大河報·大河客戶端記者 段偉朵
小區的地下車庫歸屬權到底是誰的?隨著私家車增加，城市居民對車位的關注度空前。一般業主都認為車位需要從開發商手中購買，但鄭州市有一個小區“不簡單”，他們通過一波“神操作”，將300餘個地下停車位從開發商手中“爭取”了過來，租金歸小區公共所有。不料，運行了沒多久，小區業主委員會及新物業公司，被開發商告上了法庭。一審敗訴後，業主們和律師重新收集整理證據，提起上訴，昨日二審開庭審理。
【緣起】業主維權始於“自治”300餘個地下停車位
“起初我們對停車位歸屬T問題也不瞭解，不在意。”鄭州市鄭東新區恆通新城小區業主委員會主任樑芳靜介紹，直到業委會成立幾個月後，小區有購買了地下停車位的業主找到她“投訴”，稱自己從開發商手中購買的車位沒有產權證，有的是隻有一張收據，有的是有一本開發商簽署的地下車庫使用權轉讓合同。本著為小區業主們負責的態度，樑芳靜開始認真調查地下停車位的問題。
“我們小區原本規劃是1120個停車位，地上地下都有，但最後建成785個，都在地下。目前，還有300多個車位沒有賣出。”樑芳靜說，業委會成員諮詢律師瞭解到，有些停車位產權是屬於業主的，開發商不能再賣給業主，收“二回錢”。恆通新城小區應該就屬於這種情況。
這個說法讓廣大業主振奮，買了車位的打算找開發商退錢，沒買的也都觀望起來。
隨後，該小區業委會進行了“三步操作”：第一步，業委會與原來的物業公司解除服務協議，隨後通過公開招標選聘新物業公司——深圳市恆博物業管理公司鄭州分公司。
第二步，將沒有出售的300多個車位“收回”，出租給小區業主，其間，新物業公司投資建設了道閘、重新規劃了車位、鋪設了減速帶等。
第三步，業委會向業主公佈，本著取之於民用之於民的原則，這300多個地下車位的租金(包含車庫租金)用於小區公共區域設施改造及部分設施維護使用，所有租金年底將向全體業主公示。
【訴訟】40多個小區的業委會代表參加旁聽
小區業主滿意了，開發商不滿意。在開發商看來，整個地下一層的車庫車位及附屬設施均是開發商設計、施工並出資建設的，歸屬開發商所有。新物業公司居然與業委會“合謀”，侵佔了地下車位，應當予以返還，並賠償“侵佔”期間的損失費。
為了“奪回”300多個地下車位，開發商將深圳市恆博物業管理公司鄭州分公司、深圳市恆博物業管理公司及恆通新城小區業主委員會三方告上了法庭，要求停止侵權，歸還停車位及車庫，並賠償侵佔期間的損失。
今年5月，一審判決三方歸還車位，並賠償其間車位使用費12萬餘元。物業及業委會不服一審判決，提起上訴。
12月5日，二審開庭審理，300餘人到庭參與旁聽。據不完全統計，旁聽者除了恆通新城小區業主代表，還包括40多個小區的業主委員會代表，20多個未成立業委會小區的代表。經過兩個多小時的庭審，法院宣佈休庭，擇日宣判。
【三大焦點】地下停車位到底應該歸誰所有?
地下停車位到底應該歸誰所有?這到底是一場車位的“搶奪戰”還是“保衛戰”?記者多方採訪，開發商和小區業主各執一詞。
1地下停車位屬於開發商的專屬部分，還是小區業主的共有部分?
恆通新城業委會代理律師、河南春屹律師事務所律師李全永介紹，從建設用地的來源來認定地下車位的歸屬有兩種：一種是根據《物權法》第136條的規定，在地下設立建設用地使用權，由建設單位交納土地出讓金，獨立報建審批，獨立成本核算，其所有權屬開發商，可以辦理權屬登記。另一種是根據《物權法》第139條的規定，地下車位屬於地面建築物、構築物及其附屬設施所佔用的地下空間，不計容積率的，建設單位不僅將建設成本轉嫁給了業主，而且還獲取了一定的利潤，其所有權應當與地面建設使用權保持一致，屬於公共產權。
最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。
從上述法律規定來看，如果不能取得特定範圍內土地的使用權，則不能取得該土地上的任何建築物的所有權，地下車位所使用的土地是業主交納土地出讓金的土地下面的土地，小區的土地面積已經全部分攤到全體業主，小區的土地使用權為全體業主享有，並且計入了容積率，當房屋出售後，附屬建築物下面的地下車位不可能單獨獲得土地使用權，開發商不再享有該小區的土地使用權，也不享有該土地上建築物以及該建築物附屬設施的所有權和分配權。
由此可見，建築區劃內的土地由業主享有使用權。
從建築物區分所有權的角度看，建築物區分所有權分為專有部分和共有部分，恆通小區地下車位是否具備建築物區分所有權中的專有部分產權為本案的關鍵所在，在恆通置業有限公司沒有證據證明地下車位屬於專有部分產權的情況下，其不能對此享有所有權。
開發商代理人則表示，雖然小區業主購買了商品房，但並未取得地下的土地使用權，開發商在地下所建設的地下車庫所使用的土地使用權與小區業主購買商品房所使用的土地使用權並不重疊也不矛盾。《物權法》第一百四十二條規定：建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人。
2地下停車位建造成本是否納入商品房成本?
開發商代理人介紹，開發商擁有建設工程用地規劃許可證、建設工程(建築)規劃許可證附件、建設工程施工合同及付款憑據，可證明地下車庫是經過規劃許可，由開發商投資建設的，開發商為原始取得所有權人;而地下車庫的開發成本是單獨核算的，也沒有進入住宅商品房的成本。因此，地下車庫歸開發商所有是權屬清晰的。2011年9月26日，開發商繳納防空地下室易地建設保證金50萬元，隨後兩年向河南某建築公司支付鄭開“恆通新城”地下室工程項目費用共計20510000元，並繳納防空地下易地建設費900餘萬元。房屋建築面積測繪成果書、商品房買賣合同證明地下車庫並未進入小區住宅商品房的面積公攤。
業主代表認為，開發商提供的規劃許可證顯示，其建設規模包含地上地下(地下部分包含人防工程)，投資總額為4.3億元。顯然，開發商對於恆通新城小區的投資是整體的，未區分地上、地下抑或是人防工程。開發商不能證明地下車位系其單獨立項、單獨報批、單獨核算。
3 《商品房買賣合同》約定車位歸開發商，是否生效?
開發商代理人介紹，根據《物權法》第七十四條規定，建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。在購房之初，開發商就與業主簽訂《商品房買賣合同》及《合同補充協議》明確約定地下車庫、車位所有權歸開發商所有，該項約定是雙方當事人的真實意思表示，並不違反法律法規的強制性和禁止性規定，是有效的。
業主代表則表示，房屋買賣雙方在房屋交易中，雙方簽訂《合同補充協議》時處於不平等的地位，該補充協議是開發商擬製的格式合同，系排除購房者權利的協議，存在合同欺詐。
來源：大河客戶端 編輯：王丹