樓市“金九銀十”的慘淡猶在眼前
青島十一月的數據給人眼前一亮
供應量創出了近兩年來的新高，近15000套新房集中上市。而成交數據也量創出了近期新高，成交量僅次於“上合”前的火熱高峰，價格也超過6月份峰值。其中有網籤系統調整，致使集中網籤延後的因素，也反映了目前市場的調整並未全面鋪開效果。
全市11 月份供應量達到160多萬㎡，環比增加近一成，同比去年則幾乎翻番。50多個項目新開加推，大有年底衝刺的節奏，也是近兩年來集中供應最多的月份。成交量在連續三個月下滑後大幅反彈，只是190萬㎡的簽約中有不少“銀十”歷史業績助力，還有網籤系統調整延遲簽約的部分原因。
所以單從數據判斷，成交的反彈並不能說明市場有所升溫。相反從目前各項目的客戶量來看，市場仍然在降溫，觀望的氣氛已經初步形成，新開盤的項目去化大多在50-70%之間。而簽約均價達到14500元左右，環比升幅達9%，同比上漲17%左右。和全國諸多二線城市一樣，價格再次創出歷史新高，主城區簽約增加成為主要因素。供求增量靠北城 主城難得新供應
上市項目的區域分佈看，膠州、李滄、城陽名列前三，膠州更是佔比超過五分之一，膠南也保持10%左右。城市北部仍舊是供應的主陣地，也是競爭最為激烈的區域。西海岸佔比繼續降低，大部分集中在原膠南區域。市內四區均有項目開盤加推，扭轉了近期主城區無新盤可售的情況，改善客戶有了選擇。
成交熱點分佈區域，則是膠州、高新、膠南呈三足鼎立之勢，佔到全市成交的一半。其餘區市僅黃島佔比達10%，而城陽、即墨、平度等均有所降溫。主城區伴隨新盤加推，成交佔比一改頹勢，佔據12%的份額，調整期體現出更強的成交穩定性，也成為拉動價格上漲的主力。各區普遍上漲 主城拉高均價
成交量的大幅反彈，全市11月簽約均價環比漲幅超過9%，價格也相應創出了今年最大升幅。各區市中僅平度、黃島、城陽出現環比小幅下跌，且跌幅達10%左右。嶗山區漲幅17%，高新區漲幅10%，超過全市平均水平。
同比漲幅看，外圍新區漲幅普遍更大，市北區新項目開盤出現小幅上漲，唯一出現同比下降的是李滄區。上一輪傳統的熱點區域李滄、城陽、黃島，已經被新興的膠州、高新、膠南替代。雖然環比出現上漲，但同比漲幅繼續回落，目前出現的小範圍降價優惠，尚未對整體情況產生決定性影響。主城新盤增加 成交集中外圍
主要新增項目仍然在北部城區，特別是膠州近期集中供應量較大，套均價格在大多在100-150萬之間。主城區本月上市項目也明顯增加，主要是原四方和李滄北部的改善性樓盤，基本為250萬起價，已非普通剛需能及。
成交熱點樓盤北部城區也是主力，高新區和膠州佔據半壁江山。北城改善性項目佔比增加，均價在12000-15000之間。西海岸也有多盤上榜，則為價格相對實惠的剛需項目。主城區改善性項目雖然價高難選，但仍是銷售火熱。大規劃、大房企、大項目，還是市場成交的熱點。
數據上大漲確實好看，而實際情況確不容樂觀。歷經兩年的調控後，市場出現了量降價跌，也意味著調整進入中段。目前出現的裝修優惠、車位贈送甚至首付分期，都是鬆動的跡象。但是涉及多是個別區域的小項目，並非市場的主流，自然也難撼動高企的房價。臨近年底淡季，面臨銷售壓力，估計優惠降價的隊伍還會增加，調整尚有空間，遠未到位。
而購房熱潮的回落，觀望情緒的增長，都在改變市場的形勢。調控的最直接效果，就是過度投資的抑制，炒房收益的攤薄。那些只靠規劃、炒投資的板塊和項目，難免成為調整的重災區。現在樓市也是初冬，雖然暖意尚存，但難免漸入深寒。由此看來此波上漲，不是樓市反轉的信號，可能只是迴光返照……
樓市必經深寒
方可有來年春暖