近3月多城樓市出現這“兩”不同尋常現象，買賣房關注3點很重要

中國房地產快速發展的二十來年以來，國內樓市發展還是有一些規律性東西可循。除去政策（不影響樓市長期發展）外，真正影響樓市，甚至房價的發展，就是樓市“三駕馬車”，即貨幣、地價、人口。貨幣因素，筆者已經在此前文章多次闡述，本文不作分析，有興趣的朋友可以翻一翻前面的文章。今天我們結合今年剛過去的3個月樓市現狀，來分析一下有關地價和人口的事，從而給出買賣房有價值的參考。

現象一：逐步回暖的土地市場

之所以用“逐步回暖”，而不用“持續火爆”這個詞，原因在於近期土地市場無論是熱度還是價格，均未達到2016年的高度。但相比2018年全國近千宗土地流拍，現在的情況要好很多，從不斷達到土地出讓城市給出的最高限價來看，土地市場持續回暖的氛圍已經形成。下面我們一起來看看近今年全國第一季度的土地市場。根據克而瑞研究中心發佈的數據顯示，主要體現如下：

土地溢價率較快回升。土地溢價率，簡單的說，就是超出計算所有成本在內的土地價格所佔的百分比，土地溢價率高低反映了開發商對後市的態度。2019年第一季度環比2018年第四季度：

二線城市合肥土地平均溢價率增長42%，廈門增長37%，昆明增長24%，重慶增長22%，杭州、寧波、南京、瀋陽、蘇州、福州土地溢價率增長在17%-11%之間。

三四線城市嘉興平均土地溢價率增長了23%，桐鄉增長37%，海寧增長12%，湖州增長9%。

從克而瑞重點監測的城市來看，全國土地拍賣溢價率排名靠前的城市主要集中在二線城市，其次是三線城市，這與房企戰略佈局重點轉移有關。土拍熱點三線城市主要以環都市圈和城市群為主，說明開發商對這些地方房地產市場看好。

現象二：戶籍全面放開，搶人大戰白熱化

近日，國家發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》中重點提出：

在此前基礎上，城區常住人口100萬-300萬Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；

城區常住人口300萬-500萬Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制；

超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目。

城市的發展離不開人才，但首先得有人。在城市卡位戰中，一些城市已先知先覺，率先出擊，並取得了豐碩成果。比如搶人大戰勝出的明星城市西安，兩年內七次降低落戶門檻，在2018年搶得近80萬人口落戶。石家莊取消了“穩定住所、穩定就業”落戶限制，成為首個零門檻落戶的省會城市。蘭州則提出全國在校的大中專院校學生均可遷入落戶。還有深圳、上海

明確調整積分落戶政策，增加落戶人數，杭州進一步降低落戶門檻，南京通過增加公共服務和降低落戶門檻實現人口流入等等，相信後面還會有更多城市跟進。

近3月多城樓市出現這“兩”不同尋常現象，買賣房關注3點很重要

從近期市場出現上面的兩個現象來看，自2018年下半年樓市趨冷，甚至部分城市出現房價回調情況以來，隨著今年春節以後，房地產市場開始出現回暖，無論是新房市場還是二手房市場，環比同比均快速回暖，被業界稱之為樓市“小陽春”，加之土拍市場助力，樓市持續回暖是大概率。為此，買賣房應重點關注3點：

1.土地市場回暖，必將作用到樓市、房價。我們不少人可能陷入“溫水煮青蛙”式的境況，什麼意思呢？認為土地市場變熱跟買賣房無關，那是開發商的遊戲。事實上，作為拿出真金白銀的開發商們，有強大的市場團隊，他們敢於豪擲數十億、上百億的資金搏擊土地市場，說明他們對後市看好。土地市場持續回溫，不僅影響購房者預期，也影響到開發商對商品房的定價，還影響到周邊二手房業主的掛牌價預期，甚至惜售。地價和房價互為作用的規律還會繼續延續下去。所以，本輪樓市企穩和回暖以近來土地市場回暖為標誌，大趨勢已經形成。

2.重點城市群人口在落戶政策作用下將繼續增加，房地產市場還有較大空間。根據國家十三五規劃，全國總共規劃了19個城市群如下：

長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群、山東半島城市群、中原城市群、長江中游城市群、關中平原城市群、黔中城市群、滇中城市群、遼中南城市群、海峽西岸城市群、哈長城市群、寧夏沿黃城市群、山西中部城市群、北部灣城市群、呼包鄂榆城市群、蘭西城市群、天山北坡城市群。

但從大數據識別的城市群中心聚合度來看，有兩個城市群識別不出來，主要原因就在於發展程度太低，沒有超大區域中心城市帶動，次級城市輔助。所以，筆者認為，呼包鄂榆城市群和天山北坡城市群短期還不具備城市群基礎。根據聯合國預測，未來10年，我們還將有2億人口實現城市化。那麼這些新增的城市人口會流向哪裡呢？

根據恆大研究院報告顯示，未來這2億新增城市人口將流入國家規劃的這19個城市群，前7個城市群將接納1.2億，剩下0.8億人口的一半將流入後12個城市群，筆者認為要撇除上面提到的兩個城市群，事實上，主要流入10個城市群，平均每個城市群分得400萬，還有0.4億人口零散分佈在其他各類城市。城市群人口的持續增長，將是未來十年樓市的關鍵支撐。

3.若有住房需求，買房就不能搖擺不定。在土地市場持續回溫和落戶政策全面放開的大背景下，本輪樓市調整已經宣告結束，將進入一個新的週期。在國家“房住不炒”的大原則下，房價短期大漲顯然不可能，但你說漲多少是大漲呢？現在一個城市一年房價漲10-20%根本就看不出來，但對於普通購房者來說，這個幅度需要久的收入呢？所以，筆者認為，無論是剛需，還是有購買資格的保值改善購房者，都是屬於有合理住房需求者，遇到性價比合適的房產，買房不能再猶豫不決。當然，從安全角度和最大化角度，還是建議在上面第二點提到的城市群內選擇，對於在這些地方的已有房產，建議還是以持有或者置換為主。

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