5月北京二手住宅成交量放緩，臨近畢業季租金漲幅明顯

二手房租房經濟建築孫河購房恆基地產苑承建coolandy 2019-06-14

5月份北京推介會集中推介了57宗經營性用地，隨著經營性用地的陸續入市，將在很大程度上緩解北京土地市場的供需矛盾，提升房企對北京土地市場的熱度。新房銷售均價連續兩週持續下降，原因在於限競房市場去化情況並不樂觀，開發商紛紛降價出售以價換量，使得銷售均價持續下跌。5月份北京市二手住宅成交量為13764套，同比下跌23.94%，政策的收緊使得購房者心態發生改變，加之大量限競房入市也吸引了部分購房需求，雙重因素下使得二手房成交放緩。5月臨近高校畢業季，部分租賃需求需求提前釋放，租金價格上漲明顯；隨著租房高峰期的到來，預計未來北京租金仍會持續小幅上漲。

土地市場解讀

5月北京集中推介57宗經營性用地，房山、豐臺各為8宗最多

從近一年來的土地市場供應及成交面積上來看，供應面積環比小幅上漲，成交面積下滑明顯。5月份北京供應面積31.58萬平方米，環比上漲5.62%，同比上漲19.24%。5月份北京成交面積31.58萬平方米，環比下跌47.28%。供應面積同環比雙雙上漲，漲幅較大，成交面積下滑明顯。

5月份北京市規劃和自然資源委員會舉行了2019年上半年擬供應經營性用地項目推介會，此次推介會集中推介了57宗經營性用地，其中44幅為住宅用地，土地面積共計321公頃，其中包括9宗共有產權房用地，土地面積約57公頃，擬供應的商服用地有13宗，土地面積約62公頃，總體來看，計劃出讓面積較為充足。隨著經營性用地的陸續入市，將在很大程度上緩解北京土地市場的供需矛盾，提升房企對北京土地市場的熱度，共有產權房的大量供應也將在一定程度上滿足剛需購房者的需求。

數據來源：北京國土局；整理：諸葛找房

5月北京土地成交額同環比大幅上漲，恆基以30.2億元競的孫河不限價地塊

從近一年來的土地市場成交金額及溢價率上來看，5月北京土地成交面積下跌但成交金額上漲明顯。5月土地成交金額97.23億元，同環比均大幅上漲，環比大幅上漲552.05%，同比上漲192.83%。5月北京土地市場溢價率為6.24%，環比上月小幅下滑。

5月北京出讓4宗經營性土地，規劃建築總面積約23萬平方米，涉及朝陽、海淀、亦莊經濟開發區等熱門區域，包括兩宗商業辦公用地以及兩宗住宅用地，最終，4宗土地總成交價為97.23億元。其中3宗地塊以底價成交，而朝陽孫河不限價地塊由恆基競得，成交價30.2億元，溢價率為23.32%。

5月出讓地塊概況：

數據來源：北京國土局；整理：諸葛找房

新房市場解讀

5月新房市場成交額同環比雙雙上漲，以價換量使得均價持續回落

5月北京新建商品住宅總成交額457.6億元，環比大幅上漲118.94%，同比大幅上漲148.75%，成交額同環比雙雙大幅上漲，房地產市場逐漸回升趨於穩定，5月份新房市場成交額遠高於去年同期。5月商品住宅成交均價37829元/平方米，環比下跌16.96%，同比微漲0.72%。限競房市場去化情況並不樂觀，開發商紛紛降價出售以價換量，使得成交均價持續下跌。

數據來源：北京住建委；整理：諸葛找房

5月銷售面積同環比雙雙上漲；銷供比上漲至1.71

5月份新房供應面積環比下跌，銷售面積同環比雙雙上漲，5月銷供比上漲至1.71。5月北京新房供應面積為70.92萬平方米，環比下跌10.57%，同比上漲66.44%；銷售面積120.97萬平方米，環比上漲163.67%，同比上漲155.10%。

數據來源：北京住建委；整理：諸葛找房

二手房市場解讀

5月二手住宅成交量同比持續下跌，預期改變市場逐漸恢復理性趨於穩定

5月份二手住宅成交量與上月持平，成交13764套：5月份北京市二手住宅成交量為13764套，與上月持平，同比下跌23.94%。3月份北京二手房成交量創2018年6月以來新高，市場迎來“小陽春”；4月份並沒有延續3月份熱度的持續上升態勢；5月份北京二手房市場活躍度進一步降低，二手住宅成交量與上月持平。

一方面4月下半月開始，部分城市政策再次收緊，加之北京公積金國管政策的收緊，購房者心態發生改變，市場也逐漸迴歸理性。另一方面，北京限競房迎來井噴，吸引了部分購房者，使得二手房成交放緩。

數據來源：北京住建委；整理：諸葛找房

TOP10經紀公司網籤量佔總成交量的68.11%，鏈家佔比近半

5月，排名前十房地產經紀公司二手房網籤量為10492套，佔總成交量的68.11%。其中，鏈家以網籤量7200套遙遙領先，佔總成量的46.74%，佔比近半；我愛我家以網籤量1350套位居第二，剩餘經紀公司網籤量均不過千。

5月份二手住宅掛牌量價齊跌，預期改變下購房者回歸理性

5月二手住宅掛牌量價齊跌，市場逐漸迴歸理性：5月份北京市二手房掛牌價為61746元/平方米，環比下跌0.33%，掛牌價連續3月下跌，跌幅逐漸收窄。掛牌量打破連續2月上漲趨勢轉而下跌，環比上月下跌1.43%，減少2045套。隨著市場調控加碼，市場預期有所改變，購房者逐漸迴歸理性。

數據來源：諸葛找房

日度二手住宅掛牌價波動下跌，月中達到低點後小幅回升：從單月掛牌價趨勢來看，5月北京掛牌價波動較小，截止5月中上旬掛牌價一直處於下跌趨勢，在5月21日達到月內低點後回升。

數據來源：諸葛找房

5月北京二手住宅2居室、3居室掛牌房源佔比超7成，以剛需及改善型需求為主

從二手住宅掛牌房源居室分佈來看，2居室房源佔比最多，高達44%，其次為3居室房源，佔比29%，兩者佔比超7成。可見北京二手房市場仍以剛需及改善型需求為主。各居室分佈佔比無明顯變化，市場較為穩定。

數據來源：諸葛找房

房山二手住宅量跌價漲，掛牌價以漲幅1.12%居首

從各城區二手住宅掛牌均價來看，西城區掛牌價以110048元/平方米高居榜首，環比上漲0.38%。西城、東城、海淀、朝陽房價遙遙領先於其他城區且高於城市均價。房山掛牌均價最低，為31802元/平方米，環比上漲1.12%，漲幅居首且超1%。昌平區掛牌價為41892元/平方米，環比下跌0.79%，跌幅最大。

數據來源：諸葛找房

從城區掛牌量上來看，朝陽區以41390套領先，環比下跌3.38%，朝陽區因其城區範圍較大因此房源量較多，二手房市場較為活躍；海淀區掛牌房源量17437套位居第二，環比下跌5.93%。朝陽、海淀、豐臺、昌平四區二手住宅掛牌量最多。掛牌量最多前三均為主城區，5月份朝陽、海淀、豐臺三城區掛牌房源量均有不同程度下滑，可見該三城區5月份成交上漲使得掛牌量下跌。

數據來源：諸葛找房

5月份二手住宅新增房源創2018年以來新高，調價房源中降價房源佔比連續兩月持續擴大

5月二手住宅新增房源連續4月持續上漲，創2018年以來新高：5月北京二手住宅新增房源量為41005套，環比上漲5.22%，漲幅連續2月收窄。市場預期改變下，部分業主想在最後時刻將房源脫手，所以紛紛掛牌出售。

數據來源：諸葛找房數據研究中心

5月調價中漲價房源量佔比連續2月縮小，5月份佔比為12.52%：5月北京二手住宅調價中漲價房源量佔比連續2月縮小，5月份佔比為12.52%，佔比環比縮小3.54個百分點。隨著市場預期改變，部分置換需求想在最後一波市場中儘快將手中房屋出售，紛紛下調價格。

數據來源：諸葛找房數據研究中心

降價房源量TOP20小區中主要集中在朝陽、昌平、通州三城區，套均降幅均不超5萬元/套

數據來源：諸葛找房

租賃市場解讀

北京平均租金87.91元/平方米/月，環比上漲明顯

5月份北京平均租金87.91元/平方米/月，環比上漲1.47%，漲幅擴大。北京租金在1月份春節前夕降至年內最低水平，節後隨著租賃小高峰的來臨，2月份租金環比上漲。但短期上漲後快速恢復，3月租金小幅回落，4月後，北京租金持續上漲。5月臨近高校畢業季，部分租賃需求需求提前釋放，租金價格上漲明顯。隨著租房高峰期的到來，預計未來北京租金仍會持續小幅上漲。

居室租金方面，北京一居室租金均價超5000元/月，二居室最“實惠”，各居室環比均小幅下跌，相同戶型中，大面積的房源出手更快。

數據來源：諸葛找房

城區城郊租金分化明顯，西城區最高，昌平區領跑近郊

城區城郊租金分化明顯，西城區最高，昌平區領跑近郊。北京各城區租金差異顯著，西城區以131.3元/平方米/月的租金價格高居首位，東城區其次，租金為127.73元/平方米/月。海淀、朝陽分列第三、四位，租金均過百且高於全市平均租金水平。各城區租金價格分佈梯度較為明顯。近郊方面，昌平受益於西二旗互聯網產業工作人員旺盛的租房需求，以66.25元/平方米/月的租金領跑郊區租金。

分居室租金方面，西城、東城、海淀、朝陽四個區域的一居室租金均價均超6000元/月。二居室普遍價格漲幅不是很大。三居室以朝陽平均價格最高，區域內三居室相對大面積豪宅租賃較多。