文/樓市大家談（quanadcom）
雖然個別城市存在房價倒掛現象，然而在現實生活當中，二手房房價一般要低於新房房價，一些剛需者為減輕購房壓力，選擇購買二手房的人也不在少數，但是比起新房，購買二手房要存在更多的風險，第一次購買二手房之時，一旦面對這四種法律風險，應該如何處理，又該採取什麼應對措施呢？
一、 虛假學區房
學區房不僅新房市場大受歡迎，在二手房市場同樣火熱，不少家長為了方便孩子上學，甚至不惜購買房齡已達四十年的二手房。然而在購買二手學區房之時，有人會碰到這種情況，讓中介幫忙找學區房，中介給自己提供了一個房源，自己在向中介公司確認是否是學區房之時，中介也不明說，只是給出地圖及招生簡章，讓購房者自己辨別。購房者乍一看，好像真是學區房，趕忙簽訂了合同，誰知買回來後發現，自己的房子並不屬於學區房劃片區域，只是剛好緊挨真正的學區房。
遇到這種虛假學區房，購房者首先是查看購房合同，看看購房合同中是否存在“學區房”這一條款，假如存在“學區房”這一購房目的，真正所得不是學區房的話，原房主視為欺詐，合同不成立，購房者可以向原房主起訴，解除合同，要求賠償。如果合同中沒有明確提出購房目的為學區房，中介公司也需因為審核過失退還居間費。
二、 漲價房反悔
和房東已經簽訂了合同，且已經向房東支付了定金和首付款，只是房貸審批暫時未通過，然而三個月之後，原本購買的二手房突然房價上漲，房東因此後悔，想要賣出一個更高的價錢，於是以房貸審批不過由，向購房者提出解約，並且不願退還定金，這種情況該當如何處理？
面對這種情況，由於銀行房貸審批只是暫時沒通過，並不是無法通過，並不屬於購房者的違約行為，而房東因為房價上漲單方面提出解約，違約方應當為房主，這種情況下，購房者應保留對方的違約證據，要求房主不僅需要退還首付，而且需要對購房者的定金進行雙倍賠償。
三、 購買抵押房
抵押房很好理解，常見的狀況是房主由於缺少資金，將自己的房子抵押給銀行，借取一大筆貸款，雖然抵押權在銀行手中，但同樣可以進行買賣。假如看中了一套抵押房，該如何進行交易呢？
購房者可以先和房主簽訂合同，要求房主在簽訂合同後十天之內，立即向銀行辦理提前還款手續就，解除房產抵押，然後先行向房主支付購房款，辦理過戶手續，對於房主解除抵押手續，應格外上心，並且注意在合同中標註，一旦違約，房主應當承擔怎樣的責任。
四、 代理房失效
房主由於時間不足、精力不夠或者人在異地的情況下，通常會委託中介公司作為代理人，負責買房事宜，然而在中介與購房者一切談妥正式簽約之時，簽約權則在房主本人手裡，如果中介公司催促購房者簽約，又該如何應對。
中介公司代替房主簽約屬於越權行為，購房者最好拒絕簽約，一旦房主計較，代理房將失效，但如果已經簽訂了合同，房主卻不答應的情況下，購房者要麼解除與中介公司的合同，要求中介公司退還定金以及中介費，重新尋找住房，要麼在解除合約之後，直接與房主進行交易。
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