樂居財經 吳詩如 發自香港
8月21日的香港JW萬豪酒店格外熱鬧，在3樓的多個宴會廳，就分別有萬科、雅居樂以及綠景中國在這裡舉行2019年度中期業績發佈會。三家房企的工作人員、媒體、投資者等，令通往會議廳的走廊顯得有些擁擠。
宴會廳6，是雅居樂集團的專場。4點15分，雅居樂集團主席兼總裁陳卓林、副總裁王海洋以及副總裁潘智勇準時出現。
對於上半年的成績，陳卓林表示滿意。“今年上半年的業績算不錯的了，尤其是預售金額能達到52%。”對於下半年，他則認為經濟環境具有挑戰性，但全年銷售目標不變。據其透露，公司未來3年的計劃已經設定，未來3年地產板塊希望能夠年增長20%；在多元業務方面，上半年營收貢獻佔比為9%，希望到年底能達到15%，未來3年遞增10%。
半年報業績數據顯示，截至6月30日，雅居樂集團營業收入同比增長12.0%至271.14億元，歸屬母公司淨利潤同比增長35.1%至50.77億元，淨利潤率為21.7%，同比上升4個百分點。地產板塊方面，上半年累計完成預售金額為582億元，完成全年銷售目標的52%；累計預售建面為405.9萬平方米，預售均價為每平方米14340元。
不過，在增收增利的同時，上半年雅居樂的毛利潤卻同比下滑31.6%，同時，毛利率也下降了19.3個百分點至30.3%。儘管中期業績公告中解釋是因為“高毛利率項目的銷售收入確認佔比大幅下降”，毛利的問題還是引來了媒體的多番追問。
毛利受累海南島項目 有信心保持在30%以上
對於公告提及的“高毛利率項目”，外界均清楚是海南島項目，而陳卓林的回答顯得風輕雲淡。其指出，整個行業中毛利率能達到30%以上“已經不錯了”。而從海南島釋放出的信號來看，他表示，2020-2022年，地產板塊上尤其是海南島項目會有銷售增長，毛利率會相應變高。
潘智勇進一步解釋稱，海南島項目的毛利率為58%，去年佔雅居樂營收的40%，今年是4.3%，少了近10倍；去年同期收入為90億元，今年入賬只有10億；去年同期毛利貢獻66億元，今年只有6億元。“如果海南島的調控政策不改變，對雅居樂而言可能要面臨難題。但我們很高興看到，自去年4月開始到今年6月30日為止，通過一年多的時間，我認為已經消化了對雅居樂的不利影響；我們現在已經站在30%這條線以上。”
毛利率降低的另一個原因，是同期土地成本和建安成本增加。潘智勇在現場釋放了一個數據：非海南板塊的成本去年同期是7500元/平方米，今年為8960元/平方米，增加了17%。
“我們很有信心以後毛利率可以做到30%以上。”潘智勇表示，這種信心來自兩個方面，第一，雅居樂非房板塊的毛利率達40%，雅生活達34%，環保板塊也有50%多、將近60%，將較好提升整體毛利水平；此外，目前雅居樂新拿的地，毛利率基本在30%左右，如果達不到，寧可不拿。
下半年“要用回款的一半來買地”
毛利之外，土儲依然是媒體的關注點。雅居樂披露的公告顯示，截至6月30日，其在72個城市擁有預計總建面為3927萬平方米的土儲，其中，位於粵港澳大灣區的土儲達915萬平方米，佔比23.3%，足夠未來4-5年的發展。報告期內新增28個項目，新增總建面692萬平方米，其中雅居樂應占權益總建面為581萬平方米，拿地金額為232億元。
雅居樂表示，2019年可售項目是134個，可售貨值超過2000億元，可售貨量集中在華南、華東及西部地區，佔比為31%、26%及21%，海南及雲南的佔比為14%。
談及上半年在公開土地市場上拿的地，陳卓林認為，230億的拿地金額是合理的。至於下半年的拿地計劃，他稱，有多少錢就做多少事，雅居樂已經有近4000萬平方米的土儲，不著急拿地。“我們按計劃用回款的一半來拿地，要看下半年現金流的情況，大概有幾十億到一百億左右。”而在拿地方式上，陳卓林表示，下半年招拍掛可能機會沒那麼多，會考慮收併購方向。
而城市更新的進展上，王海洋透露，雅居樂的城市更新土儲有超過1000億的貨值，其中超過50%在廣州。
希望資產負債率降到60%
負債方面，截至報告期末，雅居樂的總負債為1866億元，資產負債率74.4%。在發佈會現場，陳卓林對此做了說明。其表示，公司上半年的負債率相比去年同期是高了一點，因為從地產板塊一下子發展到六、七個板塊，上半年投資了300多億元。
據瞭解，目前雅居樂共擁有八大產業集團，除了地產業務外，還涉足物業、環保、教育、房管、商管、建設和資本投資。上半年，多元業務的營收貢獻率由去年同期的6.8%上升至9%。去年陳卓林曾對多元化業務設下短中期目標，即今年其營收貢獻佔比達一至兩成，3-5年後佔比達三至五成。
在陳卓林看來，60%左右的資產負債率是最合適的，但目前雅居樂的資產負債率在行業內，按他的說法，“還是偏低水平”。
而潘智勇也在媒體的追問下解析了目前雅居樂的債務結構。其表示，今年集團的到期債務為383億元，其中上半年的219億已經還清，下半年約164億元基本上是再融資。“目前來看，金融機構對雅居樂集團的授信額度是1600億，還有858億沒用，我們的空間是很大的。”
據其透露，下半年約164億的到期債務中，境內債約139個億，在香港還有約24個億。雅居樂將採取兩方面做法，在內地以雙邊貸款（開發貸、併購貸）為主，在香港以再融資為主，將通過銀團貸款，適當時機也會考慮發債。“（融資政策收緊）對雅居樂的影響是有的，但沒有想象中那麼大，請大家放心。”
業績會現場問答實錄（有刪減）：
提問：雅居樂上半年在北京拿了一塊地，公司接下來會否加大在一線城市的佈局？怎麼判斷土地市場和拿地機會？剛才也說了下半年不急著買地，是否代表著下半年在投地步伐會減慢？另外，毛利率的下降幅度比較明顯，公告提到是因為高毛利的項目還沒入賬，這些高毛利項目主要在哪些城市？什麼時候能結算入賬？是否會影響到今年全年的財務表現？
陳卓林：北京的項目是好項目，地段非常好，因為現在正在控制價錢，不能多賺，但我們算好了帳，是有合理回報的。
說到下半年的投資，雅居樂過去幾年都是穩健的，除了多元化之外，尤其地產上今年是10%的增幅，未來幾年假使有錢的情況下預計都是20%的增幅，有多少錢做多少事情。上半年我們拿了230多億的地，整個行業看拿地排名在20多，但我們的貨值，尤其是產業地產，其實是拿得物超所值。
下半年我預計在回款中再拿一半出來，我估計在幾十億到一百億左右。下半年我相信是有機會的，招拍掛可能機會沒那麼多，應該是有機會收購合併的。
至於毛利率，現在整個行業的毛利率達到30%以上已經算很好了。之前高是因為海南島，入賬高，但今年比較少，但我預計海南島未來幾年會陸續擴大。因為現在新的政策出來了，目前的市場情況是變好了，我相信我們2020年-2022年，地產上尤其是海南島是會有增幅，毛利率會相應地變高。但是現在有30%的毛利率已經不錯了。
提問：今年上半年的拿地方式上產業小鎮的佔比約42%，這個拿地方式與多元化業務是否有一定的銜接？目前多元化業務的營收雖然有所增長，但在整體的營收佔比較低，管理層提到可能會拿30%的額度來做這塊投入，在營收相對還不能貢獻太多的情況，多元化業務在地產主業的獲地競爭力上是否也有一定的反哺能力？另外，上半年的主要融資活動還是聚焦在境內債和境外債上，內地對融資環境有所鬆緊，那麼下半年的融資工具主要以什麼方式為主？會不會根據市場情況進行調整？
王海洋：關於產業小鎮和多元化業務之間的關係，為什麼雅居樂可以做產業小鎮？其實和多元化有一定的關聯。因為我們地產這塊也會把現有的八大產業的資源引入到產業小鎮裡，比如教育、雅生活和商業等都可引進產業裡。而且現在地產所做產業小鎮主要集中在三個板塊：文旅、體育和康養，這是雅居樂一直延續下來的，雅居樂做文旅板塊多年，也積累了一定的經驗。
我們還做了文旅產業小鎮新的IP“樂活天地”的發佈，也是對產業的提升。產業小鎮是地產未來的取地和發展的方向，也是一個抓手，所以與我們的多元化是不矛盾的，而且能夠形成一個相互的支撐。
對於產業小鎮，我們要求要結合我們的優勢，第二是有一些產業資源的整合，一起把這個產業小鎮做好、做成。
潘智勇：我們今年整個集團的到期債務383億，其中上半年為219億，全部已經還了。下半年大概有164億，現在談的主要就是這164個億怎麼安排的問題，這164個億基本是債務融資。目前國家確實在貨幣政策方面是比較嚴的，我們將會選取合適的工具來完成債務融資，二三十個融資的工具我們都可以用。
目前來看，金融機構對雅居樂集團的授信額度是1600億，我們還有858億沒用，空間是很大的。下一步我們的債務在境內到期有139億，在香港約24億。我們會採取兩方面的做法：在境內，我們會以雙邊貸款為主，包括開發貸和併購貸等。在香港以再融資為主，我們將通過銀行貸款，適當的時候發點債，也是可以考量的。
現在符合政策的，國家還是支持的，應該說這方面已經作了充分的安排。這方面對雅居樂的影響是有的，但是沒有想象中的那麼大，請大家放心。
提問：毛利率大跌，跌幅是否已經見底？深圳成為先行示範區對大灣區是有利的，但是對雅居樂集團本身的利處是否可以多說一些？另外，雅居樂今年是否能夠達到全年的銷售目標？
潘智勇：關於毛利率的問題。第一方面，確實來說，我們今年上半年的毛利是下降的，原因很明顯。
第一是高毛利的確認收入少了，具體來說就是海南島項目，毛利率是58%，去年同期佔我們營收的40%，今年是4.3%，少了近10倍。去年同期收入為90億，今年入賬只有10億。去年同期毛利貢獻66億，今年只有6億，所以高毛利項目收入的急劇下降導致了高毛利率的變化。
第二是因為同期的土地成本和建安成本增加，非海南板塊的成本去年同期的成本是7500元/平方米，今年由於各種原因是8960元/平方米，增加了17%。當然這不是主要問題，主要問題是海南島的確認收入少了，導致整體毛利拉低。
如果海南島政策不改變，對雅居樂來說是要面臨一個問題。但很高興地看到，自去年4月開始到今年6月30日為止，通過一年多的時間，其實我認為已經消化了對雅居樂的不利影響，現在我們已經站在30.3%的毛利率上，在現在的環境下能做到30%已經是一個不錯的數字。
另外，我們很有信心以後可以做到30%以上，有兩個方面的原因。第一，非房板塊的毛利率達到40%，雅生活達到34%，環保板塊50%多、近60%，將較好地提升我們的整體毛利水平。
第二，我們目前新拿的地，也大概是30%毛利率，如果達不到30%我們基本上是不要的。
所以，為什麼說未來高於30%可期？主要是從這兩方面來說的。我不敢說毛利率水平觸底反彈或是到此為止，但是起碼能夠控制到30%這個水平，對雅居樂來說應該沒什麼大問題。
陳卓林：深圳作為先行區肯定對雅居樂是非常好的，雅居樂在中山的土地儲備有400多萬平方米，在惠州也有400多萬平方米，總的也接近了1000億貨值。
惠州鄰近深圳，因為深圳的地比較少，而中山方面，2023年深中通道一開通，深圳機場去到中山也就18公里左右，不用半個小時的車程就能到中山，未來是可以覆蓋到整個大灣區的。當然這對香港更有利，所謂“9+2”，對香港來說是一個很突出的優勢。
說到今年的業績，我們還不想改，希望能夠達到1130億，希望能夠達到，我估計是沒問題的，還要視乎現在的經濟和市場情況。
提問：管理層提到，雅居樂在大灣區的土儲集中在中山和惠州，以前雅居樂在廣州的項目和土地是很多的，最近基本上沒看到雅居樂在廣州拿地或者有新的項目，對廣州的土地增加有沒有一些考慮？上半年廣州舊改是熱門的拿地方式，雅居樂在這方面有沒有一些在談或意向的項目？ 第二，公司期內利潤50多億，但其中有20億來自於出售惠州的項目，如果剔除掉這個項目，物業銷售的利潤是比去年同期有所下降的，這個原因是什麼？
王海洋：關於大灣區拿地的問題，雅居樂成長於大灣區，對大灣區的關注度特別多、特別深。在中山和惠州我們的土地儲備比較多，也是一直延續下來，因為我們很多年前在中山、惠州就拿了地，到現在為止價值非常高。
我們對廣州的關注度很高，但目前整個廣州的土地供應不足。但是對廣州的土地，我們肯定是很執著的，我們現在通過舊改、產業，還有其他方式都在推進，只不過有的是在前期，現在土地沒有最終落地。
我們城市更新的土地儲備超過1000億的貨值，其中有50%以上在廣州。所以無論是廣州還是其他的“9+2”城市，後期我們都會以多方式去獲取土地。
潘智勇：我們淨利潤上漲，但是剔除其他收益額，還是增長不大。
第一主要還是由於毛利率的問題，導致地產在傳統概念中的利潤是下降的，這是可以理解的。第二，我們在其他收入方面，得益於一兩個項目的處理獲得了比較好的收益。
比如去年下半年，我們在惠陽引進合作者進行合作，後來也有在武漢長凱項目，這兩個項目帶來了比較好的現金流和利潤。
我們怎麼看這個問題？以後還有沒有呢？我想首先這是一個很正常的商業行為，我們做生意買進賣出是很正常不過的，關鍵是算好賬，是自己持有還是找合作方做還是把它處理掉？我們是按照商業原則進行處理的。
在這兩個項目的處理上，其實我們往年也有經驗，我們以前在海南也是通過增發、引進戰略股東進行合作開發，得到了比較好的效果，這是可以看得到的。
是否繼續做？我覺得還是利益最大化，從集團、股東的利益最大化來看。如果說項目合作比自己做更好，我們不介意找合作。如果能夠早點進行現金迴流，利潤早點進來，我覺得也是符合股東和公司要求的。
我們剛剛說的幾個項目，如果我們自己做，五年之後拿回利潤還不如現在通過引進合作者的方式來處理，立馬多了16億的現金。所以我們上半年買了28塊地，多了900億的貨值。
噹噹與我們惠陽的項目，以三四億的股權相對應找合作者，少了90億的貨值，所以我覺得是很正常不過的行為，只要是對企業、對股東有利的事，我們都會考慮。
提問：去年您和我們說過希望今年多元化業務收入佔整個公司的佔比有一至兩成，同時希望三到五年後佔比達到三至五成，是否仍然維持這個短中期目標？
陳卓林：多元化發展策略是沒有變的。上半年有9%的增幅，估計下半年會更多，佔比估計是15%左右。之前說10%到20%，現在大概是取箇中間值。
剛剛也說過，估計每一年的增幅佔整個集團的收入或利潤的10%左右。我希望4年後，到2022年-2023年，希望收入、利潤（和地產業務）是一半一半的。
提問：之前雅居樂公佈和力世紀在汽車基地項目有一個合作，兩邊的具體分工是怎麼樣的？恆大、寶能等企業都在涉足汽車生產環節，你們怎麼看？
潘智勇：關於力世紀的合作，我們首先基於對新能源汽車未來發展空間的期盼是認同的。
第二，我們比較看好力世紀本身具有的資源和能力，所以我們在資本股權層面有合作。在這個過程中，我們也在尋求更多的合作層面，但我們肯定不做汽車，我們只做我們在行的事情。
下一步不排除如果力世紀在產品落地的時候，我們做一些相關配套的服務，比如在工業園、產業園的建設方面提供相配套的服務，這是我們的基本看法。雅居樂沒有做汽車，至於其他的同行怎麼做，我覺得每一家企業和集團都有自己的發展戰略和定位，他們做不等於我們做，我們希望大家都成功。
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