一般我們理解，在執行案件中，法院有權對被執行人的財產進行查封、扣押、凍結。當時大家可否知道，在某種情況下，如果被執行人已經將房產出賣的，即使沒有辦理過戶，法院也不能執行該房產。
依據我國《查扣凍規定》規定，被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
但是需要指出的是，根據我國《物權法》規定，不動產物權變動採取登記生效原則（對於不動產，如果未經登記，不發生物權變動的效力）。
因此，當被執行人與第三人訂立不動產買賣合同但未完成過戶登記時，此時第三人並不當然享有對不動產的所有權，而僅僅是享有債權，而該不動產仍屬於被執行人所有。
但是，鑑於我國當前的不動產登記不完善、出賣人不配合登記等原因，實踐中嚴格按照不動產物權變動登記生效原則執行，客觀上會影響對無過錯第三人的權利保護。為此，最高法所頒佈的《查扣凍規定》的相關規定，在一定程度上突破了不動產物權登記生效原則，也就是說，對於未辦理產權過戶手續的，只要符合一定條件，那麼仍然予以保護，購房人享有的債權可以優先於申請執行人普通債權。
需要說明的是，因為該規定畢竟已在某種意義上突破了物權法所規定的原則，因此，在實踐中必須從嚴把握，防止債務人惡意規避執行，轉移財產。具體而言，第三人（就是購房人）依據此條，主張法院無權進行強制執行的。應當具備以下四個要件：
1、第三人（買受人）與被執行人之間應當存在合法有效的房屋買賣關係；
2、第三人在法院採取查封等強制執行措施前，已經支付全部房屋價款；
3、第三人在法院採取強制執行措施前已經實際佔有該房屋；
4、是第三人對未辦理房屋產權過戶無過錯。
現在，對以上條件的一些特殊情形，天天君對此進行說明：
（一）按揭貸款的，如何認定支付全部房屋價款
實踐中，對於“是否支付全部價款”爭議較大的問題是被執行人轉讓尚在按揭貸款還款期內的房屋時，第三人以代還銀行按揭貸款作為購房款的支付方式，能否視為其已付清全部購房款。
轉讓按揭貸款期內的房屋在現實生活中主要有兩種情形。
一種是經銀行同意辦理轉按揭貸款的情形，即出賣人將尚在按揭貸款期內的房屋轉讓給買受人，經貸款銀行同意，並與買受人重新簽訂抵押貸款合同，由買受人繼續償還未到期的貸款。
此時，買受人與銀行之間已經成立新的抵押貸款合同，且房屋也已過戶到買受人名下，故當出賣人作為被執行人時，已不可能執行該房產，也就不存在適用《查扣凍規定》第十七條的問題。
另一種是未辦理轉按揭貸款的情形，即出賣人擅自將尚在按揭貸款期內的房屋轉讓給買受人，不通過銀行與開發商，雙方約定由買受人直接將首付款支付給出賣人，並由買受人以出賣人名義繼續為其代償剩餘的貸款本息，直至貸款還清後再辦理產權更名手續。
該房屋轉讓合同中，買受人的付款相當於分期付款，其付款方式的法律性質系第三人代為履行，即代出賣人分期償還銀行貸款，只有貸款清償完畢後，方能認定買受人已經付清全部購房款。因此，在該貸款清償完畢之前，不能視為其已經付清了二手房買賣合同中的全部價款。
（二）關於第三人是否實際佔有房屋的認定問題。
所謂佔有，是指主體對於物基於佔有的意思進行控制的事實狀態。佔有必須具備兩個構成要件，一是佔有人必須具有佔有的意思；二是佔有人事實上控制或管領了某物。該條在現實中還是比較容易認定的，比如是否已經掌握不動產鑰匙、是否已經使用等。
（三）如何認定第三人（買受人）對未辦理過戶登記是否存在過錯問題。
依據《查扣凍規定》第十七條中規定的“第三人沒有過錯”，應指第三人已經支付全部價款並實際佔有標的物後，沒有辦理過戶登記手續，但其未辦理產權過戶登記手續是由於登記機關未能及時辦理、出賣人不予協助、辦理登記存在客觀障礙等非第三人所能控制的原因造成的。
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