勁爆消息！
摩根大通：預計2018年
房產稅正式進入立法程序
這兩天，摩根大通中國首席經濟學家朱海斌，談到房地產市場的長效機制時作了以下表述。
“預計2018年房地產稅會正式進入立法程序。目前看，2018年是房產稅立法比較恰當的時機，這是因為，目前房地產市場出現的一個關鍵變化是，與過去兩三年相比，目前整個房地產市場庫存量明顯下行。”
在朱海濱看來，以往擔心一旦引入房地產稅，可能會對房地產市場形成一個比較大的衝擊。從這個層面來講，目前房地產市場供求關係的變化是正式啟動房地產稅立法程序一個比較良好的時機。
朱海濱還表示，啟動立法並不意味著房產稅立即實施。
“啟動立法並不是馬上開徵房地產稅，房地產稅真正實施要等到2019或者2020年。”朱海濱表示，引入房產稅是一個逐步的過程，主要體現在兩個方面：
一是，從徵收的範圍來講，全國並不會一致性全部推出，各個城市根據自身情況自主選何時引入房地產稅。
比如房價漲價過快或者房價過高的地區可能會先引入房產稅，還在去庫存階段的三四線城市可以擇機考慮延遲徵收房地產稅。
二是，徵收力度也會逐步推進，可能存在一定的過渡期，或者在房地產稅的設計裡按照人均面積或者按照首套免徵。
此外，朱海濱還表示， 租賃房的供應可能跟房地產稅的推出也有關係。“如果房地產稅進入正式立法程序，有望在已有二手房市場推動住房尤其是空置房出來作為租賃房的用途。”
01
房地產稅至少要等5年，對中產影響大
今天，合肥樓市主編程大C，在北雁湖金茂灣舉辦了一場主題為“嚴厲調控下！下一輪房價的上漲邏輯及機會點”的置業大講堂。其中，程大C也拋出了關於房地產稅的觀點！
財政部長肖捷在《黨的盛會報告輔導讀本》中，這樣談到了房地產稅：要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。
一是，2017年“兩會”，房地產稅草案並沒有提交全國人大常委會審議，但人大常委已經把制定房地產稅法列入了五年立法規劃，也就是說“房地產稅”最起碼要等五年。
二是，房地產稅降了不了房價，但能抑制房價過快上漲。重慶之前試點“房產稅”，但今年上半年重慶房價依然補漲，而且每月住宅需求量都在1.5-2萬套。
三是，房地產稅對於無房階級，自然沒有影響。對於富人階級，他們能承受得起房地產稅，只要房產轉手利潤大於房地產稅支出，自然會繼續持有，所以影響也有限。
房地產稅影響最大的，就是手握3、4套房的中等收入或中產階級群體。對於一個年收入20萬的中產家庭，一年幾萬塊錢的房地產稅，佔比大，負擔大。
總之，對於房地產稅來說，短期不會出臺，不要幻想，如果出臺，請理性對待。
02
合肥房價還會漲！三個基本面、三個大趨勢
對於合肥房價，我的觀點“未來，合肥房價還有一輪上行期！5年後翻一倍，合肥市區3萬/㎡，三縣2萬/㎡，可能性也很大。”
這裡面存在一些邏輯，有三個基本面與三個趨勢：
三個基本面：
1、黨的盛會以來，定調了未來房價“穩定”的方向，這意味著漲不了，也跌不了，漲了蓋帽，跌了託底。所以，未來1-2年，合肥房價一定是鳥籠行情，政府一定會“託底蓋帽”。（房價看穩）
2、“限價盤”終究會減少，加上“浩浩蕩蕩”的回遷房網籤，會拉低均價，給地王讓路。限價盤賣完，地王、高地價盤將陸續上市，房價被動上漲，剛需買不到限價盤，只能被動接受高價盤。（房價表面不漲，實際已漲）
3、地鐵紅利。合肥地鐵1、2號線剛剛形成“十字型”骨架，紅利剛剛開始。從歷史經驗來看，地鐵與房價上漲是正相關關係。
地鐵對房價影響，核心要素是地鐵口。合肥地鐵口的“資源稀缺曲線”呈現倒“U”字型，為什麼？
現在，地鐵未成網，紅利沒有完全釋放，所以地鐵口價值不高。隨著城市擴大，地鐵網形成，地鐵口的價值開始快速增加，但到最後，地鐵網絡全部形成，地鐵口增多，供大於求，價值就不那麼明顯了。(房價中短期看漲)
三個大趨勢：
1、金融。從“黑天鵝”到“灰犀牛”，到防範“明斯基時刻”，金融風險在增大。這主要由於市場穩定、趨好，人們加槓桿、冒風險的投資概率增大，一旦達到臨界點(往往意識不到)，危機、崩盤就會出現。
近幾個月，央行存款增速在下降，銀根收緊。所以，四季利率度不斷地上浮，元旦幾家銀行還會上浮利率。
所以，2018年加息或上浮利率將是大概率事件。這意味著，購房者的預算與成本要增加。(房價變相上漲）
2、土地。這個供地政策變化最大，雖然2017-2019年每年居住用地供應10000畝左右，但10000畝裡商品住宅佔比多少，將對樓市影響巨大。
比如，2017年10500畝居住用地裡，只有7400畝是商品住宅用地，其他都是棚戶區、城中村改造用地、拆遷安置用地。此外，後續幾年，隨著租購併舉的住房制度的深化，每年租賃住宅用地佔比約在15%，就必然會減少商品住宅用地的佔比。
此外，合肥樓市庫存達到高位，ZF也會考慮緊縮土地供應，託底土地市場，保證土地財政。
一旦，商品住宅供地減少，後續轉化的新房就會減少，只要合肥有人口紅利與住房需求，市場供小於求，房價就不可避免的出現上漲。(倘若供應不足，導致房價上漲)
3、人口。“十二五”期間，孫金龍同志在市委中心組理論學習會議（2010年9月21日）上談到，從我省情況看，合肥要成為特大城市，應當是區域內的總人口，包括城市的和農村的，至少要有1000萬，城市化率至少要達75-80%。
大目標1000萬人早早就有，人口缺口意味著住宅需求會增加，如果供應跟不上，供小於求，房價自然會漲。
合肥市是安徽單核城市，是人口湧入型城市。每年，合肥常住人口湧入官方數據8-10萬/年，但遠遠不止這些，根據有關調查數據，實際上合肥流入人口在30萬左右/年。(潛在住房需求大，調控放開，需求釋放，房價會漲。)
總結：無論是從基本面，還是趨勢來看，合肥房價還是會“穩中有漲”。
03
抄底合肥房價的機會點在哪？
通過合肥70城房價指數的歷史數據來看，房價是有漲跌波動的，目前已進入“偏冷區”，而歷史上的“偏冷區”都是抄底期。只要，後續調控放開，合肥房價還有一輪上漲期，那上漲期在哪？
判斷後續週期變化，我們可以參考“房價收入比”這個指標。根據測算，2000-2017年合肥經歷3次泡沫高峰，每兩輪高峰期間隔在6年，也就是3年房價一漲跌，6年一輪迴。
大膽預測，2019年房價收入比會跌入谷底，意味著“收入追上房價高位，買房幸福感最佳”。隨後，限購、限價可能放開，需求釋放，房價反彈。到2022年，房價收入比達到高點，這意味著“房價增速超過收入增速，買房壓力增大”。
在這期間，隨著長效機制的建立、完善，2022年後，合肥房價波動的波幅變小、頻率變慢，這意味著房價逐漸趨於穩定。
所以，在迎接2022年的房價上行週期前，2017-2019年都是抄底點。
結 語
未來，合肥房價還會有一輪上行期！5年後，合肥房價翻一倍的可能性也很大，合肥市區或漲到3萬/㎡，三縣或漲到2萬/㎡。
此外，如果“抑制需求端的限購、限價”政策不退出歷史舞臺，等到調控放鬆、取消後，市場需求會釋放，房價也會反彈、大漲，樓市週期也避免不了繼續做“俯臥撐”。
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