（樂居 孔令薇 李豔豔 發自北京）
6月22日，北京計劃拍賣兩宗“低密豪華級宅地”。最終，首開、萬科、龍湖以聯合體姿態競得全部地塊，成為本場土拍的最大贏家。
其中，順義高麗營地塊為R2二類居住用地，以70.5億自持36%的條件被“首開+萬科+龍湖+東方華美”聯合體競得，溢價率50%，樓面價5.2萬元/平米。
作為二類居住及基礎教育用地的房山青龍湖地塊，最終被“國開+萬科+首開+龍湖聯合體”以56.1億12%自持條件收入囊中，樓面價約2,7萬元/平米。
值得一提的是，起拍前，上述兩地塊合計起拍價已高達84.4億元。其中，高麗營地塊起始價47億元，青龍湖地塊起始價37.4億元。此外，高麗營地塊被業內公認為“北京今年最佳宅地”，截止起拍前已引來18家房企報名競拍，“十八銅人陣”由此上演。
競拍過程上演“十八銅人陣”聯合體高價競得兩地塊
調控之下，地產武林血雨腥風，土拍之戰更是水深火熱。帝都“雙柺點+限價+自持+方案”的土拍規則一經亮相，對地價及市場的管控能力堪稱“史上最嚴”。
據悉，此次競拍規則仍然延續以往的“嚴厲”政策。本宗地設定合理土地上限價格，當達到土地上限價格，轉入自持商品住房程序，達到自持商品住房預設比例時，轉入高標準商品住宅建設方案。
首先迎來競拍的是高麗營地塊。截至開拍，住建委官網已收到10次報價，最高報價為49.16億元。競拍過程中，綠城首先叫價49.4億，隨後九龍倉叫價50億。之後，九龍倉步步緊追，一度舉牌至70.5億，達到土地競價上限，轉入競自持商品住房面積階段。自持比例及階梯均為2%。最終，經過52輪競價競自持，“首開+萬科+龍湖+東方華美”聯合體自持36%拿下高麗營地塊。
第二塊競拍地塊為青龍湖地塊。截至開拍，住建委官網已收到7次報價，最高報價為38.6億元。競拍伊始，“首創+遠洋+五礦”聯合體以38.8億價格率先舉牌。在“國開+萬科+首開+龍湖”聯合體觸及56.1億價格上限後，轉入竟自持面積環節。最終，“國開+萬科+首開+龍湖聯合體”以56.1億12%自持條件競得青龍湖地塊。
地塊
北京市國土局官網顯示，北京市順義區高麗營鎮於莊03-21、03-31地塊為R2二類居住用地，建面156684平方米。其中，R2住宅（21地塊）64730平方米，容積率1.01，控高24；R2住宅（31地塊）91954平方米，容積率1.01,控高24。
截至6月22日，高麗營地塊共吸引10主體共18家企業報名，分別是：九龍倉、世茂、綠城、首創+遠洋+五礦、首開+萬科+龍湖+東方華美、保利+中海+天恆+中糧、金茂、碧桂園、平安、招商。
地塊
北京市房山區青龍湖鎮東部局部FS16-0201-0012等地塊，屬於二類居住及基礎教育用地，建面210450平方米。其中，R2住宅（0012地塊）174890平方米，容積率1.6，控高18；R2住宅（0018地塊）33158平方米，容積率1.6，控高18；A33基礎教育（0014）2402平方米，容積率0.8，控高12。
青龍湖地塊共吸引7主體共17家企業報名：國開+萬科+首開+龍湖、保利＋中海＋中糧＋天恆、房山新城+城建+招商、首創＋遠洋＋五礦、碧桂園、平安、金地。
樓面價約為5.2萬 高麗營優質地塊備受矚目
此次競拍開始前，上述地塊已引發業內廣泛關注。中原地產首席分析師張大偉認為，兩宗位於房山與順義的地塊都屬於低密度地塊，均可建設成為別墅或洋房類產品。其中，高麗營地塊則以其優質地塊屬性及其高價拍出而成為焦點。
“70.5億是2016年來，北京住宅地塊最高單宗成交額地塊。”張大偉表示，“持有物業價值如果減半計算，也就是按照20369平米計算，可售商品房面積為115946平米。樓面價約為5.2萬，因為容積率非常低，包括地下、配套、車位等額外面積比例較高，價值也非常高，所以本地塊依然屬於年內住宅地塊中成交價格相對較低、價值較高的地塊。”
也有業內人士分析認為，高麗營地塊是今年北京土地市場最好的地。“溫榆河別墅區、上風上水、純淨的接近16萬方的住宅體量、近乎絕跡的容積率（1.01），本地塊地下挖三層基本就是標配！”
龍湖方面表示，該地塊住宅體量達到15.6萬㎡，是近年來非常稀缺的低容積率大體量住宅用地，很適合打造龍湖所一直擅長的低密高端別墅產品。值得注意的是，該地塊和萬科觀承別墅、新世界麗樽等高品質別墅項目相望，具有極好的別墅區氛圍，未來本項目的品質及競爭力可期。
限價、自住房或成未來北京土地市場主流
中原地產數據顯示，青龍湖區域類別墅項目目前市場單價已超4.5萬，高麗營同類型洋房別墅項目，單價也已超7萬。事實上，上述兩地塊的限價均遠遠低於區域內同類型項目的成交價格。
根據規則，高麗營地塊商品住房銷售均價不超過60508元/平方米，且最高銷售單價不得超過63533元/平方米。青龍湖地塊所建商品住房銷售均價不超過37245元/平方米，且最高銷售單價不得超過39107元/平方米。
張大偉表示，從房企角度看，在過去2年銷售後，目前房企庫存數量明顯減少，特別是這類優質低密度住宅土地，因此房企依然處於積極補倉中。從最後成交價格看，房企已經告別了3月調控前不算賬就搶地的瘋狂，整體自持比例有所降低，土地市場逐漸在迴歸理性。
龍湖方面表示，高麗營地塊所屬的高麗營鎮屬於“中央別墅區”北擴區域，且位於順義區，為龍湖一直以來的戰略深耕區域。
有一點值得注意。在土拍政策持續加碼的整體態勢下，今年年內北京的土地供應相對去年明顯增加。數據顯示，截止上述2宗地之前，目前北京已成交22宗地塊，商品房住宅（不含配建等）合計成交102.79萬平米，其中自住房成交90.57萬平米。
“半年時間均已明顯超過2016年全年總和。”張大偉表示。“從市場成交看，限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特徵。未來，北京自住房、限價房等數量依然較多。從土地供應看，預期對未來商品房市場的供應增加有積極意義。”
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