二手房的交易看起來相當簡單，就是一個買賣關係，但是房子作為不動產，交易流程是相當複雜的。
比如看上一套房，得付定金吧，得看房源真實性吧，得籤合同吧，最後完事了，過戶怎麼過，你得了解吧。
如果你閒來沒事去房產交易中心逛過，你一定曉得，成都除了春熙路、華西醫院，就屬這裡的人最多了。
人多了，自然就顧不了你那麼多，你自己不搞清楚了，有可能跑幾趟，別人買個房子一天搞定，你買個房子跑十天半個月。
所以，基於以上覆雜的二手房買賣流程，本貓幫大家梳理了幾個常見的問題，很多二手房交易過程中的“坑”，咱能不踩，就堅決不靠近！
01
錢的問題
首先肯定是準備好錢， 錢的組成部分包括過戶產生的費用+房屋產生的費用（貸款/全款）。
交易過戶所產生的費用
買方：
1、契稅：房款的1、5%(面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下並且是首套房的可以繳納1%)
2、交易費：3元/平方米
3、測繪費：按各區具體規定
4、權屬登記費及取證費：一般情況是在200元內。
賣方：
1、交易費:3元/平方米
2、營業稅:差價*5、5%(房產證未滿5年的)
3、個人所得稅:房產交易盈利部分的20%(房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除)
羊毛出在羊身上，買房子一個道理，很多情況下，賣方的部分費用會轉嫁給買方。總價高起來，賣家涉及的這些稅，也就差不多是買家出的了。
貸款所產生的費用
1、擔保費(跟銀行合作的擔保公司收取)：貸款額的5%
2、評估費(跟銀行合作的對所貸款房屋作評估報告的評估公司收取)：評估價的千分之五
3、他項費(貸款抵押登記費，房產局收取)：貸款額的千分之二
4、公證費按房子價格來算，最低收200元
5、調研費(跟銀行合作的擔保公司收取)500—2000元貸款評估價一般為房屋報價的90%左右。首套房貸款最多可貸貸款評估價的70%。
按揭所產生的費用
這裡針對的是貸款的朋友，全款的土豪們，可以繞行！
涉及按揭或轉按揭時，需要支付按揭公司、評估公司及銀行等相關機構的服務費用。
按揭費用主要包括：
1、房屋查案費：每證90元，由房管局收取;
2、房屋評估費：評估價×0、5%，由評估公司收取。如果不需要出評估報告，則只收取300元的初評費;
3、按揭代理費：按揭公司直接收到的服務費用，標準是貸款額×1%
1、5%);不同按揭公司執行的標準有差異，較為普遍的是貸款額的1%或1、2%;
4、貸款保險費：貸款額×1、2×0、1%×貸款年限，保險公司收取，二手房按揭貸款的最高年限是20年;
5、貸款合同公證費：每宗300元;
6、轉按揭合同協議公證費：每宗300元;
7、交易委託公證費：每宗200元;
8、銀行公積金代辦費：每宗500元，由相應銀行收取;
9、他項權利登記費：每證250元(番禺每證500元)，由房管局收取;
10、貸款印花稅：貸款額×0、005%，由銀行收取。
其中，銀行公積金代辦費大部分銀行都不收取。另外，辦理轉按揭時，個別銀行還將收取轉按揭費，每宗500元至1000元不等。
02
流程的問題
準備好了錢，接下來就需要搞清楚交易流程了，哪一步要給錢，給好多錢，上面也已經給出了參考的標準。
二手房交易流程圖
上面這個流程，主要要注意這3點：
1、房源的真實性，確認房子是否可以出售。
那是不是取得三證，就可以100%購買了？NO！
以下房屋取得三證，但不能出售：
1、經濟適用房取得產權未滿5年，或滿5年未補交土地價款的
2、產權被查封凍結
3、購房落戶未滿時間期限的房屋
2、簽訂合約，約定雙方權利義務。
通過中介的可以直接用模板，私底下自由成交的可以在房管局下載模板。
買賣雙方資料：
買方：
是否有購房的資格、能否貸款、徵信情況、是否有還款能力（收入證明需要至少是還款金額的兩倍）。
賣方：
檢查房屋權屬證書、銀行的貸款情況、有沒有司法限制、有沒有抵押、有沒有租賃。
3.過戶問題
現在很多朋友買二手房，買的都是學區房，而學區房最重要的一點，就是落戶，買之前一定要讓房東把戶口遷走，最好的方法是在買賣合同上約定責任，讓房東在買賣合同中註明，約定時間讓房東將戶口遷走，否則承擔違約責任。
4、資金監管的問題
本貓認為，這個步驟非常重要，成都本來就有對應的二手房交易資金監管政策。
自由成交的，自願選擇是否將交易資金納入監管；
中介機構居間成交的，為了防止中介機構挪用、侵佔交易資金，必須納入監管。
辦理資金監管手續其實也很方便，前不久，成都住建也發佈了相應的服務說明。
6月14日, 成都市存量房交易資金監管服務再次完成功能升級。
將原有的監管資金劃款時間由登記後2個工作日提升為系統即時自動劃款，確保市民在領到不動產權證書30分鐘內，監管資金即可到賬。
目前僅在武侯區、青羊區、錦江區、成華區、金牛區和高新區範圍內試運行。
01
常見問題答疑
說了這麼多，肯定還是有很多朋友是比較懵逼的，畢竟各家情況不太一樣，本貓整理了幾個常見的問題，大家可以參考參考。
1、是不是查詢到賣家的房屋沒有抵押，就可以放心的購買了？
不一定。
沒有抵押，不代表沒有辦理抵押，換句話說，就是可能還在辦理抵押的路上，還沒辦理下來而已。
解決方法：合同約定。如果存在抵押，要賣家承擔相應的法律責任。
2、合同簽完了，但賣家沒有在約定的時間遷移走戶口，怎麼辦？
合同約定了時間，那就按合同追究相應的違約責任。
合同中沒有約定時間，可以達成補充協議，約定具體時間。也可以給對方發出書面的催告函，通知在合理時間內辦理過戶手續，一般按120日內過戶處理。
3、買家交了定金，但不買了，定金可以不退嗎？
先說下定金、訂金、誠意金的概念。
定金：不想買了，不能退。
給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應雙倍返還定金。同時，法律規定定金不得超過房屋價款的20%。
訂金：可以商量。
房屋交易中，如買家不履行合同義務，並不表示他喪失了請求返還訂金的權利；反之，若發展商不履行義務亦不須雙倍返還訂金，但這並不意味著合同違約方無須承擔違約責任。
誠意金：不想買了，可以退。
誠意金又叫意向金，法律上並沒有誠意金一說，不是法律意義上的違約金、定金，在房屋交易中，多數由中介公司收取後，轉交給賣方成為定金。
4、賣家二手房還在還款，他的房子可以交易嗎？
可以。
一般的處理方式是，賣家自己提前還清貸款，解除抵押，就可以交易了。
還有一種是，賣家將房子的銀行貸款轉移給你，這種需要雙方向銀行申請轉按揭業務就可以了。
關於買賣二手房，你還有哪些想了解的，可以在文章下面的留言區留言哦！