合肥樓市限購半年：數據變冷 實則不少樓盤仍熱銷難買
新安晚報 安徽網訊 去年10月2日，合肥正式實施住房限購政策。半年來，限購政策效果如何？對合肥樓市影響多少？不少數據顯示，合肥樓市變“冷”了，業內稱其是“硬著陸”。不過，透過數據之外看市場背後，人們又感受到了一些不一樣的行情。
看數據：跌跌不休
房價“領漲”變“領跌”
市民聲音
“以前發現合肥房價經常‘上頭條’，上漲太快幾次上央視了；後來消停了；現在跌得剎不住了。”
國家統計局發佈的全國70個大中城市房價數據顯示，2月份，合肥房價連續第4個月下跌，其中二手房價格環比下跌0.8%，跌幅在70城中居首位。
時間回到去年限購前，合肥房價走勢強勁。
去年8月前，合肥房價漲幅驚人，新房價格環比漲幅幾乎月月排在全國前5名，有幾個月漲幅躍居全國第一；二手房漲幅更有“脫韁之勢”，多次領漲全國，最高的一個月環比漲幅接近10%。
去年10月，限購正式實施後，合肥房價一下踩了急剎車。國家統計局發佈的數據顯示，去年11月，合肥房價漲幅開始由正轉負，並且自此開始進入連續下跌模式。
除了房價數據“大變臉”，合肥樓市成交量也變化巨大。從網上備案系統顯示的成交數據來看，限購開啟後，合肥樓市也進入“冷凍模式”。去年10月，即限購開始的當月，合肥市區商品住宅銷量為3000多套，相比前一個月下跌50%；同年11月，這一數字變成1240套。截至今年3月，合肥市區商品住宅銷量一直保持在每月1000多套的水平。這一成績相比限購之前可謂慘淡。
統計數據顯示，2016年，合肥市區共成交商品住宅76501套。平均算下來，合肥去年每月住宅成交量超過6000套。這是今年合肥樓市月成交量的好幾倍。
合肥樓市限購半年：數據變冷 實則不少樓盤仍熱銷難買
看市場：依然走俏
買房還要靠運氣
市民聲音
“我為了買濱湖新區一套房，驗資兩次，每次都搖不上。不都說現在樓市不行了嗎，怎麼還這麼難買？
上週末，合肥濱湖新區某樓盤首度開盤。房源共180多套，現場客戶超過400組。這家樓盤均價超過2.4萬元/平米，最高的一套售價810萬元，普通戶型一套售價也要400~500萬元。最終，房源當場售罄。這意味著，部分客戶想買卻沒買到。
同一天，包河區某樓盤低調加推2棟洋房，總共48套房源，最高售價達2.99萬元/平米，最低售價1.6萬元/平米。總價算下來，最貴的一套要500多萬，最便宜的一套要300多萬。這次，共有60組客戶到場選房，場面雖不火爆，但也是供不應求。
如此高的房價依然搶手？如果說這出乎大家的意料的話，那最近包括肥西、新站等區域在內的諸多樓盤熱銷，則在人們意料之中。
3月29日，肥西某樓盤加推2棟高層，均價1.05萬元/平米，200多套房源在1個多小時內售罄。前不久，肥西另一樓盤開盤前一天晚上通知買房者去售樓部領搖號券，客戶排隊到晚上11點……
事實上，春節以來，肥西上演的“搶房大戰”一場接一場，火爆、低調、搶跑成為該縣樓盤代名詞。
在合肥市區，也有一些樓盤熱銷。3月，蜀山區某樓盤加推，共116套高層房源，均價為1.96萬元/平米，最終所有房源半小時售完。在新站區，每平米售價在萬元左右的剛需盤也受到市場追捧。
合肥樓市限購半年：數據變冷 實則不少樓盤仍熱銷難買
看背後：冷熱不均
房源同市不同命
市民聲音
“說現在市場冷，但不少房子還是難買到；說現在市場熱，跟以前比又差了很多。實在讓人看不懂了。”
合肥市民吳女士和愛人名下現有兩套房，手頭有幾十萬現金。她想買一套大點的改善房，不過受限購影響現在沒法買。
跟吳女士情況類似的市民不在少數。在合肥限購、限貸政策之下，部分有一定購買力的市民失去購房資格。這直接導致合肥樓市有資格入場的客戶少了很多。而那些有購買需求和購買資格的準購房人，一方面在政府大力調控下出現觀望情緒，謹慎出手；另一方面選房餘地多了，也不著急出手。買賣雙方博弈加劇。
與此同時，市場是否真如數據所呈現的那樣下跌明顯？
數據顯示，合肥房價環比下跌，成交量下滑。其背後除了市場整體降溫外，還有其他因素。如政府有一定的“限價”行為，控制房價漲幅，各樓盤此前“逢推盤必大漲”的情況不再出現。另外，限購以來，合肥市場上少見高價樓盤亮相，成交備案的多為剛需樓盤，價格相對較低，使得整體備案價格被拉低，導致合肥房價“降了”。
合肥樓市成交量下滑，則反映出供求關係的深刻變化。一方面，受到限購、限貸政策影響，部分有購買力、無購房資格的人群被擠出市場，購房需求受到直接影響；另一方面，開發商也調整了樓盤上市步伐，推盤節奏放緩，市場供應量變小。這些都使得市場成交活躍度明顯降低。
多個因素疊加之下，合肥樓市整體出現降溫。房價不再大漲，成交量不再瘋狂。但仔細分析會發現，降溫的背後，市場分化也十分明顯。
比如，肥西是限購以來合肥樓市最為火爆的板塊。但就在上個月，該縣某“地王樓盤”出現降價銷售。該樓盤在物價部門的備案均價為1.4萬元/平米，上市銷售時推出100套特價房，銷售價格只有1.15萬元~1.18萬元/平米，降價2000多元，優惠力度驚人。
在合肥市區，同樣是高端盤，有的樓盤供不應求，有的樓盤則蓄客艱難，銷售慘淡。蜀山區某樓盤上月初開盤，蓄客半年後，116套房源均價1.59萬元/平米，最後現場只去了30組客戶，去化僅有2成。
合肥樓市限購半年：數據變冷 實則不少樓盤仍熱銷難買
看未來：分化加劇
依舊冰火兩重天
市民聲音
“房價會跌到什麼程度？中意的房子容易買嗎？什麼時候出手買房最合適？”
今年4月6日，住建部和國土部聯合發文，加強近期住房及用地供應管理和調控。其中要求商品房消化週期在6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏；堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價創新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。對此，百瑞地產資訊中心主編王敏表示，從目前去化週期來看，合肥屬於要增加供地的城市。兩部委的政策是從供給側穩定房地產市場預期，抑制未來大漲的可能性。
今年以來，合肥推新的樓盤中，既有價格在每平米萬元左右的剛需盤，也有價格高於2萬元/平米的高端盤。但並不是價格低就賣得好，價格高就難賣。目前，合肥樓市分化已十分明顯。接下來較長的一段時間，這一趨勢將更加凸顯。
仔細分析，現在哪些房子好賣，背後都有一定原因。比如肥西是當前合肥樓市熱銷地區，有距離市區近、交通便利、配套設施較完善等整體優勢，但熱銷樓盤的成交均價基本維持在1萬元~1.1萬元/平米。相比市區來說，這一價格十分有吸引力。另外一些熱銷盤，價格雖高，但整體品質、特色、配套等不錯，性價比高，依然贏得市場。
反之，一些性價比低、價格卻不低的樓盤則銷售艱難。如蜀山區那個蓄客半年、去化僅有2成的樓盤。之所以不好賣，與其產品自身有關。一方面，該樓盤產品體量太小，整個小區只有3棟高層，並無特別賣點，價格卻不算低。作為毛坯高層，一套房價格最低150萬，首付40多萬元對於剛需族來說並不輕鬆。
對於開發商來說，當前的形勢是政策嚴控，土地供應加大，限價令下土地價格走低，未來品牌實力不強、產品沒有特色、價格不佔優勢的樓盤將面臨更大壓力。對於購房者來說，隨著供地量加大，可供選擇的樓盤越來越多，房價企穩，買房不用著急，性價比、升值潛力成為考量的關鍵。可以預計，未來合肥樓市中，好賣的房子可能一直熱銷，不好賣的房子則會壓力驟增。
合肥樓市限購半年：數據變冷 實則不少樓盤仍熱銷難買