你可能花高價買了學區房，但是孩子還是不能讀重點的小學，這樣的坑多的是。

所以要在買學房籤合同時，把這些坑一一避過，讓孩子確定能上重點小學。

二手房：買賣學區房的坑

王鋼蛋買了個學區房，這個房子比隔壁的小區高了40萬。因為這個房子能夠讓孩子上重點小學。但是過了一年後，學區劃片改了，教委規定王鋼蛋的房子不能上重點小學了，多氣人。

王鋼蛋找到了原賣房人，並把房子給退了，原賣房人還支付了房子總價30%的違約金。

這是怎麼做到的？

在籤合同時，王鋼蛋問了律師朋友，加上了一些特殊條款，這些條款保證了王鋼蛋能拿回錢，還得到違約金。

1、學區劃片

學區房涉及到兩點，第一個是房子，第二個是學區。學區的價值大於房子的居住屬性，屬於重點小學學區的劃片範圍，孩子才能上重點小學，之後可能直升某某重點中學。

但是如果你沒有劃片資格的話，孩子就只能上普通的小學了。

怎麼確定學區劃片？要多方核實。多問樓下晒太陽的老大爺，問問小區附近跳廣場舞的大媽，打電話問教委和學校，只聽賣房人和中介的，你可能就吃虧了。

學區劃片有很多特殊情況，比如有的小區1-5期房子，1、2期能上重點小學，3-5期就不能上。一定要打聽清楚，多方核實才行。

2、學籍資格

北京等地因為炒學區房，教委出臺了學籍管理制度，一套房子在6年內，只能使用一個學籍，要計算還子的年紀，能否趕上更新學籍。

如果一個孩子在讀2年級，這個房子的學籍，在4年之內就不能有新學生使用。也就是即使你買了這個房子，孩子在4年內也不能上學。

有的地區還有購房、戶籍遷入的要求，如戶籍遷入3、5年以上，才能入學；先買房先入學，後買房後入學。

※※特殊條款※※

針對學區劃片和學籍資格，一定要在合同里加入特殊條款。

第一，買房人的目的，藉此可以讓子女入學XX學校;

第二，賣房人承諾本房屬於XX學區房，可以上XX學校，且學籍未被佔用，可以正常使用。如此房屋不屬於XX學校的學區房，或學籍被佔用，買房人立即單方解除合同，而且退房。賣房人已收房款退，同時按總房價的30%支付違約金。

3、戶口遷出

1）看房主的戶口本

買房的時候，應該先看一眼賣房人的戶口本，看著戶口本上有幾個人。可能戶口本上不只房主一家人，還有七大姑八大姨。或者上一任房主，上上一任房主的戶口都在這裡。

你要跟戶口本上的人都見面，確認一下他們都會把戶口遷走。讓戶口本上的人寫個書面協議，證明同意籤戶口。

如果房主連這些人都找不到，你怎麼能保證這些人都遷走戶口呢？原房主不遷走戶口，對你來說可能就是一個大麻煩，拆遷，前戶主可能來分羹；以後賣房，別人也不願意買。

戶籍屬於行政管理範疇，由公安局管，法院不能判處原戶主必須遷走戶口。但是法院可以依據合同條款，讓賣房人因不遷戶口承擔違約責任，對你進行賠償。

※※特殊條款※※

1.雙方約定，在過戶之前，賣房人先遷出戶口，戶口遷出後，買房人可以交一部分房款。這樣過戶後就沒後顧之憂了。

2.或者約定：

1）扣留一部分尾款

簽完合同之後，扣留一部分房款，慣例是5萬塊錢，等到遷出戶口再付。相比於孩子上學這件事，5萬塊錢違約金，對北上廣深來說可能比較低。你可以約定扣留20萬的尾款，戶口遷出之後我再交給你。

2）戶口不遷出高額違約金

合同約定，如果過了規定時間，賣房人不遷出戶口，就需每天支付1%或者是1‰總房價，作為不遷出戶口的違約金。

如果賣房人一直不遷戶口，那麼違約金累積起來金額也很高。到法院打官司的時候，法院會判處原戶主交高額的違約金，這樣會督促賣房人早早的把戶口遷走。

4、儘快起訴

任何約定，不能保證賣房人不違約。如果起訴晚了，勝訴了，房歸你，但學籍被賣房人佔用了，學區房就白買了。

如果業主違約，要儘快起訴，保護住學籍。依據民訴法第100條，你可以申請禁止賣房人使用涉案房屋學籍的禁止令。這個法令會發給學校，凍結學籍，學校就不能登記他人的學籍了。這樣你的孩子才能上學。

一手房：開發商說能上重點小學，別信

2012年，在杭州灣出現過一個訴訟案件。杭州灣在寧波的北部，離上海挺近，但是這個地方經濟不是很發達，是一片鹽鹼地。

開發商在這圈了一塊地蓋房子，但是沒人願意在這買房。開發商宣稱小區和黃岡中學達成合作，黃岡中學要在這裡開分校。

有些人看到這個廣告，想著可以讓自己的子女上重點中學，就花了重金買了開發商的房子，而且還告訴親朋好友都也來買。

但是等到交房的時候，開發商發了一個通知，說浙江和湖北的考試卷不同，所以黃岡中學不來了。

這不就等於騙人嗎？還真就是騙人。

如果開發商說小區對應某某學區，你聽聽就算了，別當真。

學區不是由開發商能決定的，每年春天，區教委會根據師資力量，教室數量，教學資源的分配情況，來確定各個學校招多少新生。

如果這個學校周圍要上學的人特別多，就會有一個篩選。把學區範圍縮小，或者按照戶籍遷入先後，買房的先後做一個篩選。

而開發商的期房，要在一兩年後才交房，這時候開發商說小區屬於某某學區，怎麼可能。

買二手房，可以打電話給區教委，詢問小區對應的學區。但是買一手房，開發商會和教委事先達成一致。無論多少次給教委打電話，幾乎得到的答覆都是“這房子對應的學區是黃岡中學”。

所以別信。因為你買完房了，孩子要上學了，發現這個小區對應的不是好學校，怎麼辦？虧點錢倒是小事，最主要的是會影響孩子的上學。孩子教育的事，怎麼能把寶押在開放商身上呢？