央行對於房地產的美好設想︱劉德科

這是央行的能力所不能及的

PM5:30,Jul.7th,2017

文︱劉德科

前兩天（7 月 5 日），央行發了年報（《2016 年中國人民銀行年報》）。我們來關注一下其中跟房地產有關的那幾段。

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有好幾段講房貸的。歸結起來其實就一句話：收緊熱點城市的房貸，將更多信貸資源投向三四線城市。

所以，你說，三四線城市能不火嗎。

銀根鬆緊，是影響樓市冷熱的其中一項關鍵因素。

央行年報還明確說，在非限購城市進一步降低首付比例，這是銀根鬆；同時要適當提高北京、上海等 20 多個城市的房貸利率，這是銀根緊。

去庫存（本質上是「救市」）與嚴厲調控，這兩個相反的政策同時並存，這本質上是平均主義：給熱點潑冷水，給冰點加柴火，努力讓大家活在同一個溫度內。

如果我們說得稍微誇張一點，這是「逆城市化」的操作。靠銀根鬆來去三四線城市的庫存，能持續多久？

當然，三四線城市是一個不怎麼科學的通俗稱法，所以它們大概可以分為兩類——

一類是大城市輻射圈之內的三四五六線城市，它受益於大城市的外溢或同城化，其房價即使漲得厲害，只要時間足夠，最終也可以填平泡沫；

另一個孤懸在角落裡的三四五六線城市，其房價如果過度上漲，劇烈下調是必然的。

7月6日晚間德科地產頻道《熱門城市房價趨勢分析會》的一幀PPT

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央行年報還談到了兩個美好的試點。

一個是關於公積金。原文是這麼說的：「穩妥推進住房公積金貸款證券化試點。」

什麼是公積金貸款證券化？簡單說，就是讓公積金有更多錢，給大家可以更快更便捷地獲得房貸。

那麼多樓盤拒絕公積金，直接原因是公積金放款太慢；本質原因是，公積金缺錢，不夠市場化，也懶得市場化，它不是銀行，它最開始是一項保障性制度。

但是，這項試點，響應的城市太少。畢竟，公積金是高度行政化的產物，在現行體制下，它對於絕大多數購房者的幫助，是杯水車薪。但是，深度改革公積金，又需要巨大的勇氣與魄力，還得衝破體制內的利益集團之阻礙。

簡單說，公積金不歸央行管轄，它歸住建部主管。央行再努力，也只能起配合作用，只能稍微緩解公積金的困境——我們說的困境，不是指公積金管理部門沒什麼困境，而是說民眾如何有效使用面臨著重重困境。

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央行年報提到的另一個美好試點，是 REITs。原文是這麼寫的：「繼續推進房地產投資信託基金 (REITs) 試點。」

房地產投資信託基金 (REITs)，這個詞聽上去跟我們普通人似乎沒什麼關係。但是，今天房地產所面臨的很多問題，今後都需要靠 REITs 來疏解。

比如，你能不能租到更靠譜的房子。那麼多資本、大企業看好長租公寓，是因為在期待中國可以放開 REITs，真正的 REITs。

再比如房產投資，如果你只有十萬塊錢，你估計很難投資房產，但是 REITs 放開之後，專業的靠譜的 REITs 機構就可以讓你的十萬塊錢在房產投資上獲得收益。

或許有些人會說，中國有 REITs 啊，已經有很多大企業發行了 REITs 啊。實際上，那只是「類 REITs」，但是有些企業喜歡託大，喜歡在新聞通稿上說他們發行的是中國第一支真正的 REITs。

在針對租賃運營機構的雙重徵稅問題進行改革之前，是不可能有真正的 REITs 的。簡單說，企業做租賃，不僅要交租賃稅，還要交營業稅、企業所得稅等，這樣一來真正的租金收益就很有限了，這樣 REITs 就不可能真正受投資者歡迎，無論是散戶投資者還是機構投資者。

我國從 2005 年就開始說要推行 REITs，十幾年過去了，還只是試點，並且試點的範圍還很小，並沒有實質性的推進。

央行年報說要「繼續推進房地產投資信託基金 (REITs) 試點」，也只是說說，他們只能起配合作用，REITs 要真正落地，需要進行稅務改革，解決租賃運營機構的雙重徵稅問題——這是央行的能力所不能及的。

這很難，中國香港比中國內地好些，但也沒有像美國那樣徹底解決雙重徵稅問題。所以，在中國香港，REITs 的年收益大概只有 6%-8%，但是在美國，差不多能達到10%。

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