近日，隨著樓市的回暖，“房住不炒”重新被提起，更有分析認為銷售好轉多為前期剛需的釋放引起，那麼這波樓市小陽春會否持續？
樓市小陽春初顯
4月中旬，國家統計局發佈的最新數據顯示，3月份70個大中城市中，不僅新房價格上漲城市數量增加，而且二手房價格上漲城市數量也明顯增加，並且二線城市二手房價止跌反彈，一線和三線城市二手房價格漲幅擴大。
數據顯示，3月新房價格環比上漲的城市數量為65個，比2月增加8個，再次接近2017年市場熱度最高時間點。從漲幅排名來看，丹東、錦州、常德等城市房價上漲過快，漲幅分別為1.9%、1.5%、1.5%，這與此類城市政策相對寬鬆有關。
不過，受限價政策、部分城市新房“雙合同”的影響，新房價格嚴重失真，而二手房價格更能反映市場真實情況。二手房方面，3月價格環比上漲的城市有57個，比2月增加10個。從漲幅排名來看，大理、西寧、廈門漲幅居前，分別為1.8%、1.7%、1.6%。
土地市場有所回暖
其次，3月全國土地溢價率明顯提升。中指院數據表明，2019年3月，全國300個城市土地平均溢價率21%，較上月上升11個百分點，較去年同期上升3個百分點；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率24%，較上月上升13個百分點，較去年同期上升3個百分點。
另外在3月，全國300個城市土地出讓金總額為2826億元，環比增加36%。其中，住宅用地出讓金總額為2458億元，環比增加41%。中指院分析認為，在地塊質量邊際改善的情況下企業拿地意願或有所提高。分線來看，一二線城市量跌價升出讓金分別同比上漲85%、45%；而三四線城市受去年高基數影響較大，量跌價升出讓金仍大幅回落，但整體看近期土地市場景氣度有所回暖。
地產政策將收緊？
樓市小陽春初顯，市場上又出現了地產政策邊際收緊的猜測。
近日，4月中旬中央政治局會議重申了“房住不炒”的定位，並要求落實好“一城一策、因城施策、城市政府主體責任”的調控機制，分析認為這預示著一季度後國內整體樓市的調控政策可能又會出現邊際收緊的狀態。
同時，近日召開的中央財經委員會第四次會議中，提到要強化宏觀政策逆週期調節，財政政策要加力提效，貨幣政策要鬆緊適度，根據經濟增長和價格形勢變化及時預調微調。招商證券認為，中央財經委員會會議中關於“強化宏觀政策逆週期調節”的表述非常重要，大概率證明政策並未馬上轉向。
不過，該機構表示，對房地產而言，政策雖未轉向，但起碼未來1個季度是一個重要觀察期，即政策是否調整取決於2季度的經濟數據和價格數據（尤其是房價），2季度末或是政策是否轉向的時間窗口。同時，對經濟的下一步判斷也很重要，也是決定市場和政策下一步的核心，判斷後續經濟會糾偏快速復甦預期，同時房價上漲斜率或也會逐步得到修正，即判斷未來政策轉向的概率並不高。
前期回暖多為剛需釋放
受益於資金寬鬆，城市政策局部鬆綁，經濟平穩復甦等多重因素影響，房地產行業有了些許“回暖”：新房市場成交量穩步回升，土地市場高溢價地塊頻出，尤其是部分城市如北京、上海、深圳、杭州、青島、成都、廈門等二手住房成交變得活躍。
克爾瑞通過分析其一季度成交結構的變化，聚焦北京、上海、杭州、南京、重慶等5個二手房成交顯著回暖的城市，發現兩個顯著特徵：其一是京滬為代表的一線城市，以中低總價、中小戶型的三房成交為主，呈現顯著的剛需特徵；其二是以南京、杭州為代表的二線城市，則以90平方米以上、中高總價需求為主的改善市場特徵。
克爾瑞認為，綜合而言，通過剖析當前“回暖”城市二手房成交結構，不難發現都是過往兩年積壓的剛需、改善的自住需求逐漸釋放，京滬渝呈小面積、低總價比例上升的剛需特徵，杭州、南京等改善需求比例加大，偏好70-90平米麵積段的剛需客群比例不斷上升。這樣的需求格局也決定了本輪市場“回暖”持續週期的不確定性，待前期積壓需求釋放“消耗”之後，市場或將又迴歸常態。
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