1
話不多說，先看一張圖——
在與鄭州主城區接壤的周邊縣市中，新密是唯一一個沒有被納入限購區域的城市。
原因非常簡單粗暴——
沒資格！
（數據來源於中商產業研究院）
四月份的房價數據表明，新密的房產開發與市區乃至其它三個縣市相比，沒有過熱，房價比較合理！
3個多月過去了，在新的限購政策背景下，新密市的房地產市場，出現了什麼新的改變？價格究竟上漲了多少？投資客是否蜂擁而至？橋頭夜市的燒烤還是不是依舊美味？
帶著這些疑問我們踏上了新密之行！
2
新密的過去
研究當下，必須回顧歷史 ！
雖然從數據上看，房價低是新密不被限購的主要原因，但這僅僅是由各種因素促成的的結果。
知其然知其所以然，才是我們的態度！
那麼新密過去的房價為什麼不高呢？
1 是經濟不發達嗎？
按照通常的房地產理論，經濟越發達的地區，其房價應該與其成正比例關係。珠三角地區，長三角地區莫不是如此。
新密的經濟不發達嗎？
答案是大寫的“NO”!
（數據來源於鄭州市政府官網）
單論經濟數據，新密名列前茅，更是遠遠超過了中牟。
但中牟的房價卻是各縣市中最高的！
由此可見，經濟的發展只是其中影響房價的因素之一！
2 人口太少了嗎？
人天然就有居住的需求，人多了，自然而然對房子的需求也會增加！
新密的人少嗎？
結論還是否定的。
（數據來源於鄭州市統計局）
新密的常住人口僅次於鞏義，人也不老少啊！
人口這個因素也被排除！
3 是離主市區的距離因素嗎？
公平起見，以鄭州市政府為起點，簡單的距離測算可以發現，新密的距離也不是最遠的。
紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。
單純的坐在屋子裡，空對空的瞎想，是終究解決不了問題的。
親自走一趟很多困惑也就迎刃而解了。
這是到新密市鄭盧高速兩邊的地理形態。
（高速公路兩邊的圖片）
看到這種地形，相信很多人已經明白了。
新密市地處中嶽嵩山東麓淺山丘陵地帶，這一句淺山丘陵地帶的描述，就註定了新密市的發展，就不能像其他縣市一樣緊貼鄭州周邊，利用鄭州市資源外溢的來構建。長達幾十公里的城市斷裂帶擋住了鄭州市的需求人群，關注新密區域的眼光。
而新密本身有更高居住需求的群體，也不會像滎陽人一樣，在滎陽東買房落戶，畢竟那裡與鄭州西可以算的上是無縫銜接了。
鄭州南區才是他們的最佳選擇。君不見鄭州南邊亞星的項目，帝湖的樓盤有多少新密人購房置業。
外來置業無需求，內部改善看不上，這也就是新密房價低於其他三個縣市的主要原因。
多說一句，如果把視野擴大到整個河南省，2016年底新密市的房價在整個河南省18地市之中，也是處於平均水平靠上的。這說明了廣大人民群眾的關注點，都聚焦在鄭州這個省會熱點城市之上，從而認為新密的房價低了。
但我認為更準確的說法是新鄭，中牟，滎陽的房價高了。
中牟，鄭汴一體化的建設，白沙綠博組團的發展。
新鄭，航空港區的連帶效應，南龍湖區域的剛性需求。
滎陽，鄭州西與滎陽東的無縫接合，內需居民和外溢人群的共同居住需求。
以上這些都是在鄭州限價政策實施後，這三個地區房價飆升的主要原因，也是再次被政策所打壓的必然結果。
所以，新密人民不要認為是自家的房價低了，而是他們三個區域的房價漲太高。
結論：
1， 由於丘陵地帶的影響，造成新密地區雖與鄭州市區相接壤，仍呈現出封閉發展的內購型市場。
2， 周邊區域，由於鄭州限購以及自身發展的環境因素，進一步反襯出新密市場的平淡。
不是我不明白，而是世界變化的太快！
3
新密的現在
無容置疑！
當下的新密的房地產市場是火爆的！
從5月3日，鄭州市限購升級政策的出臺，到現在3個多月時間，新密房地產市場漲幅接近2000元/㎡，站在年初基本面4500元/㎡的立場上來看，40%的跳漲令人吃驚，讓人瘋狂！
新密市區主要有三條大街構成，分別是青屏大街、西大街和嵩山大道，呈“三”字狀東西橫向排列，呈現出“東西狹長”的地理特徵，。
市區整體街道結構顯得較簡單、緊湊，北靠著綠樹蔥茸的青屏山，
綠化極好，空氣也比鄭州市區清新了許多。
▼新密地圖
相對於市區西側的老城區，東部城區由於更靠近鄭盧高速，受到部分外出打工返鄉購房者的青睞，畢竟一下高速就到家，心理上會貼近鄭州一些。相對應的發展較晚，該區域商業和生活配套還不完善，醫療機構和教育學校正在建設中。
▼溱水橋
▼東城區街景
雖然這樣叫東、西城區，但其實新密本身面積不大，中心城區配套相對完善，更受老新密市民的喜愛。
▼金博大購物中心
鄭州人民的老朋友，也是目前新密最繁華的商業中心。
通過我們實盤調研，目前火熱的房地產市場形勢下，新密市區各項目銷售態勢都很好，很多去年開盤銷售一般的項目，近期也是一掃而空，即便其戶型是幾年前的產品，完全跟不上時代的潮流！
▼大鴻城壹號
▼其他樓盤
▼香蜜花都
▼金域藍灣
限購限貸政策通常捆綁在一起，新密市不限購，貸款政策也放鬆了許多。名下無房只需要首付20%，二套房首付也只提高到了30%，但是利率仍需要上浮10%。
新密房價暴漲的原因也無非是老生常談的那幾條。
1、限購政策的擠壓效應。周邊區域都被限購，只剩下新密這一個口子了，部分投資群體和沒有購房資格的剛需被擠壓到了這裡。
2、買漲不買跌的恐慌心理。國人本性，越漲越買，生怕上不了車。
3、交通環境的進一步改善，未來通達鄭州及周邊區域經更加便利。
著重說一下這個地鐵規劃。
根據2016年12月25日最新版鄭州地鐵規劃圖顯示：通往新密地鐵分別是7號線二期延長線和15號線。
▼地鐵線路圖
大都市圈通勤圈，地鐵是尤為重要的一環。而相對於新密與鄭州市區之間，由於丘陵地勢形成的城市斷裂帶，地鐵的建設就顯得更為重要。
筆者親見，每個售樓中心，無一不把未來規劃的地鐵線路，作為項目的賣點。
但是我想說，就算進度最快的7號線工程，延伸至新密的曲樑我預計也要在7-10年以後了。完全連接新密市區的15號線工程更是沒有確切的開通日期，畢竟這是一份規劃到了2050年的鄭州軌道交通遠期規劃。
結論：
1、據我們調查，新密市區的購房者還是以本地人為主，外地投資客戶較少。其中本地鄉鎮農民成為了其中的購房主力。未來城鎮化推進程度，將會決定新密房價的基礎。
2、改善型住房成為了目前置業人群的首選。90平以下小戶型所佔比重正在減少。
3、一線開發商的項目仍然受到追捧。永威·金域藍灣的房價始終位列前茅，由此可見一斑！
4
新密的未來
針對自身的地理環境和產業發展的要求，新密提出了“融入鄭州、對接空港、創新驅動、持續轉型”的發展要求！中心城區、新密新區、文化旅遊風景區的多層次的結構改革，也彰顯出新密市正在努力擺脫資源型城市的發展困局。
即便如此，作為一個房地產發展嚴重內需的城市，仍然不建議外來人員進入投資。
1、 短時間的跳漲，已經抹平了限購政策所帶來的溢價紅利，未來上漲的可能性已經不大。
2、 未來房價高位站崗的可能性更強。雖然上漲態勢不足，但下降的可能性也微乎其微，因為目前新密在售項目尾盤居多，市場可售的一手房供應量著實有限，在上波行情中，新密從“去庫存”變成了“缺庫存”。
3、新密作為一個城際間存在城市斷裂帶的內需型城市，自住，無所謂，投資，要謹慎。即使自住，在新房價格大幅上揚的當下，建議在二手房市場尋找更合適的機會。
4、置業鄭州市區or新密是個問題。 對於在外地工作返鄉置業的客戶，我只想說一句：同樣的資金，在新密老家買個大三房，是給父母一個安穩的家；買在鄭州四環沿線買個小兩房，是給子女的未來開拓另一片天地，你會怎麼選？
5、 最後橋頭夜市的蝦尾真真不錯，值得再次光顧！
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