中國的房地產市場是一個政策型市場，調控的影響力超過任何的經濟規律。就如同當下的樓市，過去所謂的"剛需購房者"正在被逐漸的排擠出樓市之中，未來的"剛需購房者"將會是與現在截然不同的人群，就如同我說過的，到2020年，大部分人都會與商品住宅市場說拜拜。
因為房地產的特殊性，每個城市的情況都不盡相同，但是今天要說的問題在許多城市都在發生著，本人就以比較熟悉的瀋陽樓市為例說明了。
瀋陽歷年商品住宅供應量
過去的瀋陽商品住宅市場可謂供銷兩旺，尤其是2010年至2014年這段時間，商品住宅供應面積持續在1500萬平以上。2015年以後雖然供應量逐年下降，但是隨著"去庫存"的努力，樓市銷售情況非常良好。2010至2018這9年（2018年數據截止到第41周結束，下同），瀋陽總計供應商品住宅1.37億平米146.14萬套，目前市面上商品住宅庫存量約19萬套2000萬平，也就是說過去9年裡瀋陽賣出去近130萬套住宅。要知道瀋陽9個市轄區（不含遼中區）總戶數也僅有1985317戶（瀋陽統計局2016年底數據）。
所以在2014年以前，在瀋陽想買套房並不是多難的事，普通工薪階層也能在2環附近找到不錯的商品房房源。那個時候是"剛需購房者"還比較幸福的年代。然後從2015年開始，每年的商品住宅入市量逐年下降，但是入市房源的面積開始越來越大。從上圖中我們可以看到，前些年入市住宅的平均面積在90-95平之間，這是大多數瀋陽人喜歡的南北通透兩室標戶的最佳面積段。從2015年平均單套面積低於90平之後，戶型面積開始逐年放大，89平、91平、98平，2018年則突破100平。
不僅僅是入市住宅的面積擴大了，瀋陽房價也在緩慢但穩定的攀升著。根據國家統計局發佈數據，瀋陽商品住宅房價上一次環比下降還是在2016年的2月。如果將2016年1月房價定為基準點100，至2018年8月瀋陽房價連續30個月上漲！
瀋陽房價走勢圖
上圖就是以2016年1月的瀋陽房價為基準，根據國家統計局每月發佈的商品住宅價格指數繪製的瀋陽房價走勢。2016年瀋陽房價漲了5%，2017年則陡然加速。到2018年8月，瀋陽房價相比2016年1月已經上漲了24.45%！一方面是入市房源面積擴大，另一方面是房價在攀升，兩項結合之後的總房款更是漲得厲害。
2018年瀋陽入市商品住宅平均面積和總價
2016年總房款70萬可以買到不錯的多層房源，到現在恐怕只能選擇高層了，恐怕位置還不是那麼理想。不過太過久遠的數據。2018年一季度樓市新增商品住宅還是以小戶型為主，平均總價在60-80萬元/套。但很快平均單套面積就超過100平面/套了，平均單套總價也隨之突破100萬元/套，到6月份達到最高點接近130萬元/套！雖然後續幾月有所回落，但始終保持在百萬以上，10月上半月新增入市住宅平均總價再次攀升到120萬元/套的高價。
這種變化其實是市場的正常反應。隨著房價的堅挺，大量的投機性資金湧入樓市，帶動房價、地價的不斷上升。地價高了又倒逼房價上漲。而在瀋陽這樣收入較低的大城市裡，高地價做目前公認的剛需產品肯定是要賠錢的。追求利潤的房企便開始的做"產品升級"。過去的1年，瀋陽三環內出現的別墅項目是過去幾年的總和。除了聯排，疊拼、全躍多層、墅景洋房、智能家居，或者炒產品，或者炒概念，最不濟簽約個"**物業"，都成為房企為了提高項目"品質"而想的招。
根據某媒體基於31883份樣本數據統計出的瀋陽薪資水平，約有39%的人月工資在3000元以下，20.5%在3000-4500元，也即瀋陽有60%的人月收入不足4500元，最終統計出來的平均收入水平是3887元/月。這樣的收入想匹配目前百萬/套的房價可謂是"壓力山大"，最後能做出什麼樣的選擇？或者說願意用30年的時間來換取一套房麼？如果不願意，那就可以和商品房市場說拜拜了，過去的"剛需"就這樣逐漸被樓市擠出市場，未來的"剛需"必將被重新定義，首先就是要能買得起。恐怕再過2年，商品房和大部分購房者都不會發生什麼聯繫了。
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