最近有人在詢問西安市區還有沒有160萬以下的四室，最好在150萬左右。
我思索了下，現在想要150萬拿下四室，恐怕難度很大。
市區的老破多層四室，很多總價的確在150萬以下；
但一部分已經不能貸款了，剩下的在銀行那裡也備受歧視，首付與貸款年限都更加苛刻。
還有個別的塔樓老破大，大面積低單價，總價也正好在150萬左右。
但這樣的房子，樓齡已經十幾年了，而且小區環境與物業管理基本不堪入目，長期居住在這樣的房子裡需要相當的決心與勇氣。
你的鄰居可能自己已經搬出去了，然後為了提高租金收益與省事，再找二房東把房子隔斷打造成群住房！
對於一些想要二胎、或者家裡人多的家庭，如果自身財力與改善尚有距離，難道目前在西安真的就無房可選了？
如果把條件稍微放寬一點，比如城郊地鐵口，在北客站附近還是有個新樓盤可以選擇。
（還有零星樓盤仍存在150萬四室的房源，比如航天城的大華翰林華府與港務區匯悅城等，這個以後有空詳說）
像銘鴻中心，它就在西安北客站地鐵口向東900米的位置，備案均價為10300，預計在6月10日左右意向登記。
它有個四室的戶型，總價150萬左右。
銘鴻中心周邊被長樂東苑的A、B、C、D區所環繞，長樂東苑是回遷安居小區，現在雖然沒有證，但是淨拿價仍舊在6500左右。
這個6500還得全款！
西安回遷房因為有發證預期，所以全款成交價通常是有產證同品質小區價位的60--65%。
如果這樣的小區像商品房一樣有證，淨拿均價大致在10400.
東邊的隆源國際城上次開盤，也就是2018年3月的開盤價是11000，而2016年上半年的開盤均價只有4650，兩年的漲幅即136.5%。
隆源國際城的小區規模相對銘鴻中心更大，樓間距與內部環境會更寬敞一些。
但是離地鐵口更遠，超過了1.2KM，這樣嚴格來說已經不算臨近地鐵口。
隆源國際城的二手房基本滿3不滿2，當前二手淨拿價在11000左右，不過因為5.3％的額外營業稅與中介費等其他稅費，買家實際支付成本在12000。
這樣看來，銘鴻中心本次10300的備案價在同區域內並不高。
它上次開盤是在2018年12月，開盤價9800.
本次將要開盤的是3#，有兩個單元，南面無遮擋，樓棟位置稍微比前期的1#、2#更好一些。
銘鴻中心容積率3.5，綠化率30%，物業費1.5塊，人車分流，2梯4戶。
小區規模較小，只有3棟樓，一共才454戶業主。
小區外面是兩棟商業樓，外立面看起來更花哨些，其中包括甲級商務寫字樓、四星級商務酒店。
3#與北面1#、2#的樓間距，據售樓部工作人員說是60米，不過我實地目測一下大概50米，這個樓間距相對一般。
對該樓盤有興趣的可以自己去實地感受一下，每週三施工現場會對外開放。
下面說一下戶型，具體就不評價了
這次開盤的兩個單元共有6種戶型
看起來很多，實際也就是4種，131㎡與133㎡南北通透三室，還有116㎡與119㎡純南三室實際是非常接近的同種戶型。
150㎡緊湊四室
175㎡大四室
131㎡南北通透三室
133㎡南北通透三室
119㎡純南三室
116㎡純南三室
開發商的戶型定價也比較有意思，
116㎡與119㎡的不通透三室均價在10800左右；
而131㎡與133㎡南北通透三室，以及緊湊四室均價在9900左右；
最大的175㎡大四室，均價在9700左右。
這樣，131㎡與133㎡南北通透三室，總價幾乎跟116㎡與119㎡的不通透三室差不多，大概只高個3萬。
你只要多花3萬塊，面積就可以大15平米，而且戶型會更好！
另外，175㎡的大四室與150㎡的緊湊四室之間，你應該優先選總價更低的150㎡戶型。
咱今天介紹的這個是剛需盤，在二手房市場上，剛需盤戶型越緊湊單價相對越高。
同樣的使用功能下，自住下家買房總是選總價更低一些的！
還有，銘鴻中心樓層之間價位的差異也很小，這個值得你去注意！
比如說這個133㎡的戶型，最差樓層1F與最好的中間靠上樓層，單價差距不到400塊。
這個是不符合真正的市場規律的！
在二手房市場上，如果高層1F不贈送地下室，不贈送花園，沒有額外的層高（比如層高4M），或者室內水平地面沒有額外的抬高（抬高相當於1F半），
1F的二手交易價只有同樓棟同戶型的8.5折
2F到5F也有不同程度的打折
在西安這樣的內地城市，剛需盤頂樓也不受待見，打9.0--9.5折。
這個樓盤的不同樓層定價沒有層次感，所以建議不選頂層與最下面的幾層！
如果到時候你對它有興趣，而且到時候能搖上號的話。
因為銘鴻中心是期房，還正在挖坑施工，所以它未來的物業與綠化到底如何，這還是一個未知數，也需要買家去刮彩票。
這個也是期房的通病，畢竟西安的樓盤在交房時能讓業主基本滿意的為數不多。
順便說一下，它的物業是西安天誠物業，對這個物業瞭解的人可以在下面方便留言。
這個樓盤的戶型面積都不小，雖然10300均價看起來便宜，但是總價區間在124萬至172萬之間。
首付離40萬尚有距離的人，可以不用考慮了。
你可以去重點關注不遠的雨潤星雨華府，這個樓盤的總價區間在81到106萬，戶型為95㎡小三室與110㎡通透三室，更適合剛需中的剛需，縱然它隔壁有個味道很大的汙水處理廠。
銘鴻中心的配套與人氣相對更好，而且離市區與地鐵口更近，現在2號線的經開市區已經推進到北苑附近了，距離銘鴻中心只有1KM，反觀雨潤星雨華府距離市區還有2.5KM。
銘鴻中心只需兩三年光景即可升級為市區，也就是在交房然後裝修完畢的時候。
雨潤星雨華府的優勢是它雖然沒配套，但是周邊有產業，而銘鴻中心周邊都是住宅區，再加上還沒成型的商貿商務服務區。
所以，雨潤星雨華府的預期租金比銘鴻中心還要高一些。
銘鴻中心最值得挑選的戶型是那個150㎡的四室，接下來是130多㎡的通透三室，其他的需要謹慎，不要瞎買亂買。
現在已經不是西安買房的良好時機了，但有些人恰好在這個時候有強勁需求，或者手上有一些鈔票又恐於通貨膨脹，那就只好買買買了。
不過要注意了，現在的市場行情跟2012年很相似。
七年前西安買房的人，現在都是人生贏家嗎？------西安樓市回往
現在13000的相當於2011--2012年的6500，你可以拿現在與當時的樓盤價位換算對比下。
目前市場上的大部分樓盤，瞎買亂買是很難不輸給通脹的，或者說只有不到20%樓盤還算值得一買，能勉強追趕M2增速。
過往的歷史與經驗已經證明了，在房產增值方面，選擇西安經開城郊與高新城郊一般情況下是最靠譜、最穩妥的決斷。
只要你老老實實去買低單價的剛需盤，同時迴避商住公寓、迴避寫字樓、迴避CEO盤的話。
那些東西通常賣不出去，所以才需要媒體與銷售格外賣力，同時賺取高額佣金！
近期精彩回首
七年前西安買房的人，現在都是人生贏家嗎？------西安樓市回往
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