'辦公樓市場需求走低，甲級辦公樓租金波動較大；住宅投資成交放緩'

2019年7月17日，青島—— “整體辦公樓市場需求持續走低，小面積置換需求活躍；甲級辦公樓市場租金水平出現較大波動。” 仲量聯行青島分公司董事總經理白路表示，“關注生活方式及便利性的零售品牌仍在擴張積極，購物中心經營策略呈多元化趨勢。持續的調控政策影響下，高端住宅市場投資需求退場，住宅成交放緩，我們預計其房價將保持穩定。”

辦公樓市場

新增供應放緩，市場需要產品升級。2019年上半年青島辦公樓市場僅第一季度錄得17.6萬平方米新增供應，整體供應節奏放緩。目前，青島主城區核心商務區已基本完成規模增長，到2020年預計將有520萬的市場存量，但是其真正高品質的甲級辦公物業仍有較大缺口。未來隨著青島市致力於打造創投風投中心城市，加強對新動能的捕捉，資本驅動下的創新創業型企業必將在市中心選址，與市場需求和信息無縫對接，以便獲取資本和高端人才，因此會推動商業地產的再中心化發展，在城市核心區實現創新經濟活力。

市場需求持續走低，小面積置換需求活躍。2019年上半年青島辦公樓市場共錄得6.3萬平方米的淨吸納量，與2018年下半年的6.5萬平方米相比，整體市場需求維持低迷態勢。在宏觀經濟不明朗的情況下，多數企業搬遷及擴張意願較為謹慎。上半年，搬遷置換的租賃成交佔比接近70%，其中約46%的成交面積為500平米以內的小面積需求，主要集中於租金較為優惠的乙級辦公項目及降價幅度較大的甲級辦公項目。從整體市場成交的租戶行業分佈來看，專業服務及貿易零售類企業保持較為穩定的市場需求。

甲級辦公市場需求同樣遇冷，本季度甲級辦公市場淨吸納量僅為0.9萬平方米。由於金融企業及外資企業的擴張意願收縮，高承租力的市場問詢量近半年持續下降。隨著甲級辦公樓市場租金不斷下探，升級需求成為市場主要補充。上半年，搬遷升級到甲級辦公樓的租賃成交佔比約為12%。截至第二季度，全市整體辦公樓空置率為29.2%，僅環比下降0.2個百分點，甲級辦公樓空置率環比下降1.7個百分點至44.8%。

整體市場租金下降，甲級市場租金跌幅擴大。受市場需求疲軟影響，多數甲級辦公項目採取租金優惠或提供更高的產品附加值的策略以應對市場考驗。甲級辦公樓租金環比及同比分別下降2.3%和4.6%，至121元/平方米/月，降幅較上季度進一步擴大，對乙級辦公樓市場帶來一定競爭壓力。因此，整體市場租金亦出現下行趨勢，環比及同比分別下降1.7%和2.5%，至85元/平方米/月。

品質和服務成為新一輪市場競爭的決勝因素。“隨著城市進入新一輪開發週期，提高對硬件設施、科技應用、綠色健康和可持續性的關注度，是商業地產發展的主要方向。”仲量聯行青島分公司商業地產部總監李強表示，“對辦公樓市場進行配套及產品升級，同時為用戶提供人性化、定製化、 策略化的服務，是存量時代下市場競爭的關鍵因素。”

零售地產市場

上半年新增供應有限，未來城市更新項目將備受關注。2019年上半年青島零售地產市場僅錄得3.5萬平方米的社區型商業新增供應。隨著產業功能和城市功能的演進，在消費者升級需求的驅動下，零售地產的城市更新項目預計將逐漸增多，帶來豐富多元的消費體驗場景。

整體市場需求放緩，關注生活方式及便利性的零售品牌擴張積極。2019年上半年青島零售地產市場錄得4.9萬平方米淨吸納量，較去年同期明顯收縮。餐飲類品牌仍為市場需求的主要來源，約佔租賃成交量的三分之一，但擴張意願正趨於謹慎。引領生活方式及提供極致便利的零售品牌表現出較大的發展空間。首次進入青島市場的瑞典家居品牌NOME，近半年在青島零售市場連擴四店，盒馬鮮生也將在香港中路的銀座商城和李村商圈的和諧廣場分別開出其青島第二和第三家店鋪。網紅經濟下，娛樂體驗類業態正在成為商業吸客法寶，重塑商業活力。打造網紅場景式體驗的失戀博物館、以及家庭娛樂主題體驗館 51區均首次進入青島市場。

購物中心經營策略呈多元化趨勢。隨著消費格局的不斷演變，購物中心的經營策略也在呈現多元化趨勢。運營較為成熟的購物中心更看重於品牌組合和檔次定位，並引領市場租金穩定上漲。而運營尚不穩定的購物中心往往會通過較優惠的租金策略換取入駐率的上升和客戶粘性的培養。本季度全市租金環比上漲0.4%，至261元/平方米/月。全市優質零售地產項目入駐率達90.6%，環比上升1.2個百分點。

下半年將出現供應小高峰。在經歷半年的沉寂之後，下半年預計將有44萬平方米的新增供應入市，其中永旺夢樂城及青特萬達廣場均為城市副中心的大體量購物中心，進一步擴大零售市場的版圖及規模。仲量聯行青島分公司零售地產部總監曲巖萍表示：“隨著公眾消費趨勢的快速變化，以及市場整合及結構調整的加劇，促使零售運營商及品牌商在變動中溯本清源，迴歸消費需求本質，進而創造消費觸點迭代升級。”

高端住宅市場

政策收緊導致投資需求退場，住宅成交放緩。隨著“房住不炒”的理念越來越深入人心，青島住宅市場逐漸降溫，2019年上半年整體住宅市場成交量同比下降32.4%，僅為5.1萬套。市場新增供應上升，全市可售住宅套數同比上漲36.8%，達到11.9萬套。整體住宅市場價格受新項目影響，同比上漲7.7%達到12,858元/平方米，但排除新項目的整體平均售價呈下降趨勢，表明市場在調控政策影響下已進入深度調整期，市場主力購房者為剛需及剛改客群，投資型購房者逐漸退場。高端住宅市場同樣呈現量價齊跌的現象，上半年高端住宅成交量為1,461套，同比下降43.2%。

新房二手房價格持續倒掛。本季度青島高端住宅市場新房成交價約為28,600元/平方米，環比上漲1.6%，主要是由於上半年部分豪宅項目開始推盤蓄客，小幅帶動高端住宅價格上漲，但與去年同期相比仍下降5.1%。二手房成交價約為32,000元/平方米，同比上漲5.8%，一、二手價格倒掛現象明顯。二手房市場在春節過後的貨幣政策及調控政策有所放鬆的背景下，市場情緒出現一定變化帶動價格上漲明顯，近期買賣雙方觀望情緒較重，價格趨於穩定。

預計2019年青島高端住宅市場將保持穩定。整體政策環境在經過3月份的小幅波動後迴歸理性，在“穩地價、穩房價、穩預期”的政策方向下，市場觀望情緒加重，預計2019年價格整體表現將趨於穩定。