成都這4條“神奇”的街：新房門對門，憑啥最高能便宜1.3萬/㎡！

曾經，我們經常聽說一街之隔的兩項目房價相差個幾百上千的情況，但大都是因為學區、新房和二手房對比、亦或是所屬區域不同，從而導致的價格差距，參考性和可比性並不高。

今天，發哥淘神費力跑遍了成都這四條gai，羅列並分析了《兩新房項目，隔街相望價差究竟能有多大》TOP4榜單，和你以前看的肯定大不一樣：

1、它們都符合一街之隔的特點，但兩者價差卻從2千至1.4萬不等。

2、基本享受著相同的城市配套設施。

3、隸屬於同一區域。

4、最重要的是，它們都是近半年才開過盤的新房項目。

那麼問題就來了，為什麼你我隔街相望，卻“背地裡”多賣我一倍的價格......

又如果，你男朋友還在用“如果你乖，給你買條gai。”來揶揄你，那麼請你牽上你男朋友的手，帶他來看看這四條gai上的項目哈。

第

4

名

-天龍大道-

北星城VS中南海棠集

價差約3000元/㎡

區域掃描

首先，我們將目光鎖定在分別位於金牛區北部新城天龍大道一北一南的北星城和中南海棠集身上，如今天龍大道附近已彙集著像碧桂園、保利、中南等諸多房企，雖部分項目已交付，但入住率較低。

天龍大道

區域內無大型商業綜合體，主要生活需求還需要依賴新都大豐城區，周邊項目規劃有部分社區底商；最近的軌道交通是預計今年底通車（在建）的地鐵5號線九道堰站，距離兩者僅約800米。學區算區域內一大優勢：1公里範圍內有著機關第三幼兒園和成都實驗小學，同時，“鄰居”保利天和還代建有一所小學（人北小學）。

項目對比

北星城

北星城早在2016年9月便迎來了首次開盤，清水均價約6200元/㎡，在之後半年內供貨密集連續三次推盤，去化非常理想，然而在2017年3月加推後，項目卻像“穿越”了般，直到2018年10月才再次開盤，也從清水轉變為精裝，價格漲至約9000元/㎡（裝修標準2300元/㎡），312套房源也未擋住781組家庭參與搖號，而項目在本月15日項目再次加推，價格再度拉昇至1—1.17萬/平米（含4350元/㎡），372套還是迎來了747組家庭搖號；由於項目拿地較早且售價“親民”，項目的歷次開盤都猶如成都樓市的一股“清流”，任窗外雨點再大仍舊“做自己”，受到眾多剛需人群的青睞，根本不愁賣。

中南·海棠集

隔街的海棠集臉面就有些掛不住了，拿地之初正好趕上2017年土地市場的熱潮，吞下9400元/㎡的地價，項目定位改善，此番清水1.28—1.54萬/㎡入市也是“卡著保本線”在賣，然而去化還是不太理想，前批次開盤甚至因報名人數不足3人，取消搖號，而本批次同樣僅有10人報名，銷售端陷入困境。

其實，兩者都更偏向於區域內的地緣性客戶，北星城帶裝修一萬出頭，海棠集清水甚至還要高出0.2—0.37萬/㎡，地價相差近5倍固然是價差的關鍵，但海棠集打造的產品形態、周邊配套和北星城基本相同，都涵蓋了剛改和改善人群，對比之下，價格端才是購房者決定下手的關鍵。

第

3

名

-智遠大道-

中鐵建·西派城vs中糧·瑞府

價差約7000元/㎡

區域掃描

“飛機飛過天空，天空之城。”聽著B哥的成名作，望著頭頂一班接著一班的飛機，站在武侯新城的發哥不僅感受到了“天空之城”的感受，還感受到了孤獨，一條雙向三車道的智遠大道上，除了幾隻“樓盤小蜜蜂”以外，可以說是很清靜了，目之所及仍有著諸多待建空地，區域內的住宅也未交付入住，除了工人基本看不到人了......區域整體面貌有待提升，而瑞府還在緊鑼密鼓的施工中時，街對面的西派城外立面早已修繕完備，整體呈現度很高。

智遠大道，中糧瑞府街對面正是西派城

兩者享受著基本相同的配套：2公里範圍內，有著吾悅廣場、武侯萬達等大型商業綜合體，距離僅500米的龍湖·星悅薈也有一定體量商業；教育方面，瑞府南側便是石室嘉興外國學校，周邊還有第二十三幼、武順街小學等院校。相同之中也有著微妙差距，兩者雖共享3號線，但瑞府相距雙鳳橋站約1.1公里，西派城距離更近的則是武青南路站約600米，同時，武青南路站也是9號線的接駁站點。

項目對比

西派城

兩者均面向高端改善人群，西派城產品較為純粹，全部為板式的小高層，而瑞府則涵蓋了疊院、小高層、合院等多種形態，產品較雜；裝修標準方面，都包含新風、地暖和中央空調。但銷售端卻呈現出截然不同的效果，前者在實施搖號以後的6次開盤裡全部售罄；而中糧·瑞府首開小高層260套，複核通過人數僅有72組家庭，屆時開盤的最終認購人數，可能還會更低。

為什麼中糧·瑞府步履蹣跚？

其一，高單價。高達2.52—3.72萬/平米的售價是夯退購房者的重要因素。據瑞府置業顧問介紹，本批次最高價3.7萬/平米都是底樓戶型（有約67—274㎡的花園贈送），其餘樓層惠後約2.45—2.7萬/平米。

而從地價和房價來看，中糧·瑞府屬於中等，但從首次開盤結果看，產品去化在整個區域都算拖後水平，顯然，不僅僅是價格的問題。

中糧·瑞府總平圖，密不密？

其二，相比價格，產品的乏善可陳，是發哥在參觀完瑞府後更為直觀的感受。

這首先體現在產品佈局上：為了追求利益最大化，瑞府的產品佈局給人印象更近似於“栽蔥”，這也變相導致樓間距會很近。發哥現場看到第一批次預售的3、4號樓最近距離約10米，而3號樓對中庭戶型和對面5號樓，樓間距約30多米。

其次，最大兩梯四戶的梯戶比，在整個定位高端的武侯新城也十分罕見，這也直接導致其首批次部分住宅因為日照不足而打上了70年產權的“公寓”標籤。

這樣做的另一個後果就是，佔地150多畝的大盤裡，沒有一個拿得出手的中庭。以首批次產品所在的中庭為例，沒有大型灌木和亮眼的景觀帶，取而代之的是規劃一個下沉式露天游泳池。

不論從中糧·瑞府的拿地價格還是最終售價來看，在武侯新城這個區域內均屬於中等。談地價，金茂府區域內最高，主打科技健康，令人耳目一新，首批次順銷順暢；談價格，比不上隔街的西派城；談產品，不論是龍湖招牌式的洋房還是即將入市主打健康科技和裝配式建築的當代中德璞譽，中糧瑞府的產品相比之下都較為中規中矩。

在武侯新城這樣一個高端產品扎堆競爭激烈的區域，產品打動力一般，又頂著較高價格的帽子，這或許也就解釋了中糧·瑞府為何首開“遇冷”了。

第

2

名

-金水四街-

北京城建·龍樾熙城VS電建·洺悅璽

價差1.1-1.2萬/㎡

區域掃描

早在今年三月份，發哥就去現場瞭解這兩分別位於金牛區金水四街一北一南、相距僅150米的項目。從地鐵2號線百草路站C口走出便感受到了區域內熱鬧的人氣，沿著百草路直行約400米即達洺悅璽，項目正加緊施工，而龍樾熙城一期就在斜對面，如今即將加推的二期也已修成現房。

金水四街，右側為龍樾熙城

兩者共享地鐵2號線百草路站，自駕走主幹道羊西線（蜀西路、西芯大道一線）進出城也很便捷；區域內擁有著中海國際購物公園、沃爾瑪和保利·新天地的城市生活廣場，還有北京城建在建約20萬方商業綜合體；同時，中海體育公園、兩河城市森林公園和非物質文化遺產公園等生態資源，均在西南側1.5公里範圍內。

項目對比

北京城建於2015年以2860元/平方米的價格拿下了金牛區約163畝地塊後，即誕生出龍樾熙城，項目由一、二期住宅和三、四期的商業綜合體組成，主打15層的小高層。

其一期產品早在2015年便入市，彼時清水約9400多元/平米，此後卻陷入沉寂，直到去年10月才迎來再次開盤，售價也漲至1.15—1.31元/平方米（含裝修2016.5元/平方米）。據銷售最新說辭，產品為基礎裝修，僅包括了衛生間、廚房、地板地磚和牆面等，預計約1.2—1.4萬元/平米，而二期最後3棟樓推出時間，只有一個字，等。

龍樾熙城二期

從產品的梯戶配比、容積率、產品力來看，都更偏剛需，並且，北京城建的商業綜合體時隔四年之久依然還是“坑”，一期底商還在招商中，如此大體量的商業對開發商的招商能力提出了更高要求，呈現效果如何需待時間驗證。

電建·洺悅璽規劃圖

隔街的洺悅璽則走輕奢改善風，為6—11層的洋房結構，地塊方正且容積率僅為2.0，產品設計指向性明確，改善屬性顯現，按洺悅璽置業顧問最新口吻，目前裝修標準還不得而知，但預計帶裝修約2.3—2.6萬/平米，按照最小130㎡計算，最低總價高達約300萬，明顯是衝著區域內有換房需求且追求舒適度的改善客群而來。

兩者價差高達1.1—1.2萬/㎡，成功登上了本次TOP榜單的第2名。其實，價差如此之大，也是由於區域價值正在上升，加之洺悅璽地價比龍樾熙城高出三倍之餘且定位高端改善，是目前區域內較為稀缺的小高層、洋房產品，自然有一定溢價。

總的來說，區域配套完善，對於預算不高的剛需客群，龍樾熙城是個不錯的撿漏機會；但如果你資金充裕，發哥還是推薦購買品質較好的項目，因為優質二手房保值增值能力更強，同時，高端盤的居住感受肯定會更高，但相對應入手的新房價格也會更高。

第

1

名

-無名路-

光華壹號VS遠洋朗基香匯

價差約1.3萬元/㎡

區域掃描

最後，隆重介紹雄踞TOP榜單第一名——來自西門外光華板塊的光華壹號二期和遠洋朗基香匯，為了襯托TOP ONE的兩位頭牌，發哥前天也專程去到現場仔細的瞭解了一番，兩者位於一條不具名小路的兩側，是今天榜單內最“親密”的項目了，部分樓棟可能相距僅有著30多米的距離。

兩個項目之間只隔了一條小路

從地鐵4號線中壩站走出，抬頭便是鵬瑞利（青羊廣場）、西環廣場和中鐵西城·新天地三大商業綜合體，整個區域界面呈現度很高且生活氛圍十分濃郁。打開高德地圖，距離兩者還有約1.3公里的腳程，期間路過光華壹號售樓部，仍是“不開燈的房間”，連門口站崗接待的保安，也人走茶涼，最後發哥終於站在這條差價高達約1.29—1.41萬/㎡卻沒有名字的街上。

除開1.3公里範圍內，有著三大商業綜合體支撐以外，再遠點還有青羊萬達廣場，不過目前兩者周邊的社區底商比較LOW，更多是以汽配類居多；最近的地鐵是在建的地鐵9號線培風站，距離兩者約1公里。區域內一大優勢為教育資源豐富，最著名還是樹德中學光華校區（參與大搖號），此外還有成都實驗小學（西區）、泡桐樹幼兒園、三十七中等學校。但從此前光華壹號的踩盤來看，其對口學校一般。

項目對比

光華壹號二期作為“神盤”，由於地處城西外光華板塊、躍層贈送面積大、性價比高的特點，曾讓多少人求賢如渴卻遲遲“捂住不開”，而就在今年1月其首批次的4棟高層終於入市，共481套清水房迎來了8367組家庭搖號，產品涵蓋高層、躍層兩種形態，戶型區間100—170㎡，對於首改和預算充足的純改善客群都十分適合，中籤率低至5.75%足以證明購房者對其產品的認可。

資料圖片

至於遠洋朗基香匯，定位高端改善。發哥剛踏進售樓部便開門見山的諮詢價格，置業顧問也毫不避嫌的如實告知，帶裝修預計在約2.5—2.7萬/平米，畢竟，地價都高達1.38萬/平米，裝修標準預計3000多元/平米。

項目佔地約23畝，共規劃有7棟樓，除開5、6號樓為15—17層的板式小高層住宅以外，其餘均為獨棟商業，而3號樓上半層為人才公寓，下半層為酒店。

遠洋朗基香匯沙盤

產品方面，戶型僅113㎡、138㎡兩種，其中，前者僅有8套（每棟樓的底層才有），2梯2戶且均為電梯直接入戶，預計將於下個月同步入市和開放138㎡樣板間。值得一提的是，香匯斜對面的約141畝純住宅地塊被中房（現變更為成都城投置地）於2017年9月以1.26萬/平米拿下，可以預見區域內又將迎來一高端改善項目。

左為香匯，右為修成現房的光華壹號一期

可以看到，遠洋朗基香匯的裝修標準放在如今的市場上並不算高，但預計2.5-2.7萬/平米，在光華壹號的“襯托”下，難言性價比。

同時，遠洋朗基香匯基本被光華壹號一、二期“包夾”，部分樓間距過近。加上其23畝的地塊上分佈有7棟獨立商業、公寓、住宅，小區的居住舒適度將受到影響。

更為尷尬的一點是，光華壹號二期後期還有大量的住宅待售，其躍層和洋房產品都是定位改善，預計今年下半年入市。

二者之間，性價比更高的光華壹號顯然更值得等待，但光華壹號目前的最大問題則是時間——你能等得到它開盤，並有著趙子龍一般“萬軍從中取上將首級”的本事……