微跌後緩慢反彈，珠三角預計不會有太大跌幅，藉助粵港澳大灣區概念，將有會一波大的漲幅。
綜合考慮到高淨值人群與中產階層集聚度、經濟與產業基礎狀況、人口淨流入以及交通便利性等諸多因素，還是極力看多一線和強二線城市2019年房價觸底反彈趨勢，中等看多中等及弱二線、長三角與珠三角強三線城市2019年房價，看平一般區域強三線2019年房價，基本沒有太多增長空間，嚴重看空弱三線、環北京以及四線城市2019年和2020年房價。
從2018年7月開始，全國主要大中城市房價陸續才開始有所鬆動，而10月份開始正式全面下行，因此，預計在嚴厲調控下，2019年房價呈現見頂回落的過程，全國範圍至少有10%以上跌幅，未來3-5年看會出現城市與區域分化的走勢。預計到2019年第二季度左右，部分城市才會比較大的降幅，達到階段性谷底，同時中央和地方政策在各種因素的作用之下或許開始鬆動，因此2019年6月份前後部分城市迎來買房入手抄底的良機。
2019年房地產市場走勢展望
不可否認，過去十年是我國房地產行業發展的黃金時代，整個行業迎來歷史性發展機遇，並於2018年中到達階段性頂點。展望即將到來2019年，預期中國內地房地產調控仍然不會放鬆，是否繼續升級加碼有待觀察。2019年，中國內地房地產市場，雖然充滿諸多變數，但是毫無疑問，房地產行業整體階段性下行的趨勢依然確立。作為全球三大金融中心之一，香港樓市一向是東亞地區樓市的風向標，傾巢之下豈有完卵，香港樓市即將面臨10年以來最慘淡的下跌，作為血脈相連且彼此融入的內地市場，又豈有繼續不跌之理？
當前中國經濟處於“新常態”發展階段，宏觀經濟整體趨勢下行，國內經濟增速持續放緩，宏觀經濟面臨結構調整與傳統產業升級迭代，2019年房地產行業整體下行不可逆轉的趨勢，我們依然要堅定信心，堅守希望，同時堅持不破不立，穩中求變。中國內地房地產行業增速放緩，企業轉型升級已是刻不容緩，整個房地產行業也正在經歷從一級增量市場佔優到二級存量市場主導的轉變，由高增長進入了“去庫存”階段。同時，中央推行“租購併舉”制度，支持住房購買與出租兩者並行。在這樣的市場環境下，房地產行業已由過去的黃金時代步入白銀時代，甚至逐漸走進青銅時代，未來房地產開發商可能從“賣房子”轉向“賣服務”，實踐“存量時代，運營為王”的理念。
“在絕望中尋找希望，人生終將輝煌”——這句新東方創始人俞敏洪的經典座右銘，曾經激勵著無數懷揣出國求學夢想的有志青年，用勤奮、智慧與執著的人生態度，最終實現自己的人生夢想，成功抵達大洋彼岸。我們依然可以清晰的看到，相對於歐美等發達國家，中國內地房地產市場發展上行趨勢遠遠沒有結束，龐大的人口基數、日益提升消費升級需求以及宏觀經濟未來觸底反彈的宏觀基本面，都會成為2019年下半年我國房地產市場觸底後企穩反彈的最好註釋。“不經歷風雨怎麼見彩虹”，經歷2017年的熱烈，2018年的迷茫，即將到來2019年的堅守，相信在凜凜寒冬中，定會迎來2020年的中國內地房地產行業的希望之春。