'長三角佈局超5000億貨值 綠地、碧桂園、融創重金拿地'

文｜胡言

繼長三角區域一體化發展上升為國家戰略後，長三角地區正逐步快速形成世界級城市群框架，長三角一體化示範區將成為“先行先試”的試驗田和重要的發展引擎，蘇浙滬邊界區域將迎來歷史性的發展機遇。

界面樓市將從政策、城市機遇、房企佈局等角度持續挖掘區域經濟價值深度解析，見證中國超級城市新變局。

據克而瑞發佈的《長三角26城土儲比拼》表示，綠地、碧桂園、融創三家企業在26個城市中貨值超過5000億，遙遙領先其他房企。

據瞭解，三家企業在26個城市總土儲貨值之和幾乎是接下來30家企業總和的30%，優勢十分顯著。其中綠地大本營本就在長三角，成為長三角一體化中土儲最多的企業。而碧桂園和融創緊隨其後，兩者都是全國化佈局的排頭兵。界面樓市選取長三角佈局的第一梯隊，從2018年的土儲情況、2019年的拿地佈局等方面入手，分析房企在長三角的拿地策略。

融創鍾情併購

2019年長三角土地市場開年大戲在一場場收購中拉開帷幕，而上場盡情演繹的房企中收購上海董家渡項目的融創格外吸引眼球。

1月21日早間，融創中國與泛海控股發佈公告稱，融創集團全資附屬公司融創房地產與泛海旗下武漢中央商務區簽訂收購協議，收購泛海旗下泛海建設控股有限公司100%股權，被收購公司擁有北京泛海國際項目1號地塊與上海董家渡項目的100%權益。本次交易融創房地產需現金支付為125.53億元。

上海董家渡的優質地段、交易過程中的負債情況、泛海的揮淚甩賣等引來一群吃瓜群眾，融創也在佈局長三角中一次性拿下建築面積約為62.80萬平米的土地儲備，成為當時最吸引眼球的“當紅辣子雞”。

事實上，由於主打品質與改善的產品，融創佈局上海及周邊市場已久，上海桃花源、蘇州桃花源、南京桃花源等系列作品逐漸成為融創的熱門IP。截至2018年12約31日，融創在上海的土地儲備面積為363.36萬平方米，權益土地儲備面積約為199.68萬平方米。

不僅如此，融創在長三角的土地儲備也十分豐厚。截至2018年12約31日，融創連同其合營公司及聯營公司土地儲備總面積約為1.66億平方米，權益土地儲備面積約為1.13億平方米。其中，長三角的總土地儲備面積為3001.08萬平方米，佔總土儲的18.08%。

進入2019年，房企對長三角的爭奪也逐漸升級，以蘇州、無錫為代表的城市成為房企重點佈局的對象，融創在拿地方面毫不手軟。2019年4月，融創4天花掉60億購入長三角區域5宗土地，其中涉及無錫3宗、上海2宗。

綠地控股親睞高鐵沿線核心三四線城市

董家渡的故事很多，綠地也身處這場風雲變幻之中。

在融創接手泛海董家渡項目的半個月後，綠地控股發佈公告稱，其全資子公司綠地地產集團有限公司收購中國民生投資股份有限公司及其子公司上海佳渡置業有限公司持有的中民外灘房地產開發有限公司50%股權，以及轉讓方對標的公司的全部債權，交易價格共計121億元。

據瞭解，該項目用地性質為商業、住宅和辦公混合，佔地面積12.67萬平方米，容積率5.54。項目總建築面積119.9萬平方米。相差無幾的價格，卻拿下幾乎高出融創一倍的土地儲備，這場收購讓綠地賺足了眼球。

不過，作為總部在上海，深耕長三角的房企綠地控股正努力在以上海為龍頭的長三角高質量一體化中扮演建設者、推動者的角色。

截至2018年底，綠地控股共擁有待開發土地面積合計2,667.92萬平方米，規劃計容建築面積5,090.63萬平方米，主要分佈於江蘇（佔15.23%）、山東（佔11.72%）、陝西（佔7.92%）、安徽（佔5.87%）、江西（佔5.37%）和遼寧（佔5.06%）等省份。而據克而瑞發佈的榜單表示，綠地是長三角一體化中土儲最多的企業，更偏好佈局一些高鐵沿線的核心三四線城市，如崑山、蕪湖、無錫，更易獲得重點城市輻射帶來的紅利。

不僅如此，2018年9月15日，綠地控股與蘇州市政府簽署戰略合作協議，公司將在科技產業新城、國際會展會議中心、消費、基建、康養等領域與蘇州市展開全面戰略合作，總投資超過千億元，旨在打造具有創新發展活力的“中國智谷”。

碧桂園重倉“三四線”

說起房企在長三角的戰績，自然不得不提2017年在長三角砸了771億元拿下133宗地的碧桂園。

這一年，碧桂園長三角土儲新增了1404.9萬方。相當於34.7個徐家彙。

不過，133宗地中僅3宗地位於上海，還處在上海的遠郊。剩餘的130宗地中，江蘇、浙江分別佔比57%、41%。

2018年，碧桂園再次押寶長三角。以398億元拿下了長三角1042萬平方米的土儲面積，高於環渤海拿地用的165億元、珠三角的243億元和中西部拿地耗費391億元。值得一提的是，以“農村包圍城市”的碧桂園終於在2018年成了進駐中國內地所有省份的佈局。截至2018年期末，集團業務分佈於中國內地31個省/自治區/直轄市、269個地級市、1156個區和縣，項目總數達到2148個。

進入2019年，碧桂園在土拍現場頻頻舉牌。僅5月單月，碧桂園在長三角參與的土拍就不下5次。5月7日，碧桂園以底價19.27億元摘得閔行區馬橋鎮一宗居住用地，據悉，土地面積8.38萬㎡，樓面價約19172.6元\\/㎡，容積率1.2。這也是今年第四塊競拍人數超過3人，最終出讓方式為（投標、開標、評標活動）的宅地。

5月15日，江蘇揚州1宗商住地經過453輪競拍，最終由增城市碧桂園以總價14.5億元獲得，成交樓面價8091元/平方米，溢價率達到103.06%。

5月16日，浙江嘉興桐鄉市濮院鎮工業園區1宗商住地，經過112輪競價，最終由碧桂園旗下公司以總價6.63億元競得，樓面價9716元/平米，溢價率137.63%。同在5月16日，碧桂園以6.76億競得成都成華區一地塊，成交樓面價12200元/平米，溢價34%。

2019年5月的最後一天，碧桂園拿下常州西太湖鳳苑南路東側稻香路南側地塊。據悉，該地塊成交總價24.5億元，成交樓面價6627元/㎡，經過86輪的激烈角逐，最終被碧桂園摘得。

從5月的土儲建面分布來看，碧桂園拿地政策還是堅持“三四線包圍一二線”的企業戰略。克而瑞研究院表示，分省份來看碧桂園土儲更偏重於江蘇省，佔比靠前的幾個城市多來自於江蘇，如鎮江、蘇州、無錫和鹽城等。碧桂園在蘇州的土儲建面超過400萬平方米，佔其長三角二線城市的一半以上，蘇州是碧桂園在長三角佈局二線城市的重要據點。