文丨子木
繼上次深圳推出500萬剛需購房攻略後，很多北京讀者在後臺留言，讓我寫一寫在北京，500萬的預算，在哪裡能買到合適的房子。
北京的情況相對於深圳比較複雜，早期攤大餅式的發展，再加上通州副中心的崛起，多價值點並立，窪地被填平，找到特別突出的地段並非易事，不過在和多個同行老友交流後，倒也得到了讓人滿意的結果。
1
總價500萬，在三四線能買到一套別墅，大多數二線城市繁華地段也隨便挑，而對於北京，這個房價居於中國魁首的城市來說，可選擇性並不強。
根據貝殼研究院數據顯示，北京8月二手房均價在6.2萬/平米，以此計算，500萬的總價，正好可以夠得著北京80平米的剛需房，屬於平均現象，但事實是如此嗎？
我們打開北京的房價地圖。
文丨子木
繼上次深圳推出500萬剛需購房攻略後，很多北京讀者在後臺留言，讓我寫一寫在北京，500萬的預算，在哪裡能買到合適的房子。
北京的情況相對於深圳比較複雜，早期攤大餅式的發展，再加上通州副中心的崛起，多價值點並立，窪地被填平，找到特別突出的地段並非易事，不過在和多個同行老友交流後，倒也得到了讓人滿意的結果。
1
總價500萬，在三四線能買到一套別墅，大多數二線城市繁華地段也隨便挑，而對於北京，這個房價居於中國魁首的城市來說，可選擇性並不強。
根據貝殼研究院數據顯示，北京8月二手房均價在6.2萬/平米，以此計算，500萬的總價，正好可以夠得著北京80平米的剛需房，屬於平均現象，但事實是如此嗎？
我們打開北京的房價地圖。
可以明顯看到，在套均總價層面，核心區東西城區、朝陽、海淀的套均價都在500萬元之上，其中朝陽大區最低，也是523萬元。
以此說明，500萬的價格對於北京來說，實屬核心與非核心的一道分界線。如果以平鋪地理概念測算，500萬分界線類似於北京的4.5環。
那麼，500萬能在核心四區能買到剛需房嗎？
我們先設定一個兩居室，面積為70-90平米的剛需標準，然後在500萬之內，15年之內進行篩選。
這裡要注意一點，買二手房的話儘量要買在15年以內的房子，除學區房外，20年的以外不考慮，因為房齡對流動性的影響還是很大的，你買首套房如果帶投資屬性，未來改善的話，起碼讓下家能貸款夠30年時間。
通過以上標尺篩選，你會發現，西城區只剩下了10套，東城區剩下了3套，海淀區是58套，而朝陽因為囊括城區面積較大，則為759套。
文丨子木
繼上次深圳推出500萬剛需購房攻略後，很多北京讀者在後臺留言，讓我寫一寫在北京，500萬的預算，在哪裡能買到合適的房子。
北京的情況相對於深圳比較複雜，早期攤大餅式的發展，再加上通州副中心的崛起，多價值點並立，窪地被填平，找到特別突出的地段並非易事，不過在和多個同行老友交流後，倒也得到了讓人滿意的結果。
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總價500萬，在三四線能買到一套別墅，大多數二線城市繁華地段也隨便挑，而對於北京，這個房價居於中國魁首的城市來說，可選擇性並不強。
根據貝殼研究院數據顯示，北京8月二手房均價在6.2萬/平米，以此計算，500萬的總價，正好可以夠得著北京80平米的剛需房，屬於平均現象，但事實是如此嗎？
我們打開北京的房價地圖。
可以明顯看到，在套均總價層面，核心區東西城區、朝陽、海淀的套均價都在500萬元之上，其中朝陽大區最低，也是523萬元。
以此說明，500萬的價格對於北京來說，實屬核心與非核心的一道分界線。如果以平鋪地理概念測算，500萬分界線類似於北京的4.5環。
那麼，500萬能在核心四區能買到剛需房嗎？
我們先設定一個兩居室，面積為70-90平米的剛需標準，然後在500萬之內，15年之內進行篩選。
這裡要注意一點，買二手房的話儘量要買在15年以內的房子，除學區房外，20年的以外不考慮，因為房齡對流動性的影響還是很大的，你買首套房如果帶投資屬性，未來改善的話，起碼讓下家能貸款夠30年時間。
通過以上標尺篩選，你會發現，西城區只剩下了10套，東城區剩下了3套，海淀區是58套，而朝陽因為囊括城區面積較大，則為759套。
而這些可選的500萬以下的剛需二手房都有同一個屬性——戶型極其“慘烈”。跑道式，馬桶式等網紅戶型均列其中。上個衛生間得狂奔，晒個衣服幹不了，有的甚至連主臥都沒窗戶，更別說什麼南北通透，動靜分離了。
戶型切實影響居住品質，是影響房產交易流動性的第二大要素。戶型差的二手房，不可選。
文丨子木
繼上次深圳推出500萬剛需購房攻略後，很多北京讀者在後臺留言，讓我寫一寫在北京，500萬的預算，在哪裡能買到合適的房子。
北京的情況相對於深圳比較複雜，早期攤大餅式的發展，再加上通州副中心的崛起，多價值點並立，窪地被填平，找到特別突出的地段並非易事，不過在和多個同行老友交流後，倒也得到了讓人滿意的結果。
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總價500萬，在三四線能買到一套別墅，大多數二線城市繁華地段也隨便挑，而對於北京，這個房價居於中國魁首的城市來說，可選擇性並不強。
根據貝殼研究院數據顯示，北京8月二手房均價在6.2萬/平米，以此計算，500萬的總價，正好可以夠得著北京80平米的剛需房，屬於平均現象，但事實是如此嗎？
我們打開北京的房價地圖。
可以明顯看到，在套均總價層面，核心區東西城區、朝陽、海淀的套均價都在500萬元之上，其中朝陽大區最低，也是523萬元。
以此說明，500萬的價格對於北京來說，實屬核心與非核心的一道分界線。如果以平鋪地理概念測算，500萬分界線類似於北京的4.5環。
那麼，500萬能在核心四區能買到剛需房嗎？
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這裡要注意一點，買二手房的話儘量要買在15年以內的房子，除學區房外，20年的以外不考慮，因為房齡對流動性的影響還是很大的，你買首套房如果帶投資屬性，未來改善的話，起碼讓下家能貸款夠30年時間。
通過以上標尺篩選，你會發現，西城區只剩下了10套，東城區剩下了3套，海淀區是58套，而朝陽因為囊括城區面積較大，則為759套。
而這些可選的500萬以下的剛需二手房都有同一個屬性——戶型極其“慘烈”。跑道式，馬桶式等網紅戶型均列其中。上個衛生間得狂奔，晒個衣服幹不了，有的甚至連主臥都沒窗戶，更別說什麼南北通透，動靜分離了。
戶型切實影響居住品質，是影響房產交易流動性的第二大要素。戶型差的二手房，不可選。
文丨子木
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北京的情況相對於深圳比較複雜，早期攤大餅式的發展，再加上通州副中心的崛起，多價值點並立，窪地被填平，找到特別突出的地段並非易事，不過在和多個同行老友交流後，倒也得到了讓人滿意的結果。
1
總價500萬，在三四線能買到一套別墅，大多數二線城市繁華地段也隨便挑，而對於北京，這個房價居於中國魁首的城市來說，可選擇性並不強。
根據貝殼研究院數據顯示，北京8月二手房均價在6.2萬/平米，以此計算，500萬的總價，正好可以夠得著北京80平米的剛需房，屬於平均現象，但事實是如此嗎？
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可以明顯看到，在套均總價層面，核心區東西城區、朝陽、海淀的套均價都在500萬元之上，其中朝陽大區最低，也是523萬元。
以此說明，500萬的價格對於北京來說，實屬核心與非核心的一道分界線。如果以平鋪地理概念測算，500萬分界線類似於北京的4.5環。
那麼，500萬能在核心四區能買到剛需房嗎？
我們先設定一個兩居室，面積為70-90平米的剛需標準，然後在500萬之內，15年之內進行篩選。
這裡要注意一點，買二手房的話儘量要買在15年以內的房子，除學區房外，20年的以外不考慮，因為房齡對流動性的影響還是很大的，你買首套房如果帶投資屬性，未來改善的話，起碼讓下家能貸款夠30年時間。
通過以上標尺篩選，你會發現，西城區只剩下了10套，東城區剩下了3套，海淀區是58套，而朝陽因為囊括城區面積較大，則為759套。
而這些可選的500萬以下的剛需二手房都有同一個屬性——戶型極其“慘烈”。跑道式，馬桶式等網紅戶型均列其中。上個衛生間得狂奔，晒個衣服幹不了，有的甚至連主臥都沒窗戶，更別說什麼南北通透，動靜分離了。
戶型切實影響居住品質，是影響房產交易流動性的第二大要素。戶型差的二手房，不可選。
那麼以此來看，500萬購買剛需房的最合適的選擇就落入了昌平、石景山、豐臺、房山、大興、朝陽4環外、亦莊經濟開發區，通州副中心這些區域中。那麼這些區域該如何選擇呢？
2
我曾在7月份的一篇文章《京城無窪地》裡寫過，如果把2014-2019年的漲幅單拿出來，你會發現，最近5年漲幅最大的區域並不是四大核心區，而是延慶、通州、房山、昌平這些非核心區。
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繼上次深圳推出500萬剛需購房攻略後，很多北京讀者在後臺留言，讓我寫一寫在北京，500萬的預算，在哪裡能買到合適的房子。
北京的情況相對於深圳比較複雜，早期攤大餅式的發展，再加上通州副中心的崛起，多價值點並立，窪地被填平，找到特別突出的地段並非易事，不過在和多個同行老友交流後，倒也得到了讓人滿意的結果。
1
總價500萬，在三四線能買到一套別墅，大多數二線城市繁華地段也隨便挑，而對於北京，這個房價居於中國魁首的城市來說，可選擇性並不強。
根據貝殼研究院數據顯示，北京8月二手房均價在6.2萬/平米，以此計算，500萬的總價，正好可以夠得著北京80平米的剛需房，屬於平均現象，但事實是如此嗎？
我們打開北京的房價地圖。
可以明顯看到，在套均總價層面，核心區東西城區、朝陽、海淀的套均價都在500萬元之上，其中朝陽大區最低，也是523萬元。
以此說明，500萬的價格對於北京來說，實屬核心與非核心的一道分界線。如果以平鋪地理概念測算，500萬分界線類似於北京的4.5環。
那麼，500萬能在核心四區能買到剛需房嗎？
我們先設定一個兩居室，面積為70-90平米的剛需標準，然後在500萬之內，15年之內進行篩選。
這裡要注意一點，買二手房的話儘量要買在15年以內的房子，除學區房外，20年的以外不考慮，因為房齡對流動性的影響還是很大的，你買首套房如果帶投資屬性，未來改善的話，起碼讓下家能貸款夠30年時間。
通過以上標尺篩選，你會發現，西城區只剩下了10套，東城區剩下了3套，海淀區是58套，而朝陽因為囊括城區面積較大，則為759套。
而這些可選的500萬以下的剛需二手房都有同一個屬性——戶型極其“慘烈”。跑道式，馬桶式等網紅戶型均列其中。上個衛生間得狂奔，晒個衣服幹不了，有的甚至連主臥都沒窗戶，更別說什麼南北通透，動靜分離了。
戶型切實影響居住品質，是影響房產交易流動性的第二大要素。戶型差的二手房，不可選。
那麼以此來看，500萬購買剛需房的最合適的選擇就落入了昌平、石景山、豐臺、房山、大興、朝陽4環外、亦莊經濟開發區，通州副中心這些區域中。那麼這些區域該如何選擇呢？
2
我曾在7月份的一篇文章《京城無窪地》裡寫過，如果把2014-2019年的漲幅單拿出來，你會發現，最近5年漲幅最大的區域並不是四大核心區，而是延慶、通州、房山、昌平這些非核心區。
為什麼呢？
這就是房價天花板限制下的補漲效應。東西城區、朝陽海淀是最先發展起來的大區，教育、醫療、產業資源均是北京的極值，所以早期大家買房會一股腦往裡買。
但等到價格夯實之後，發現後續剛需客買不動這個地區的房子了，天花板出現，那麼想買房的人只能在價值區的溢出區域買房，後者開始補漲。
舉個簡單的例子，海淀由於科技產業成為北京近幾年來房價增長速度最快的區，那麼當高收入群體把海淀的房價炒到足夠高時，後續的購買力只能層層外溢，也就到了上地、東北旺一帶。
而當東北旺上地的房價達到一定高度之後，需求外溢就到了隔壁的昌平，昌平的房價因為基礎低，很容易被帶動，其中回龍觀板塊這幾年成了新的增長點。
可以預見，在接下來的週期裡，北京溢出區補漲幅度要大於主城區的房價增幅。所以，500萬剛需客要買房，則要關注一個重要因素：核心板塊的連接價值。
核心板塊的連接價值，這個概念比較抽象，如果具象來看，核心板塊可以理解為高薪人口集中辦公的區域，一般可以分為兩類，產業園區和大型商圈。而連接價值就是軌道交通，尤指地鐵。
在北京買房，要對產業園區和大型商圈的分佈做到心中有數。這裡介紹一個最簡單有效的方法，可以直接用地圖軟件搜索關鍵詞“科技園”，“產業園”，“商圈”，以及通過“熱力圖”查看城市區域人口流動分佈。
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繼上次深圳推出500萬剛需購房攻略後，很多北京讀者在後臺留言，讓我寫一寫在北京，500萬的預算，在哪裡能買到合適的房子。
北京的情況相對於深圳比較複雜，早期攤大餅式的發展，再加上通州副中心的崛起，多價值點並立，窪地被填平，找到特別突出的地段並非易事，不過在和多個同行老友交流後，倒也得到了讓人滿意的結果。
1
總價500萬，在三四線能買到一套別墅，大多數二線城市繁華地段也隨便挑，而對於北京，這個房價居於中國魁首的城市來說，可選擇性並不強。
根據貝殼研究院數據顯示，北京8月二手房均價在6.2萬/平米，以此計算，500萬的總價，正好可以夠得著北京80平米的剛需房，屬於平均現象，但事實是如此嗎？
我們打開北京的房價地圖。
可以明顯看到，在套均總價層面，核心區東西城區、朝陽、海淀的套均價都在500萬元之上，其中朝陽大區最低，也是523萬元。
以此說明，500萬的價格對於北京來說，實屬核心與非核心的一道分界線。如果以平鋪地理概念測算，500萬分界線類似於北京的4.5環。
那麼，500萬能在核心四區能買到剛需房嗎？
我們先設定一個兩居室，面積為70-90平米的剛需標準，然後在500萬之內，15年之內進行篩選。
這裡要注意一點，買二手房的話儘量要買在15年以內的房子，除學區房外，20年的以外不考慮，因為房齡對流動性的影響還是很大的，你買首套房如果帶投資屬性，未來改善的話，起碼讓下家能貸款夠30年時間。
通過以上標尺篩選，你會發現，西城區只剩下了10套，東城區剩下了3套，海淀區是58套，而朝陽因為囊括城區面積較大，則為759套。
而這些可選的500萬以下的剛需二手房都有同一個屬性——戶型極其“慘烈”。跑道式，馬桶式等網紅戶型均列其中。上個衛生間得狂奔，晒個衣服幹不了，有的甚至連主臥都沒窗戶，更別說什麼南北通透，動靜分離了。
戶型切實影響居住品質，是影響房產交易流動性的第二大要素。戶型差的二手房，不可選。
那麼以此來看，500萬購買剛需房的最合適的選擇就落入了昌平、石景山、豐臺、房山、大興、朝陽4環外、亦莊經濟開發區，通州副中心這些區域中。那麼這些區域該如何選擇呢？
2
我曾在7月份的一篇文章《京城無窪地》裡寫過，如果把2014-2019年的漲幅單拿出來，你會發現，最近5年漲幅最大的區域並不是四大核心區，而是延慶、通州、房山、昌平這些非核心區。
為什麼呢？
這就是房價天花板限制下的補漲效應。東西城區、朝陽海淀是最先發展起來的大區，教育、醫療、產業資源均是北京的極值，所以早期大家買房會一股腦往裡買。
但等到價格夯實之後，發現後續剛需客買不動這個地區的房子了，天花板出現，那麼想買房的人只能在價值區的溢出區域買房，後者開始補漲。
舉個簡單的例子，海淀由於科技產業成為北京近幾年來房價增長速度最快的區，那麼當高收入群體把海淀的房價炒到足夠高時，後續的購買力只能層層外溢，也就到了上地、東北旺一帶。
而當東北旺上地的房價達到一定高度之後，需求外溢就到了隔壁的昌平，昌平的房價因為基礎低，很容易被帶動，其中回龍觀板塊這幾年成了新的增長點。
可以預見，在接下來的週期裡，北京溢出區補漲幅度要大於主城區的房價增幅。所以，500萬剛需客要買房，則要關注一個重要因素：核心板塊的連接價值。
核心板塊的連接價值，這個概念比較抽象，如果具象來看，核心板塊可以理解為高薪人口集中辦公的區域，一般可以分為兩類，產業園區和大型商圈。而連接價值就是軌道交通，尤指地鐵。
在北京買房，要對產業園區和大型商圈的分佈做到心中有數。這裡介紹一個最簡單有效的方法，可以直接用地圖軟件搜索關鍵詞“科技園”，“產業園”，“商圈”，以及通過“熱力圖”查看城市區域人口流動分佈。
（關鍵詞“科技園”）
文丨子木
繼上次深圳推出500萬剛需購房攻略後，很多北京讀者在後臺留言，讓我寫一寫在北京，500萬的預算，在哪裡能買到合適的房子。
北京的情況相對於深圳比較複雜，早期攤大餅式的發展，再加上通州副中心的崛起，多價值點並立，窪地被填平，找到特別突出的地段並非易事，不過在和多個同行老友交流後，倒也得到了讓人滿意的結果。
1
總價500萬，在三四線能買到一套別墅，大多數二線城市繁華地段也隨便挑，而對於北京，這個房價居於中國魁首的城市來說，可選擇性並不強。
根據貝殼研究院數據顯示，北京8月二手房均價在6.2萬/平米，以此計算，500萬的總價，正好可以夠得著北京80平米的剛需房，屬於平均現象，但事實是如此嗎？
我們打開北京的房價地圖。
可以明顯看到，在套均總價層面，核心區東西城區、朝陽、海淀的套均價都在500萬元之上，其中朝陽大區最低，也是523萬元。
以此說明，500萬的價格對於北京來說，實屬核心與非核心的一道分界線。如果以平鋪地理概念測算，500萬分界線類似於北京的4.5環。
那麼，500萬能在核心四區能買到剛需房嗎？
我們先設定一個兩居室，面積為70-90平米的剛需標準，然後在500萬之內，15年之內進行篩選。
這裡要注意一點，買二手房的話儘量要買在15年以內的房子，除學區房外，20年的以外不考慮，因為房齡對流動性的影響還是很大的，你買首套房如果帶投資屬性，未來改善的話，起碼讓下家能貸款夠30年時間。
通過以上標尺篩選，你會發現，西城區只剩下了10套，東城區剩下了3套，海淀區是58套，而朝陽因為囊括城區面積較大，則為759套。
而這些可選的500萬以下的剛需二手房都有同一個屬性——戶型極其“慘烈”。跑道式，馬桶式等網紅戶型均列其中。上個衛生間得狂奔，晒個衣服幹不了，有的甚至連主臥都沒窗戶，更別說什麼南北通透，動靜分離了。
戶型切實影響居住品質，是影響房產交易流動性的第二大要素。戶型差的二手房，不可選。
那麼以此來看，500萬購買剛需房的最合適的選擇就落入了昌平、石景山、豐臺、房山、大興、朝陽4環外、亦莊經濟開發區，通州副中心這些區域中。那麼這些區域該如何選擇呢？
2
我曾在7月份的一篇文章《京城無窪地》裡寫過，如果把2014-2019年的漲幅單拿出來，你會發現，最近5年漲幅最大的區域並不是四大核心區，而是延慶、通州、房山、昌平這些非核心區。
為什麼呢？
這就是房價天花板限制下的補漲效應。東西城區、朝陽海淀是最先發展起來的大區，教育、醫療、產業資源均是北京的極值，所以早期大家買房會一股腦往裡買。
但等到價格夯實之後，發現後續剛需客買不動這個地區的房子了，天花板出現，那麼想買房的人只能在價值區的溢出區域買房，後者開始補漲。
舉個簡單的例子，海淀由於科技產業成為北京近幾年來房價增長速度最快的區，那麼當高收入群體把海淀的房價炒到足夠高時，後續的購買力只能層層外溢，也就到了上地、東北旺一帶。
而當東北旺上地的房價達到一定高度之後，需求外溢就到了隔壁的昌平，昌平的房價因為基礎低，很容易被帶動，其中回龍觀板塊這幾年成了新的增長點。
可以預見，在接下來的週期裡，北京溢出區補漲幅度要大於主城區的房價增幅。所以，500萬剛需客要買房，則要關注一個重要因素：核心板塊的連接價值。
核心板塊的連接價值，這個概念比較抽象，如果具象來看，核心板塊可以理解為高薪人口集中辦公的區域，一般可以分為兩類，產業園區和大型商圈。而連接價值就是軌道交通，尤指地鐵。
在北京買房，要對產業園區和大型商圈的分佈做到心中有數。這裡介紹一個最簡單有效的方法，可以直接用地圖軟件搜索關鍵詞“科技園”，“產業園”，“商圈”，以及通過“熱力圖”查看城市區域人口流動分佈。
（關鍵詞“科技園”）
（關鍵詞“產業園”）
文丨子木
繼上次深圳推出500萬剛需購房攻略後，很多北京讀者在後臺留言，讓我寫一寫在北京，500萬的預算，在哪裡能買到合適的房子。
北京的情況相對於深圳比較複雜，早期攤大餅式的發展，再加上通州副中心的崛起，多價值點並立，窪地被填平，找到特別突出的地段並非易事，不過在和多個同行老友交流後，倒也得到了讓人滿意的結果。
1
總價500萬，在三四線能買到一套別墅，大多數二線城市繁華地段也隨便挑，而對於北京，這個房價居於中國魁首的城市來說，可選擇性並不強。
根據貝殼研究院數據顯示，北京8月二手房均價在6.2萬/平米，以此計算，500萬的總價，正好可以夠得著北京80平米的剛需房，屬於平均現象，但事實是如此嗎？
我們打開北京的房價地圖。
可以明顯看到，在套均總價層面，核心區東西城區、朝陽、海淀的套均價都在500萬元之上，其中朝陽大區最低，也是523萬元。
以此說明，500萬的價格對於北京來說，實屬核心與非核心的一道分界線。如果以平鋪地理概念測算，500萬分界線類似於北京的4.5環。
那麼，500萬能在核心四區能買到剛需房嗎？
我們先設定一個兩居室，面積為70-90平米的剛需標準，然後在500萬之內，15年之內進行篩選。
這裡要注意一點，買二手房的話儘量要買在15年以內的房子，除學區房外，20年的以外不考慮，因為房齡對流動性的影響還是很大的，你買首套房如果帶投資屬性，未來改善的話，起碼讓下家能貸款夠30年時間。
通過以上標尺篩選，你會發現，西城區只剩下了10套，東城區剩下了3套，海淀區是58套，而朝陽因為囊括城區面積較大，則為759套。
而這些可選的500萬以下的剛需二手房都有同一個屬性——戶型極其“慘烈”。跑道式，馬桶式等網紅戶型均列其中。上個衛生間得狂奔，晒個衣服幹不了，有的甚至連主臥都沒窗戶，更別說什麼南北通透，動靜分離了。
戶型切實影響居住品質，是影響房產交易流動性的第二大要素。戶型差的二手房，不可選。
那麼以此來看，500萬購買剛需房的最合適的選擇就落入了昌平、石景山、豐臺、房山、大興、朝陽4環外、亦莊經濟開發區，通州副中心這些區域中。那麼這些區域該如何選擇呢？
2
我曾在7月份的一篇文章《京城無窪地》裡寫過，如果把2014-2019年的漲幅單拿出來，你會發現，最近5年漲幅最大的區域並不是四大核心區，而是延慶、通州、房山、昌平這些非核心區。
為什麼呢？
這就是房價天花板限制下的補漲效應。東西城區、朝陽海淀是最先發展起來的大區，教育、醫療、產業資源均是北京的極值，所以早期大家買房會一股腦往裡買。
但等到價格夯實之後，發現後續剛需客買不動這個地區的房子了，天花板出現，那麼想買房的人只能在價值區的溢出區域買房，後者開始補漲。
舉個簡單的例子，海淀由於科技產業成為北京近幾年來房價增長速度最快的區，那麼當高收入群體把海淀的房價炒到足夠高時，後續的購買力只能層層外溢，也就到了上地、東北旺一帶。
而當東北旺上地的房價達到一定高度之後，需求外溢就到了隔壁的昌平，昌平的房價因為基礎低，很容易被帶動，其中回龍觀板塊這幾年成了新的增長點。
可以預見，在接下來的週期裡，北京溢出區補漲幅度要大於主城區的房價增幅。所以，500萬剛需客要買房，則要關注一個重要因素：核心板塊的連接價值。
核心板塊的連接價值，這個概念比較抽象，如果具象來看，核心板塊可以理解為高薪人口集中辦公的區域，一般可以分為兩類，產業園區和大型商圈。而連接價值就是軌道交通，尤指地鐵。
在北京買房，要對產業園區和大型商圈的分佈做到心中有數。這裡介紹一個最簡單有效的方法，可以直接用地圖軟件搜索關鍵詞“科技園”，“產業園”，“商圈”，以及通過“熱力圖”查看城市區域人口流動分佈。
（關鍵詞“科技園”）
（關鍵詞“產業園”）
（關鍵詞“大型商超”）
從圖中可以看出，北京在產業上整體是“北強於南，東強於西”的格局，而且核心板塊大多數分佈在海淀中關村、西二旗，朝陽望京、國貿，東五環附近。基本和北京的房價梯度相吻合。
那我們開始連接，海淀中關村西二旗的房價目前在7-8萬/平米之間，如果想買到500萬的房子，人們只能選擇周邊的區域。
文丨子木
繼上次深圳推出500萬剛需購房攻略後，很多北京讀者在後臺留言，讓我寫一寫在北京，500萬的預算，在哪裡能買到合適的房子。
北京的情況相對於深圳比較複雜，早期攤大餅式的發展，再加上通州副中心的崛起，多價值點並立，窪地被填平，找到特別突出的地段並非易事，不過在和多個同行老友交流後，倒也得到了讓人滿意的結果。
1
總價500萬，在三四線能買到一套別墅，大多數二線城市繁華地段也隨便挑，而對於北京，這個房價居於中國魁首的城市來說，可選擇性並不強。
根據貝殼研究院數據顯示，北京8月二手房均價在6.2萬/平米，以此計算，500萬的總價，正好可以夠得著北京80平米的剛需房，屬於平均現象，但事實是如此嗎？
我們打開北京的房價地圖。
可以明顯看到，在套均總價層面，核心區東西城區、朝陽、海淀的套均價都在500萬元之上，其中朝陽大區最低，也是523萬元。
以此說明，500萬的價格對於北京來說，實屬核心與非核心的一道分界線。如果以平鋪地理概念測算，500萬分界線類似於北京的4.5環。
那麼，500萬能在核心四區能買到剛需房嗎？
我們先設定一個兩居室，面積為70-90平米的剛需標準，然後在500萬之內，15年之內進行篩選。
這裡要注意一點，買二手房的話儘量要買在15年以內的房子，除學區房外，20年的以外不考慮，因為房齡對流動性的影響還是很大的，你買首套房如果帶投資屬性，未來改善的話，起碼讓下家能貸款夠30年時間。
通過以上標尺篩選，你會發現，西城區只剩下了10套，東城區剩下了3套，海淀區是58套，而朝陽因為囊括城區面積較大，則為759套。
而這些可選的500萬以下的剛需二手房都有同一個屬性——戶型極其“慘烈”。跑道式，馬桶式等網紅戶型均列其中。上個衛生間得狂奔，晒個衣服幹不了，有的甚至連主臥都沒窗戶，更別說什麼南北通透，動靜分離了。
戶型切實影響居住品質，是影響房產交易流動性的第二大要素。戶型差的二手房，不可選。
那麼以此來看，500萬購買剛需房的最合適的選擇就落入了昌平、石景山、豐臺、房山、大興、朝陽4環外、亦莊經濟開發區，通州副中心這些區域中。那麼這些區域該如何選擇呢？
2
我曾在7月份的一篇文章《京城無窪地》裡寫過，如果把2014-2019年的漲幅單拿出來，你會發現，最近5年漲幅最大的區域並不是四大核心區，而是延慶、通州、房山、昌平這些非核心區。
為什麼呢？
這就是房價天花板限制下的補漲效應。東西城區、朝陽海淀是最先發展起來的大區，教育、醫療、產業資源均是北京的極值，所以早期大家買房會一股腦往裡買。
但等到價格夯實之後，發現後續剛需客買不動這個地區的房子了，天花板出現，那麼想買房的人只能在價值區的溢出區域買房，後者開始補漲。
舉個簡單的例子，海淀由於科技產業成為北京近幾年來房價增長速度最快的區，那麼當高收入群體把海淀的房價炒到足夠高時，後續的購買力只能層層外溢，也就到了上地、東北旺一帶。
而當東北旺上地的房價達到一定高度之後，需求外溢就到了隔壁的昌平，昌平的房價因為基礎低，很容易被帶動，其中回龍觀板塊這幾年成了新的增長點。
可以預見，在接下來的週期裡，北京溢出區補漲幅度要大於主城區的房價增幅。所以，500萬剛需客要買房，則要關注一個重要因素：核心板塊的連接價值。
核心板塊的連接價值，這個概念比較抽象，如果具象來看，核心板塊可以理解為高薪人口集中辦公的區域，一般可以分為兩類，產業園區和大型商圈。而連接價值就是軌道交通，尤指地鐵。
在北京買房，要對產業園區和大型商圈的分佈做到心中有數。這裡介紹一個最簡單有效的方法，可以直接用地圖軟件搜索關鍵詞“科技園”，“產業園”，“商圈”，以及通過“熱力圖”查看城市區域人口流動分佈。
（關鍵詞“科技園”）
（關鍵詞“產業園”）
（關鍵詞“大型商超”）
從圖中可以看出，北京在產業上整體是“北強於南，東強於西”的格局，而且核心板塊大多數分佈在海淀中關村、西二旗，朝陽望京、國貿，東五環附近。基本和北京的房價梯度相吻合。
那我們開始連接，海淀中關村西二旗的房價目前在7-8萬/平米之間，如果想買到500萬的房子，人們只能選擇周邊的區域。
例如上文提到的昌平回龍觀，就是典型的海淀高新園區價值溢出的受益板塊，除此之外，昌平的立水橋板塊，連接海淀、西城區的石景山八角、蘋果園板塊，甚至門頭溝地鐵沿線的濱河西區、馮村板塊，都是連接價值點。
連接朝陽望京價值的有後沙峪板塊，連接國貿的有常營、東壩板塊等等，大家可以根據自己所在的工作地去依次類推。
那麼南面的核心板塊少，就不值得購買了嗎？這還要用發展的眼光去判斷。
文丨子木
繼上次深圳推出500萬剛需購房攻略後，很多北京讀者在後臺留言，讓我寫一寫在北京，500萬的預算，在哪裡能買到合適的房子。
北京的情況相對於深圳比較複雜，早期攤大餅式的發展，再加上通州副中心的崛起，多價值點並立，窪地被填平，找到特別突出的地段並非易事，不過在和多個同行老友交流後，倒也得到了讓人滿意的結果。
1
總價500萬，在三四線能買到一套別墅，大多數二線城市繁華地段也隨便挑，而對於北京，這個房價居於中國魁首的城市來說，可選擇性並不強。
根據貝殼研究院數據顯示，北京8月二手房均價在6.2萬/平米，以此計算，500萬的總價，正好可以夠得著北京80平米的剛需房，屬於平均現象，但事實是如此嗎？
我們打開北京的房價地圖。
可以明顯看到，在套均總價層面，核心區東西城區、朝陽、海淀的套均價都在500萬元之上，其中朝陽大區最低，也是523萬元。
以此說明，500萬的價格對於北京來說，實屬核心與非核心的一道分界線。如果以平鋪地理概念測算，500萬分界線類似於北京的4.5環。
那麼，500萬能在核心四區能買到剛需房嗎？
我們先設定一個兩居室，面積為70-90平米的剛需標準，然後在500萬之內，15年之內進行篩選。
這裡要注意一點，買二手房的話儘量要買在15年以內的房子，除學區房外，20年的以外不考慮，因為房齡對流動性的影響還是很大的，你買首套房如果帶投資屬性，未來改善的話，起碼讓下家能貸款夠30年時間。
通過以上標尺篩選，你會發現，西城區只剩下了10套，東城區剩下了3套，海淀區是58套，而朝陽因為囊括城區面積較大，則為759套。
而這些可選的500萬以下的剛需二手房都有同一個屬性——戶型極其“慘烈”。跑道式，馬桶式等網紅戶型均列其中。上個衛生間得狂奔，晒個衣服幹不了，有的甚至連主臥都沒窗戶，更別說什麼南北通透，動靜分離了。
戶型切實影響居住品質，是影響房產交易流動性的第二大要素。戶型差的二手房，不可選。
那麼以此來看，500萬購買剛需房的最合適的選擇就落入了昌平、石景山、豐臺、房山、大興、朝陽4環外、亦莊經濟開發區，通州副中心這些區域中。那麼這些區域該如何選擇呢？
2
我曾在7月份的一篇文章《京城無窪地》裡寫過，如果把2014-2019年的漲幅單拿出來，你會發現，最近5年漲幅最大的區域並不是四大核心區，而是延慶、通州、房山、昌平這些非核心區。
為什麼呢？
這就是房價天花板限制下的補漲效應。東西城區、朝陽海淀是最先發展起來的大區，教育、醫療、產業資源均是北京的極值，所以早期大家買房會一股腦往裡買。
但等到價格夯實之後，發現後續剛需客買不動這個地區的房子了，天花板出現，那麼想買房的人只能在價值區的溢出區域買房，後者開始補漲。
舉個簡單的例子，海淀由於科技產業成為北京近幾年來房價增長速度最快的區，那麼當高收入群體把海淀的房價炒到足夠高時，後續的購買力只能層層外溢，也就到了上地、東北旺一帶。
而當東北旺上地的房價達到一定高度之後，需求外溢就到了隔壁的昌平，昌平的房價因為基礎低，很容易被帶動，其中回龍觀板塊這幾年成了新的增長點。
可以預見，在接下來的週期裡，北京溢出區補漲幅度要大於主城區的房價增幅。所以，500萬剛需客要買房，則要關注一個重要因素：核心板塊的連接價值。
核心板塊的連接價值，這個概念比較抽象，如果具象來看，核心板塊可以理解為高薪人口集中辦公的區域，一般可以分為兩類，產業園區和大型商圈。而連接價值就是軌道交通，尤指地鐵。
在北京買房，要對產業園區和大型商圈的分佈做到心中有數。這裡介紹一個最簡單有效的方法，可以直接用地圖軟件搜索關鍵詞“科技園”，“產業園”，“商圈”，以及通過“熱力圖”查看城市區域人口流動分佈。
（關鍵詞“科技園”）
（關鍵詞“產業園”）
（關鍵詞“大型商超”）
從圖中可以看出，北京在產業上整體是“北強於南，東強於西”的格局，而且核心板塊大多數分佈在海淀中關村、西二旗，朝陽望京、國貿，東五環附近。基本和北京的房價梯度相吻合。
那我們開始連接，海淀中關村西二旗的房價目前在7-8萬/平米之間，如果想買到500萬的房子，人們只能選擇周邊的區域。
例如上文提到的昌平回龍觀，就是典型的海淀高新園區價值溢出的受益板塊，除此之外，昌平的立水橋板塊，連接海淀、西城區的石景山八角、蘋果園板塊，甚至門頭溝地鐵沿線的濱河西區、馮村板塊，都是連接價值點。
連接朝陽望京價值的有後沙峪板塊，連接國貿的有常營、東壩板塊等等，大家可以根據自己所在的工作地去依次類推。
那麼南面的核心板塊少，就不值得購買了嗎？這還要用發展的眼光去判斷。
例如在產業分佈圖中可以明顯看到，亦莊就是一個產業集群的新區，而在商圈層面，目前，北京的核心商圈集中在城市的東北部，而南部這幾年依託於政策扶持，出現大量潛力商圈，並不斷根據市場調整自己的定位，逐漸細分為多個商圈。
如大興區“十三五”商業發展規劃打造西紅門城市休閒商業中心、舊宮商業區等新城級商業區，故衍變出西紅門、黃村、天宮院和舊宮等商圈。都是未來的價值點。
文丨子木
繼上次深圳推出500萬剛需購房攻略後，很多北京讀者在後臺留言，讓我寫一寫在北京，500萬的預算，在哪裡能買到合適的房子。
北京的情況相對於深圳比較複雜，早期攤大餅式的發展，再加上通州副中心的崛起，多價值點並立，窪地被填平，找到特別突出的地段並非易事，不過在和多個同行老友交流後，倒也得到了讓人滿意的結果。
1
總價500萬，在三四線能買到一套別墅，大多數二線城市繁華地段也隨便挑，而對於北京，這個房價居於中國魁首的城市來說，可選擇性並不強。
根據貝殼研究院數據顯示，北京8月二手房均價在6.2萬/平米，以此計算，500萬的總價，正好可以夠得著北京80平米的剛需房，屬於平均現象，但事實是如此嗎？
我們打開北京的房價地圖。
可以明顯看到，在套均總價層面，核心區東西城區、朝陽、海淀的套均價都在500萬元之上，其中朝陽大區最低，也是523萬元。
以此說明，500萬的價格對於北京來說，實屬核心與非核心的一道分界線。如果以平鋪地理概念測算，500萬分界線類似於北京的4.5環。
那麼，500萬能在核心四區能買到剛需房嗎？
我們先設定一個兩居室，面積為70-90平米的剛需標準，然後在500萬之內，15年之內進行篩選。
這裡要注意一點，買二手房的話儘量要買在15年以內的房子，除學區房外，20年的以外不考慮，因為房齡對流動性的影響還是很大的，你買首套房如果帶投資屬性，未來改善的話，起碼讓下家能貸款夠30年時間。
通過以上標尺篩選，你會發現，西城區只剩下了10套，東城區剩下了3套，海淀區是58套，而朝陽因為囊括城區面積較大，則為759套。
而這些可選的500萬以下的剛需二手房都有同一個屬性——戶型極其“慘烈”。跑道式，馬桶式等網紅戶型均列其中。上個衛生間得狂奔，晒個衣服幹不了，有的甚至連主臥都沒窗戶，更別說什麼南北通透，動靜分離了。
戶型切實影響居住品質，是影響房產交易流動性的第二大要素。戶型差的二手房，不可選。
那麼以此來看，500萬購買剛需房的最合適的選擇就落入了昌平、石景山、豐臺、房山、大興、朝陽4環外、亦莊經濟開發區，通州副中心這些區域中。那麼這些區域該如何選擇呢？
2
我曾在7月份的一篇文章《京城無窪地》裡寫過，如果把2014-2019年的漲幅單拿出來，你會發現，最近5年漲幅最大的區域並不是四大核心區，而是延慶、通州、房山、昌平這些非核心區。
為什麼呢？
這就是房價天花板限制下的補漲效應。東西城區、朝陽海淀是最先發展起來的大區，教育、醫療、產業資源均是北京的極值，所以早期大家買房會一股腦往裡買。
但等到價格夯實之後，發現後續剛需客買不動這個地區的房子了，天花板出現，那麼想買房的人只能在價值區的溢出區域買房，後者開始補漲。
舉個簡單的例子，海淀由於科技產業成為北京近幾年來房價增長速度最快的區，那麼當高收入群體把海淀的房價炒到足夠高時，後續的購買力只能層層外溢，也就到了上地、東北旺一帶。
而當東北旺上地的房價達到一定高度之後，需求外溢就到了隔壁的昌平，昌平的房價因為基礎低，很容易被帶動，其中回龍觀板塊這幾年成了新的增長點。
可以預見，在接下來的週期裡，北京溢出區補漲幅度要大於主城區的房價增幅。所以，500萬剛需客要買房，則要關注一個重要因素：核心板塊的連接價值。
核心板塊的連接價值，這個概念比較抽象，如果具象來看，核心板塊可以理解為高薪人口集中辦公的區域，一般可以分為兩類，產業園區和大型商圈。而連接價值就是軌道交通，尤指地鐵。
在北京買房，要對產業園區和大型商圈的分佈做到心中有數。這裡介紹一個最簡單有效的方法，可以直接用地圖軟件搜索關鍵詞“科技園”，“產業園”，“商圈”，以及通過“熱力圖”查看城市區域人口流動分佈。
（關鍵詞“科技園”）
（關鍵詞“產業園”）
（關鍵詞“大型商超”）
從圖中可以看出，北京在產業上整體是“北強於南，東強於西”的格局，而且核心板塊大多數分佈在海淀中關村、西二旗，朝陽望京、國貿，東五環附近。基本和北京的房價梯度相吻合。
那我們開始連接，海淀中關村西二旗的房價目前在7-8萬/平米之間，如果想買到500萬的房子，人們只能選擇周邊的區域。
例如上文提到的昌平回龍觀，就是典型的海淀高新園區價值溢出的受益板塊，除此之外，昌平的立水橋板塊，連接海淀、西城區的石景山八角、蘋果園板塊，甚至門頭溝地鐵沿線的濱河西區、馮村板塊，都是連接價值點。
連接朝陽望京價值的有後沙峪板塊，連接國貿的有常營、東壩板塊等等，大家可以根據自己所在的工作地去依次類推。
那麼南面的核心板塊少，就不值得購買了嗎？這還要用發展的眼光去判斷。
例如在產業分佈圖中可以明顯看到，亦莊就是一個產業集群的新區，而在商圈層面，目前，北京的核心商圈集中在城市的東北部，而南部這幾年依託於政策扶持，出現大量潛力商圈，並不斷根據市場調整自己的定位，逐漸細分為多個商圈。
如大興區“十三五”商業發展規劃打造西紅門城市休閒商業中心、舊宮商業區等新城級商業區，故衍變出西紅門、黃村、天宮院和舊宮等商圈。都是未來的價值點。
其次是“連接價值”，主要體現在軌道交通的地鐵層面。例如今年新開通運營的S1號線、6號線西延和8號線南段，就直接帶動了門頭溝、大興舊宮等區域的房價增長。
地鐵利好對於周邊房價一般有三波勢頭，“規劃，在建和建成”，一次比一次強，所以現在把置業方向佈局在北京在建的17條鐵路旁，就是一個非常明智的購房策略。至於目前北京在建的地鐵有哪些，大家可以去查詢，網上的信息有很多。
當然如果你很用心，其實500萬這個價格依然可以在環內淘到性價比較高的房子。例如下面這套。
文丨子木
繼上次深圳推出500萬剛需購房攻略後，很多北京讀者在後臺留言，讓我寫一寫在北京，500萬的預算，在哪裡能買到合適的房子。
北京的情況相對於深圳比較複雜，早期攤大餅式的發展，再加上通州副中心的崛起，多價值點並立，窪地被填平，找到特別突出的地段並非易事，不過在和多個同行老友交流後，倒也得到了讓人滿意的結果。
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總價500萬，在三四線能買到一套別墅，大多數二線城市繁華地段也隨便挑，而對於北京，這個房價居於中國魁首的城市來說，可選擇性並不強。
根據貝殼研究院數據顯示，北京8月二手房均價在6.2萬/平米，以此計算，500萬的總價，正好可以夠得著北京80平米的剛需房，屬於平均現象，但事實是如此嗎？
我們打開北京的房價地圖。
可以明顯看到，在套均總價層面，核心區東西城區、朝陽、海淀的套均價都在500萬元之上，其中朝陽大區最低，也是523萬元。
以此說明，500萬的價格對於北京來說，實屬核心與非核心的一道分界線。如果以平鋪地理概念測算，500萬分界線類似於北京的4.5環。
那麼，500萬能在核心四區能買到剛需房嗎？
我們先設定一個兩居室，面積為70-90平米的剛需標準，然後在500萬之內，15年之內進行篩選。
這裡要注意一點，買二手房的話儘量要買在15年以內的房子，除學區房外，20年的以外不考慮，因為房齡對流動性的影響還是很大的，你買首套房如果帶投資屬性，未來改善的話，起碼讓下家能貸款夠30年時間。
通過以上標尺篩選，你會發現，西城區只剩下了10套，東城區剩下了3套，海淀區是58套，而朝陽因為囊括城區面積較大，則為759套。
而這些可選的500萬以下的剛需二手房都有同一個屬性——戶型極其“慘烈”。跑道式，馬桶式等網紅戶型均列其中。上個衛生間得狂奔，晒個衣服幹不了，有的甚至連主臥都沒窗戶，更別說什麼南北通透，動靜分離了。
戶型切實影響居住品質，是影響房產交易流動性的第二大要素。戶型差的二手房，不可選。
那麼以此來看，500萬購買剛需房的最合適的選擇就落入了昌平、石景山、豐臺、房山、大興、朝陽4環外、亦莊經濟開發區，通州副中心這些區域中。那麼這些區域該如何選擇呢？
2
我曾在7月份的一篇文章《京城無窪地》裡寫過，如果把2014-2019年的漲幅單拿出來，你會發現，最近5年漲幅最大的區域並不是四大核心區，而是延慶、通州、房山、昌平這些非核心區。
為什麼呢？
這就是房價天花板限制下的補漲效應。東西城區、朝陽海淀是最先發展起來的大區，教育、醫療、產業資源均是北京的極值，所以早期大家買房會一股腦往裡買。
但等到價格夯實之後，發現後續剛需客買不動這個地區的房子了，天花板出現，那麼想買房的人只能在價值區的溢出區域買房，後者開始補漲。
舉個簡單的例子，海淀由於科技產業成為北京近幾年來房價增長速度最快的區，那麼當高收入群體把海淀的房價炒到足夠高時，後續的購買力只能層層外溢，也就到了上地、東北旺一帶。
而當東北旺上地的房價達到一定高度之後，需求外溢就到了隔壁的昌平，昌平的房價因為基礎低，很容易被帶動，其中回龍觀板塊這幾年成了新的增長點。
可以預見，在接下來的週期裡，北京溢出區補漲幅度要大於主城區的房價增幅。所以，500萬剛需客要買房，則要關注一個重要因素：核心板塊的連接價值。
核心板塊的連接價值，這個概念比較抽象，如果具象來看，核心板塊可以理解為高薪人口集中辦公的區域，一般可以分為兩類，產業園區和大型商圈。而連接價值就是軌道交通，尤指地鐵。
在北京買房，要對產業園區和大型商圈的分佈做到心中有數。這裡介紹一個最簡單有效的方法，可以直接用地圖軟件搜索關鍵詞“科技園”，“產業園”，“商圈”，以及通過“熱力圖”查看城市區域人口流動分佈。
（關鍵詞“科技園”）
（關鍵詞“產業園”）
（關鍵詞“大型商超”）
從圖中可以看出，北京在產業上整體是“北強於南，東強於西”的格局，而且核心板塊大多數分佈在海淀中關村、西二旗，朝陽望京、國貿，東五環附近。基本和北京的房價梯度相吻合。
那我們開始連接，海淀中關村西二旗的房價目前在7-8萬/平米之間，如果想買到500萬的房子，人們只能選擇周邊的區域。
例如上文提到的昌平回龍觀，就是典型的海淀高新園區價值溢出的受益板塊，除此之外，昌平的立水橋板塊，連接海淀、西城區的石景山八角、蘋果園板塊，甚至門頭溝地鐵沿線的濱河西區、馮村板塊，都是連接價值點。
連接朝陽望京價值的有後沙峪板塊，連接國貿的有常營、東壩板塊等等，大家可以根據自己所在的工作地去依次類推。
那麼南面的核心板塊少，就不值得購買了嗎？這還要用發展的眼光去判斷。
例如在產業分佈圖中可以明顯看到，亦莊就是一個產業集群的新區，而在商圈層面，目前，北京的核心商圈集中在城市的東北部，而南部這幾年依託於政策扶持，出現大量潛力商圈，並不斷根據市場調整自己的定位，逐漸細分為多個商圈。
如大興區“十三五”商業發展規劃打造西紅門城市休閒商業中心、舊宮商業區等新城級商業區，故衍變出西紅門、黃村、天宮院和舊宮等商圈。都是未來的價值點。
其次是“連接價值”，主要體現在軌道交通的地鐵層面。例如今年新開通運營的S1號線、6號線西延和8號線南段，就直接帶動了門頭溝、大興舊宮等區域的房價增長。
地鐵利好對於周邊房價一般有三波勢頭，“規劃，在建和建成”，一次比一次強，所以現在把置業方向佈局在北京在建的17條鐵路旁，就是一個非常明智的購房策略。至於目前北京在建的地鐵有哪些，大家可以去查詢，網上的信息有很多。
當然如果你很用心，其實500萬這個價格依然可以在環內淘到性價比較高的房子。例如下面這套。
位於北京東南3.5環，2007年建成，戶型方正的板樓，南北通透，周邊配套成熟，業主換房急售，可謂性價比很高的筍盤項目。
通過以上分析，相信你在心中大體對北京的價值區域有了判斷方向，那麼即使是買新盤也並非難事。如果我們再以500萬為標尺來進行篩選。
文丨子木
繼上次深圳推出500萬剛需購房攻略後，很多北京讀者在後臺留言，讓我寫一寫在北京，500萬的預算，在哪裡能買到合適的房子。
北京的情況相對於深圳比較複雜，早期攤大餅式的發展，再加上通州副中心的崛起，多價值點並立，窪地被填平，找到特別突出的地段並非易事，不過在和多個同行老友交流後，倒也得到了讓人滿意的結果。
1
總價500萬，在三四線能買到一套別墅，大多數二線城市繁華地段也隨便挑，而對於北京，這個房價居於中國魁首的城市來說，可選擇性並不強。
根據貝殼研究院數據顯示，北京8月二手房均價在6.2萬/平米，以此計算，500萬的總價，正好可以夠得著北京80平米的剛需房，屬於平均現象，但事實是如此嗎？
我們打開北京的房價地圖。
可以明顯看到，在套均總價層面，核心區東西城區、朝陽、海淀的套均價都在500萬元之上，其中朝陽大區最低，也是523萬元。
以此說明，500萬的價格對於北京來說，實屬核心與非核心的一道分界線。如果以平鋪地理概念測算，500萬分界線類似於北京的4.5環。
那麼，500萬能在核心四區能買到剛需房嗎？
我們先設定一個兩居室，面積為70-90平米的剛需標準，然後在500萬之內，15年之內進行篩選。
這裡要注意一點，買二手房的話儘量要買在15年以內的房子，除學區房外，20年的以外不考慮，因為房齡對流動性的影響還是很大的，你買首套房如果帶投資屬性，未來改善的話，起碼讓下家能貸款夠30年時間。
通過以上標尺篩選，你會發現，西城區只剩下了10套，東城區剩下了3套，海淀區是58套，而朝陽因為囊括城區面積較大，則為759套。
而這些可選的500萬以下的剛需二手房都有同一個屬性——戶型極其“慘烈”。跑道式，馬桶式等網紅戶型均列其中。上個衛生間得狂奔，晒個衣服幹不了，有的甚至連主臥都沒窗戶，更別說什麼南北通透，動靜分離了。
戶型切實影響居住品質，是影響房產交易流動性的第二大要素。戶型差的二手房，不可選。
那麼以此來看，500萬購買剛需房的最合適的選擇就落入了昌平、石景山、豐臺、房山、大興、朝陽4環外、亦莊經濟開發區，通州副中心這些區域中。那麼這些區域該如何選擇呢？
2
我曾在7月份的一篇文章《京城無窪地》裡寫過，如果把2014-2019年的漲幅單拿出來，你會發現，最近5年漲幅最大的區域並不是四大核心區，而是延慶、通州、房山、昌平這些非核心區。
為什麼呢？
這就是房價天花板限制下的補漲效應。東西城區、朝陽海淀是最先發展起來的大區，教育、醫療、產業資源均是北京的極值，所以早期大家買房會一股腦往裡買。
但等到價格夯實之後，發現後續剛需客買不動這個地區的房子了，天花板出現，那麼想買房的人只能在價值區的溢出區域買房，後者開始補漲。
舉個簡單的例子，海淀由於科技產業成為北京近幾年來房價增長速度最快的區，那麼當高收入群體把海淀的房價炒到足夠高時，後續的購買力只能層層外溢，也就到了上地、東北旺一帶。
而當東北旺上地的房價達到一定高度之後，需求外溢就到了隔壁的昌平，昌平的房價因為基礎低，很容易被帶動，其中回龍觀板塊這幾年成了新的增長點。
可以預見，在接下來的週期裡，北京溢出區補漲幅度要大於主城區的房價增幅。所以，500萬剛需客要買房，則要關注一個重要因素：核心板塊的連接價值。
核心板塊的連接價值，這個概念比較抽象，如果具象來看，核心板塊可以理解為高薪人口集中辦公的區域，一般可以分為兩類，產業園區和大型商圈。而連接價值就是軌道交通，尤指地鐵。
在北京買房，要對產業園區和大型商圈的分佈做到心中有數。這裡介紹一個最簡單有效的方法，可以直接用地圖軟件搜索關鍵詞“科技園”，“產業園”，“商圈”，以及通過“熱力圖”查看城市區域人口流動分佈。
（關鍵詞“科技園”）
（關鍵詞“產業園”）
（關鍵詞“大型商超”）
從圖中可以看出，北京在產業上整體是“北強於南，東強於西”的格局，而且核心板塊大多數分佈在海淀中關村、西二旗，朝陽望京、國貿，東五環附近。基本和北京的房價梯度相吻合。
那我們開始連接，海淀中關村西二旗的房價目前在7-8萬/平米之間，如果想買到500萬的房子，人們只能選擇周邊的區域。
例如上文提到的昌平回龍觀，就是典型的海淀高新園區價值溢出的受益板塊，除此之外，昌平的立水橋板塊，連接海淀、西城區的石景山八角、蘋果園板塊，甚至門頭溝地鐵沿線的濱河西區、馮村板塊，都是連接價值點。
連接朝陽望京價值的有後沙峪板塊，連接國貿的有常營、東壩板塊等等，大家可以根據自己所在的工作地去依次類推。
那麼南面的核心板塊少，就不值得購買了嗎？這還要用發展的眼光去判斷。
例如在產業分佈圖中可以明顯看到，亦莊就是一個產業集群的新區，而在商圈層面，目前，北京的核心商圈集中在城市的東北部，而南部這幾年依託於政策扶持，出現大量潛力商圈，並不斷根據市場調整自己的定位，逐漸細分為多個商圈。
如大興區“十三五”商業發展規劃打造西紅門城市休閒商業中心、舊宮商業區等新城級商業區，故衍變出西紅門、黃村、天宮院和舊宮等商圈。都是未來的價值點。
其次是“連接價值”，主要體現在軌道交通的地鐵層面。例如今年新開通運營的S1號線、6號線西延和8號線南段，就直接帶動了門頭溝、大興舊宮等區域的房價增長。
地鐵利好對於周邊房價一般有三波勢頭，“規劃，在建和建成”，一次比一次強，所以現在把置業方向佈局在北京在建的17條鐵路旁，就是一個非常明智的購房策略。至於目前北京在建的地鐵有哪些，大家可以去查詢，網上的信息有很多。
當然如果你很用心，其實500萬這個價格依然可以在環內淘到性價比較高的房子。例如下面這套。
位於北京東南3.5環，2007年建成，戶型方正的板樓，南北通透，周邊配套成熟，業主換房急售，可謂性價比很高的筍盤項目。
通過以上分析，相信你在心中大體對北京的價值區域有了判斷方向，那麼即使是買新盤也並非難事。如果我們再以500萬為標尺來進行篩選。
從圖中可以看出，符合標的的新盤數目並不少，但大部分都位於5環之外，且符合條件的大部分新盤均位於房山、大興一代，其次是東面的通州和西面的門頭溝一代，北面的最少。
反向思維，如果一個板塊在主要價值連接區域，但符合500萬剛需盤的供應量卻很少，說明存在稀缺價值，房價是很容易補漲的，符合我們的推論。至於哪個新盤有價值，你可以結合網上的信息，然後再去線下實勘。
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最後再說幾句。
以上所有的結論都是通過大量時間用“腳”總結出來的，網上信息是一碼事，實際又是另一碼事，所以看盤看盤，更重要的是多去踩盤。
雖然500萬在北京買房已是剛需門檻，但也不能掉以輕心，即使一分錢也要讓它發揮出最大的價值，一定要以投資的心態選地段，以自住的心態選房子。
它未來的增值性和流動性，決定了你未來是否能置換到更稱心如意的房子，要知道幾十萬的資金，撬動的槓桿和選擇空間也是巨大的。
大家可以將這篇文章分享給身邊有需要的北京剛需購房者，下期我還會抽空做一期北京新盤的選房技巧，敬請期待。