近期確實有很多朋友來私信說鄭州的房價要降了，特價房頻出，是不是鄭州的房價要降了？藉此機會簡單談談我的觀察。

不可否認鄭州三環外的房價確實高了

鄭州

第一、房價的最終體現應該是在周邊配套上。看過我文章的朋友應該知道，房價的主要成本因素在土地價格，而土地價格的高低主要取決於土地周邊配套情況。按照正常來說配套越是完善的區域（學校、醫院、交通等）土地價格就越高，自然體現的房價也就越高。但是實際情況是，鄭州三環外的大多數房產（除去東區外）項目周邊幾乎就是零配套或者基礎配套缺失，這樣的房產說白了價格應該比三環內的低。

第二、三環外的房價確實高的，有些離譜。鄭州北的房價尤其如此，雖然說鄭州北是優先發展區域，但是有些樓盤的房價確實比三環甚至二環內的房價都還高，這樣的高房價在房地產銷售順暢的時候不明顯，一旦進入房地產銷售寒冬期（就像這兩年）房價很難維持長期堅挺。目前市場上流出的房產價格變動和特價房最多的區域大多數集中在鄭州北。

高房價也一直伴隨著鄭州

第三、三環外房價高肯定有炒的嫌疑，泡沫依然存在。對於鄭州房地產有所關注的朋友應該知道，2016年之前鄭州限購的區域基本上集中在老城區（金水區、中原區、管城區、惠濟區、二七區）三環內區域，經開區、航空港區和高新區是不限購區域，而2016年左右是鄭州房地產最為火熱時候，可以說用全民炒房也不為過，僅僅2016年一年鄭州房價均價漲幅就高達30%；因為老城區的限購使得很多資本和炒房者將目光放在了其他非限購區域，可以說短短1年時間就使得鄭州周邊的這些非限購區域（包括中牟、新鄭、滎陽等）房價開始暴漲。這些區域的房價說白了就是炒起來的，如果說沒有泡沫，個人是不相信的。2017年5月份後進行全部限購後這些區域的房價基本就沒有漲過，就說明了這點。

特價房的推出對於剛需來說是好事，期待房價整體下跌不現實

特價房需要仔細對待

第一、三環外的房價虛高的主要原因是因為資源配套不足，但是這種配套3年左右基本就會完善（3-4環中間區域）。目前鄭州四環快速化高架已經施工，不出意外今年年底就會完成交付，這樣就意味著鄭州四環內框架已經形成，四環內的配套完善也是很快的事情。對於大多數的開發商來說熬3年還是很容易的，這點大家要明白。房地產的投資期已經過去，鄭州也不例外

第二、人口淨流入情況鄭州一直表現不錯。2018年鄭州常住人口增加達到25.5萬人，可以說成績相當不錯，尤其是實行的青年人才補貼對於大多數畢業生來說是很有吸引力的。相信2019年和未來幾年鄭州的人口流入還是會有不錯的結果，畢竟建設國家中心城市的目標在這裡，任何人不會也不敢懈怠。或許有人感覺鄭州人口變少了，尤其對於老城區的朋友來說，其實際情況是鄭州城區已經擴大了一倍有餘，人口密度相對降低了但是人口增長是事實。去鄭州周邊看看就知道了，比如：新鄭龍湖。

高架大大縮短了城市各區之間的距離

第三、特價房為什麼特價？大家要明白。這些特價房要麼就是位置、戶型、樓層、資源配套不合適才會出現在特價上，雖然說具備了居住功能，但是對於大多數人來說選擇特價房還是一種挑戰。說白了，這些房產就是不好賣才會出現特價情況！！需要大家警惕。鄭州要取消限購？又一次虛假宣傳

綜上，不可否認鄭州三環外部分樓盤的房價確實有房價虛高的嫌疑，但是期待三環外的房價出現大的的跌幅概率是不大的，畢竟按照如今鄭州發展速度幾年內配套基本完善的概率是很大的。只要配套起來，房價堅挺甚至上漲都是必然。各位覺得呢？歡迎關心房產和城市發展的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。