圖片來源：圖蟲創意（圖片內樓盤與本文內容無關）

“我拿的時候已經到3000多號，剛需一共推112套，當時已經覺得搖到很懸了。”四川成都本地人鄭書（化名）告訴《國際金融報》記者。

這個被鄭書以及眾多購房者爭搶的樓盤叫仁恆濱河灣，本次共推出207套房源，因與區域內二手房價格存在“剪刀差”而引來12340人報名，被成都本地人稱為“神盤”。

6月25日，仁恆濱河灣的搖號結果出爐，沒有驚喜，鄭書沒有搖中。

不過，鄭書對此並不意外，畢竟這個樓盤自拿預證後就已成為很多成都人眼中的“香餑餑”。“我身邊，只要有購房資格、買得起的人幾乎都去了。”鄭書回憶道，售樓處人頭攢動，就連售樓處外的街道上也圍聚著不少購房者。

仁恆濱河灣並不是成都近期唯一的熱盤。就在6月24日，華潤悅璽搖號結束，整體中籤率為3.22%。據《證券時報》報道，因報名人數較多，連參觀精裝樣板房拍都需排隊近2小時。

很多人“乘興而去”，極少人“乘興而歸”，在期望與失望糾雜之間，一個問題呼之欲出：成都的樓市再一次“火爆”起來了嗎？

轉手淨賺200萬？

仁恆濱河灣位於成都錦江區攀成鋼板塊，在不少成都人看來，這裡雲集了不少高端項目。據悉，該項目上一次開盤已是3年前，此次共推售207套房源，均為185平方米的四居室戶型。“大戶型主要針對的是改善型客戶，但這次許多剛需客去買，主要是因為樓盤的價格很划算。”鄭書說。

據悉，仁恆濱河灣此番推出房源帶裝修的價格約18913元-21538元/平方米。對比來看，貝殼端口顯示，2016年推出的同小區二手房房源均價則在3.3萬元-4.3萬元/平方米。舉例而言，如今185平方米四居室的總價為350萬元，如按二手房均價計算，僅可買到約90平方米的同小區二手房。

在這種一二手房價格倒掛下，買到後“轉手就賺200萬”的言論不斷髮酵。購房者開始計算起年化收益，購房群裡甚至刷起了“眾籌”方案，期望合作買房，“能否以公司名義買房”的問題也時被提及。頗有趣的是，據多位購房者反映，該樓盤並不需要驗資，“半天湊了220萬去現場，結果發現並不需要驗資”。

據悉，此次剛需客報名人數為4498人，普通報名人數為7658人，中籤率分別為3.08%、0.61%。

仁恆濱河灣並不是個例。

位於成都成華區的華潤悅璽的開盤現場也同樣“熱鬧”。該樓盤帶裝修的價格約1.6萬元-1.8萬元/平方米，而同片區華潤二十四城四期的二手房單價已經達到約2.5萬元/平方米。數據顯示，華潤悅璽92套普通房源共計獲得6309人報名，搖中概率為0.92%。

新房價格多年未漲

成都的新房價格似乎停留在過去。

以仁恆濱河灣為例，資料顯示，2012年，其首次入市開盤價格就已達1.7萬元/平方米，到2016年，其帶裝修均價已在2萬元/平方米左右。歷經3年卻未見明顯上漲的新房房價，或是購房者爭搶的源頭所在。

“部分新房火熱是因為限價。熱門城市普遍有限房價、限地價的指標，一般年漲幅不超過5%。”易居研究院副院長楊紅旭對記者表示。

時間追溯至2016年10月，成都出臺調控政策，強調商品房價格增速不得高於城鎮居民人均可支配收入增速，加強商品住房申報價格指導。2017年7月，成都發布《成都市城鄉房產管理局成都市發展和改革委員會關於做好商品住房價格監管的通知》，指出在督促房地產開發企業在申請商品住房預售許可時，要根據項目樓面地價及建安成本等合理確定申報價格。對申報價格明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格，且不接受相關部門指導的開發項目，房管部門可暫不予受理預售許可、現售備案。

層層把控下，成都房價上漲的步伐似乎“慢”了下來。

“在限價下，部分項目入市價格遠遠低於市場預期。”中原地產首席分析師張大偉指出。據悉，仁恆濱河灣拿地時間為2009年，彼時該地塊樓面地價超過5000元/平米，如限價標準與樓面地價掛鉤，那麼即便其開發週期長，也不能再因地價增長而制定高房價，而老地塊的升值及其價格優勢似乎成為成都購房者甄選“性價比”的標準。

張大偉還表示，限價是調控的‘控’，效果是短期的。因此，在進行樓市調控時不能光控制而不調結構，否則市場數據就會失真。對於如何調整結構，張大偉指出，“首先要增加中低端供應；其次是打擊投資，比如提高信貸首付，讓買房投機變得不容易。”

房企的西南“要塞”

不過，記者發現，並不是每一個近日搖號的成都樓盤都會遭到萬人哄搶。例如，位於成華區的首鋼蓉城裡的整體中籤率是67%、合能鉑悅府中籤率為100%、位於天府新區的中海萬錦熙岸推出的562套房僅收穫161人報名。

由此可見，類似仁恆濱河灣、華潤悅璽這樣的“神盤”或只是個別現象。

不過，作為西南區域的熱點城市，即使在限價、限售、限購等嚴厲調控政策之下，成都依舊被不少房企視為佈局“要塞”。

近一個月裡，龍湖、萬科、奧園、碧桂園、中南、金地、中海、保利等眾多房企均在成都土拍市場“出沒”。在眾房企的激烈爭奪之下，成都的地塊溢價也隨之被推高。如6月11日，奧園以總價10.05億元、樓面價14820元/平方米競得成都雙流區地塊，溢價率高達121.19%。不過，高價拿地背後的利潤率能有多少或還是房企需要考量的問題。

“去年515新政後，成都樓市開始逐漸降溫。去年下半年，降溫較為明顯，出現量價齊跌。今年春節之後，成都二手房成交量出現反彈，雖然5月環比下跌2.5%，同比下跌3%，但相比去年下半年增速有所上升。”楊紅旭指出。

（國際金融報記者 劉天天）