2019年是一個特殊的年份，而時間在今年也剛好對半而過，不知道各位過的怎麼樣
對於我個人來說，作為一個旁觀者，一直看著樓市這個行業在我面前的曲曲折折，但是很多時候各種細小的因素總是會激起各種浪花，但是本質上不會改變潮水的方向，但是各種量變總是會質變的可能
而今天站在這個特殊的時間，我特別想和大家聊一個變數，一個可以讓賽道轉彎的變數：二手房
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我在2015年以前做樓市，主要都是在關注一手市場的，因為二手房的比例實在太低了，而且不可控不可監測，所以我們判斷樓市基本上看一手房就OK了；
我們看一手房，看這一批的供求關係怎麼樣，如果供不應求價格就會漲；或者說這一批賣什麼樣的房源，下一批的房價會怎麼波動，看一手房就可以完全的預判出未來的樓市取向；
包括我們看土地，這一波我們拿什麼土地，未來根據土地樓板繳費要分，很容易倒推出兩年之後的房價會怎麼樣。
但是，2018年開始到現在，樓市裡面的結構發生的最大的變化就是，二手房的比例會比想象中的要多很多；
16年末才只有28萬，到了19年，短短的兩年半的時間裡面，可以說翻了四倍。
這就意味著未來整個樓市裡面對房價的干擾的因素不再是簡單的只有新房，而還有二手房。
二手房對市場的干擾可以說越來越大了，因為他佔據市場的比重變得越來越多，如今你不看二手房的結構，你就不能判斷未來的樓市趨勢
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那麼真實的二手房在表達一個什麼態度呢
二手房是不可能通過預售證調控的，是完全依賴自由市場的房東房客掛牌成交的數據，完全市場經濟情況下得出的數據；
所以二手房的成交是非常能夠表明整個市場的熱度，以及市場到底處於什麼樣一個現狀。
給大家看一張在以前都不可能呈現的一張圖
來源：華泰證券
這是一張21座熱門城市的2年多來的成交變量圖，這樣的數據圖原本是很難檢測到的，因為在當地對他們來說可能沒有那麼多二手房，可能中介門店也沒有
但是現在真實的成交就會特別明顯，在2019年之前的市場，可以說城市裂變，好的一直好，冷的一直冷。
但是我們關注到2019年之後你就會發現，市場紅色模塊的個數明顯大於綠色的，這就說明整個市場的基本面在向好
另外鏈家最近其實也做了一件很有意思的事情，它統計了他所布點的城市，做了一個房東議價空間的曲線。
來源：貝殼研究院
議價空間就是房東願不願意打折賣，願不願意打折的一個空間；
數據維度有三個，從18年的第四季度、19年的第一季度到19年的第二季度，也是現在；我們發現一個特別明顯的現象，房東的議價空間開始關閉。
這說明這個市場給到房東的真實感覺，可能需求量有點起來了，可能用戶開始增多了，所以相比較17年、18年那種可以直接跳樓價的情況，在現在開始慢慢變少了。
不可否認，如今在二手房市場依然有議價空間，因為這個數值並沒有跌到零以下，但是也同樣說明現在的房東的心理預期會比以前要好
所以二手房市場折射的比我們想象的還要直接和真實，這就是這個因素對整個市場的干擾
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因為有這樣的變化，未來我們的購房思路必須要有二手房邏輯，為什麼，因為我們買了任何一套房子再賣出去，它永遠是二手房。
所以在二手房佔據市場主流需求的前提下，大家今天買的房子，一定要考慮未來跟你競爭的那套房子他長什麼樣
這是2018年整個上海二手房成交的總價範圍，確實真實的數字會比我們想象中的要差別很多。
第一，整個上海流通佔比最大的是集中在300萬到500萬左右的房子；
這說明兩個邏輯：第一，整個上海我們說最底層的這一塊需求購買力可能是在300萬左右；
第二，在市場上可能供應的房子，流通的二手房，300萬左右的房子的比重接近於七成；
明白這個數字之後，各位要想，如果說我們此刻購買的房子總價大概要下沉到300萬左右的話，未來你的競爭對手會非常多，你的房子的自主定價權就開始消失，越往上越有定價權，越往上越稀缺，這是很重要的一點。
而在這，我們說300萬總價的比例裡面，最重要的一個原因，為什麼價格定不上去？
並不是因為這些房子位置不好，並不是因為他們的地段不好，很重要的原因就是整個上海的老破小的比重，在二手房裡面佔據了太大的比例。
我們做過一個簡單的監測，基本上老破小會佔據到70%；
所以你這一次的購買，未來競爭的對手都是老破小，那麼你只有靠價格戰才有可能把它拋掉，這是現在買房跟以前不太一樣的地方，
以前是我沒有選擇，現在是大家有對比
當然你可以一輩子不換那麼買老破小也沒有問題的，老破小或者老破大你裝修好，可以一樣住得很舒服
但是如果考慮到這套房子，他依然是你家庭資產很重要的一部分，我希望未來三年、五年後可以想想他的競爭對手
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這僅僅是針對於上海存在的麼
我們監測過兩個特別重要的數據：
第一：整個市場裡面，18年、19年的二手房掛牌突然變化，以及18年用戶的房票使用程度也發生了突然的變化
在18年的時候剛需的比例急速的萎縮，首套、第一張房票的人的比例急速的萎縮。而置換的比例急速的龐大增加
這是整個市場在18年發生的最本質的變化，也是最根本的變化，
這也是我今天特別想跟各位強調的未來：你的房子賣給的對象他不是沒有房子的人，你的房子賣給的對象他自己也有房子，所以說你需要多一個理由讓他去買房
在一線城市的上海，這個結構會更加誇張
在2020年之前，基本上改善會遠遠的大過於兩倍於剛需，這個比例會越來越大；因為隨著樓市的普及，沒有房子的人越來越少。
各位一定要記得這一點，未來上海不會大量導入外來人口，沒有房票的人這種情況並不存在，所以未來支撐整個樓市需求的，一定是改善型需求為主；
這會決定你這一次買房意味著你必須要有更好的產品力、必須要有更多的附加值、必須要有品牌才有可能在你下一次置換的時候能夠突圍。
如果你現在買的是一個很一般的房子，或者說很沒有產品的房子，未來剛需客很少的時候，你會變得非常艱難。
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所以這就是樓市轉彎的地方，隨著供給量增加，房子不再太稀缺的時候，大家對好房子的需求度開始越來越高
所以在未來的時候，我希望大家買房的時候可以想想這四件事情
第一：你現在買的這套房子，在未來的五年到十年的時候，他會不會是主流？
各位有沒有這樣的感覺：“不知道為什麼，突然上海的一手房市場裡面一夜之間就沒人做兩房”；
為什麼會有這種情況存在？因為現在的需求就是三房起步，現在需求就是以三房為主，所以未來我們的需求會變成怎麼樣？
現在還有人在跟我講，我要買一房，那麼一定完蛋；不管你是什麼樣的樓盤、什麼樣的位置，如果此時此刻去買一房，在買完之後再住個兩三年，你想要拋掉是非常難的；不是說它沒有價值，是沒有人買。
我們知道樓市裡面最恐怖的一件事情叫“有價無市”嗎？這是最恐怖的事情，價格畫得很高，沒有人買。這個資產我們叫紙上資產，對你來說沒有任何意義。
第二，未來你要拋掉現在買的這套房子，用戶對面那個人他有沒有買你的理由？
因為講到很重要一點，他們並不是沒有房子，他們都有房子，這種現象未來會越來越普遍。
你還有沒有更多的理由告訴他，你可以買這裡？比如說我們的生活氛圍、比如說有沒有學區、有沒有配套更好、空間會更大、這些理由有沒有？這也是你現在買房時候必須要考慮的一個話題。
第三，必須要跳脫依賴價格競爭獲得用戶的產品邏輯。
我在剛入行的時候，我的領導跟我講過一句話，叫“整個市場裡面沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格”；只要你槓桿做足、價格有誠意，那麼對於你來說，其實你的房子是一定可以賣掉的；
對於上海來說，這種現象確實依然存在，無非說如果沒有產品力，價格的浮動會比我們想象中要大得多得多；
為了規避這一點，必須要在產品維度增加足夠的籌碼，才能夠擺脫簡單的價格競爭。
最後，今天也跟各位強調了一個折舊的因素，買房要增加那些抗折舊的購買權重。
因為對於地段來說，也是越來越好，上海任何一個地段一定會越來越好；城郊、近郊會發展，老城也會城市更新；任何地段都會越來越好，但是產品這個維度他是否有更多的抗折舊的因素？
比如說一家物業好不好，對一個小區老化是很重要的；他對立面的維護、他對景觀的維護、他對公共設備的維護、他是非常能夠讓整個小區的折舊程度延緩很多年的載體；
所以講實話，我現在買任何一套房子，我都會非常重視物業的維度。
所以這四個問題，我覺得是各位買房的時候，需要重點去考量的一個很重要的因素，不管各位買什麼樣的房子，是需要去把這個問題記在腦子裡面，看房的時候需要一直在回想的問題。
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以上這些變化說真的都是這一年來在我們面前眼睜睜發生的，不少人不理解不少人不認可，不過沒有關係，我會一直說下去，直到有一天我們真的開始接受房子已經不稀缺這件事情
但是需要注意的是，房子不稀缺不代表房子的需求匱乏，反而這樣的衝擊會加速大家去認可好的房子好的社區。在這樣的衝擊下房源的分層會更加明顯
房源分層代表著價值分層，價值分層也就意味著未來擁有這套房子的你站在哪個梯隊裡
這樣的改變總是潛移默化，但我總是堅信在未來的某一天，這樣的量變到質變會發生的更加明顯
希望大家可以在買房前能夠有自己的一個清晰的認知，能在買房時領先半步，天下在變，我們依然是我們。