當前，“限購”把很多渴望買房的老百姓們攔在了門口，想方設法上車的人們開始找各種途徑希望能早日買房，而“法拍房”，也在這段時間給了他們一絲希望。

所謂法拍房：

“法拍房”即“司法拍賣房”，一般指人民法院在民事案件強制執行程序中，按程序自行進行或委託拍賣公司公開處理債務人的房產，以清償債權人債權。

法拍房網拍流程包括項目公告、付保證金報名、參與競拍、支付餘款、結算交付五個環節。

上週，想住粉絲群裡有位朋友（以下簡稱A先生）分享了自己參與司法拍賣房的經歷，當時A先生由於限購沒資格，並且抱著“萬一能撿漏”的想法，所以去嘗試參與了法拍房，沒想到最後中標了。

拍 賣 主 談 談 法 拍 房 的 流 程

想住採訪了A先生，瞭解到大致的拍賣經歷如下：

9月17日，A先生在淘寶拍賣上報名了武侯區五大花園79㎡的房子拍賣。

9月18日，大約20人蔘與拍賣，起拍價50多萬，拍賣保證金大約在起拍價的10%左右，最後以90.6萬成交。

9月29日，向法院確認賬戶，直接線上轉款交齊剩餘尾款。

10月10日，簽訂拍賣確認書。

10月11日，領取法院裁定書，然後當天到稅務局審稅（注意，審稅關係到後續交稅的減免問題）。

11月12日，帶上所有相關材料，到不動產中心辦理完之後的相關事項，然後等候通知，再繳納剩餘稅費及領取不動產權證。

看到這個還算順暢的過程，也問了問A先生具體的感受：

【付款形式】

想住：最後是以全款的方式付款嗎？能不能貸款呢？

A先生 : 每套房子情況不一樣，估計和銀行考核標準有關，有的可以有的不可以，這些都會在法院公示上表明。

【性價比 & 手續流程】

想住：你覺得你這套房買的值嗎？

A先生：個人覺得如果有購房資格，首選新房，次之二手房，最後再考慮法拍房吧。其實最後成交的總價並沒有讓自己撿漏，反而成交價格比某中介掛出的二手房價格更高，性價比並不高，又不能退貨，畢竟交了保證金。

想住：您覺得性價比不高的主要原因是因為後期產生費用其實比想象中高嗎？

A先生：“一方面是稅高，其次是手續繁瑣。關於收稅，每套房的稅費不同，契稅則會根據家庭情況有減免政策，我的只徵收了1%，但是上家的個稅3%也是買方承擔。這些都會在法院公示上寫明。

手續辦理，我也算幸運的，遇到了辦事能力強的法官，一般情況，從第一次去簽署拍賣確認書到領取法院裁決書需要10-14天左右，中間法院還有解封等流程，而我兩天辦完了所有手續。”

【房屋“背調”很重要！】

想住：整個流程下來，你覺得參與法拍房最需要注意的是什麼呢？

A先生：一定要注意房屋情況，可以提前約法院看房，留意房子是否存在租約，有沒有人佔用，這些都會影響之後的過戶問題。據我瞭解，有大半年沒有完成過戶的。

想住：那你確實很比較幸運。

A先生：可能是真的喜歡成都這個城市而帶來的好運吧。

法 拍 房 的 注 意 事 項

就如A先生所說，法拍房確實有許多需要避坑的地方，瞭解清楚這些“陷阱”，仔細看拍前法院給的各種相關競買公示，謹慎參與。

拍前查核房子情況

1.仔細閱讀“競買公告”查看房子在拍賣前是否有租約。

根據我國法律規定，如果房屋在拍賣前帶有租約，有租客居住，則租約繼續有效，必須要等到租約到期才能收回房子。萬一簽了個10年20年的，要麼賠違約金，要麼就只是買回一張紙。

2.瞭解房子是否佔有戶口。

如果已經有戶口占有房子的學位，那必須等到上一個學位到期，才能入學就讀。萬一孩子才上一年級，你就需要等足6年，所以想買學區房的要謹慎考慮。

3.瞭解上一個房東是否已經搬離。

根據法律規定，如果被執行人屬於低保對象或者無法自行解決居住問題的，不能強制遷出。有網友訴苦：遇到過不肯搬離的房東，並且這個房東有且只有這一套房，法院協調還得需要給他另外租房，或者要求他給一定的租金，租金也要不回來，整個協調過程耗時耗神，哭都來不及。

4.通過法院及多種渠道去了解房屋及房東的欠債情況。

一般如果有銀行抵押，拍賣公示上會有說明。但是如果一旦牽扯到有些不能查審的民間借貸，後續的麻煩不可小覷，債務人上門要債時，可能只能報警了。

明確交易費用

1.是否必須全款。

法院會提前告知付款方式，面對貸款需要規避風險：

當你把首付款付給法院以後，法院會要求等銀行放款以後才執行解封解抵然後過戶，但銀行方面又需要過戶以後才可以放款，導致三方僵持在這個環節。所以，需要提前做好打算。

2.後續交易稅費。

根據司法拍賣的行規，涉及買賣雙方的各項費用，均由競得者支付。所以，拍得後或許有一大筆稅費在等著你！不過，在成都，二手房交易的稅費一般也是均由買方承擔。

成都地區稅費政策如下：

（點擊查看大圖，以上信息來源於網絡）

購 買 法 拍 房 常 用 的 方 式

除了眾所周知的淘寶拍賣，人民法院訴訟資產官網也可以進行在線拍賣。

（ ▲淘寶拍賣 ）

（▲人民法院訴訟資產網）

想住想用以上真實的案例告訴大家，買法拍房貌似是可以在樓市均價居高不下時“撿漏”的途徑，但背後要考慮的問題並不簡單，風險不可控、成本也不可控。

如果你一心想買，一定要對所拍房子瞭解透徹，做好拍前的準備工作，謹慎！謹慎！再謹慎！畢竟，真的只有膽大心細的人才能撿到這個“漏”吧！

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