最近，有朋友想購置一套二手房，但是對二手房的產權年限存在一定的擔憂。畢竟，房齡長短關乎房屋的使用年限，如果房齡較大，那麼房子的產權年限就會相應縮減。筆者認為，其實這種擔憂是人之常情。眾所周知，房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分構成，業主對房屋的所有權是永久的，但對土地的使用權一般分為40、50年或70年不等，其中普通住宅都是70年產權。不過，目前的住宅都是國家第一批商品房，所以大家自然都沒有面臨70年產權到期的情況。因此，這位朋友擔心的問題可能也是很多網友糾結的問題，辛辛苦苦花幾百萬買套二手房，70年產權到期後，這套房子究竟還是不是自己的呢？

我們先看看相關法律規定

根據《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後續期，依照法律規定辦理。此外，根據去年提交人大審議的《民法典各分編（草案）》第152條：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。

筆者認為，這雖然只是一份草案，但是也進一步給購房者們提供了可以參考的基本思路。對此，全國人大憲法和法律委員會委員孫憲忠表示，法律規定無條件自動續期，收了一次錢，以後再收幾次錢，購房者自然就不滿意，所以他個人不建議徵繳。無獨有偶。易居研究院智庫中心總監嚴躍進也表示，自動續期已經很明確了，至於是否要付費，草案也提到了減免的可能，所以下一階段就是研究續期續費的問題。

下面是筆者的幾點分析

第一，產權到期後，可能出現3種趨勢

1、產權到期可以自動續期，這點是基本毋庸置疑的。但是，下一個週期可以續期多久？還是70年嗎？目前並沒有確切政策信號，但筆者認為，考慮到房子的房齡、居住適宜度以及城市規劃等問題，下一個產權週期會小得多。

2、產權到期後，繳納一定土地出讓金的可能性較高。但是，根據《民法典各分編（草案）》來看，繳費也可能面臨繳納和免除兩種趨勢。不過，以何種形式繳納，繳納比例是多少，哪些情況可能免除還不得而知。筆者認為，下一步或會制定和完善相關法律法規。

3、產權到期後的續期續費問題或和房地產稅的落地、徵收緊密結合。假設開發商2017年拿地，2019年交房，那麼房子產權到期的時間則是2087年，估計到時候土地財政也慢慢走到了瓶頸甚至盡頭，所以續期續費或會成為地方財政收入的組成部分，特別是中西部中小城市。此前，業內有聲音認為，房地產稅開徵可能會有免徵面積或者針對首套房免徵，但房子產權到期後，如果續期可能會以年租金等稅費形式來徵繳。

​第二，未來購房者可能面臨的2種情況

首先，產權還未到期，但房子就無法居住。一方面，70年時間，畢竟很漫長，房子難免會因為質量問題而過早地無法居住；另一方面，雖然產權沒有到期，但由於城市規劃而面臨拆遷。以上這兩種情況，基本就不涉及續期續費的問題了，後者則可以直接進入拆遷流程並領取補償了。其次，產權已經到期，基本可以自動續期，但也有例外。產權到期後，如果國家對土地有其他用處，自然就會收回相關土地使用權，而針對業主的房屋，筆者認為，根據市場價對業主進行補償的可能性較大。

第三，總結：對產權到期問題無需糾結

總而言之，購房者對這個問題無需過多糾結。畢竟，對於絕大多數業主來說，距離產權到期還有幾十年的時間，而到時房地產市場的地位可能已被弱化：一方面，城鎮化發展到高水平，對房地產的拉動作用降低；另一方面，隨著人口紅利效應減弱，住房需求自然也會慢慢減少。筆者認為，從這兩個方面來看，70年後或將面臨住房明顯過剩問題，包括從爺爺奶奶、父母那裡繼承的房子在內，一個人可能會有好幾套房子，而且房價上漲動力進一步減弱。此外，到那時房地產稅應該早就已經開徵了，多套房反而變成了負擔。在這樣的情況下，筆者認為，估計很多業主更傾向於選擇把房子早早賣掉，或者選擇被國家回收，所以大家現在所擔心的問題，幾十年後可能都不算是問題了。