提要
6月13日，設計之都出讓白雲區鶴龍街黃邊村AB2901027、AB2901067地塊。
這是今年設計之都出讓的第二宗商務用地，亦是去年11月以來掛牌的第三宗地塊。
目前該片區已累計掛牌2.6萬㎡商服地，發展“神速”。
本篇廣州中原研究發展部在帶來AB2901027、AB2901067地塊調研報告的同時，重點總結梳理設計之都的發展歷程，接下來且看詳細分析。
最後還有“投票環節”，可以談談你對設計之都前景的看法。
地塊基本信息
AB2901027、AB2901067地塊位於廣雲路西側，白雲三線北側；
用地性質為商務用地，地塊位於設計之都核心區和啟動區範圍內。
地塊起拍總價2.95億元，起拍樓面價8510元/㎡。
AB2901027可建設用地面積5383㎡，計容建面≤24600㎡。AB2901067可建設用地面積4622㎡，計容建面≤10092㎡。
本宗地塊為全自持用地，定向快消品行業企業。
設計之都首宗出讓的商務用地由廣東省交通規劃設計研究院於2018年底競得，與本案地塊相鄰，目前已動工建設。
今年6月，設計之都掛牌的另一宗商務商業用地位於核心區範圍內，已成功出讓。
設計之都發展回顧與展望
自2016年底黃邊片區舊廠房改造項目正式啟動開始，設計之都建設走上“設計”之路。
黃邊工業園，改造前以汽修產業為主，部分為低端的鞋業、製衣等經濟效益低的業態類型。
設計之都的改造目標是成為設計產業集聚的國際品牌搖籃，粵港澳大灣區甚至全國設計行業領軍機構的總部落戶地，遠景遠大。
短短三年時間，設計之都於今年六月進入基礎設施建設全面動工階段。
基礎設施項目包括市政道路工程、地下環路、地下公共空間、景觀綠化及聯合基坑工程，預計2020年完工。
下半年計劃出讓土地
根據2019經營性土地藍皮書所示，今年內設計之都尚有4宗商服用地待出讓。
其中編號78、79兩宗用地靠近設計之都中央綠地，景觀條件較好。
未來建設展望
按照設計之都目前土地出讓速度和建設速度，預計未來5年內設計之都將會初具模型。
屆時將為黃邊片區帶來商業服務配套的升級、產業升級、環境升級。
按照規劃，設計之都將會分四期進行建設：
一期採取村級工業園改造與歷史留用地指標落地相結合的方式建設設計類總部區；
二期通過土地收儲打造綜合類總部區；
三期按照城市更新政策實施舊村莊微改造；
四期建設教育、居住等配套服務設施，實現產城融合發展。
其中一期、二期即核心區範圍，現已全面動工。
三期、四期沒有明確具體位置，預計位於設計之都規劃研究範圍之內，即未來黃村會進行微改造，居住環境將會得到較大提升。
設計之都周邊也將會新增教育和居住配套服務；
直接利好周邊居民，特別是時代玫瑰園、雲山詩意等距離設計之都核心區最近的樓盤。
戰略地位
設計之都屬於白雲“總部經濟聚集區”
白雲區自2017年提出“1358”發展思路以來，逐步開始落實各項產業佈局。
設計之都位於南部總部經濟聚集區。
在白雲“1358”佈局中的戰略定位是：
打造首個“一帶一路”設計服務貿易中心、粵港澳灣區規模最大的設計產業集群、廣州首個B2B設計服務共享平臺。
設計之都vs白雲新城
設計之都鄰近白雲新城，位於“泛白雲新城”範圍之內。
目前，白雲新城南部地區地塊已基本出讓完畢；
已經引進十多家企業總部，地塊企業基本飽和，
需要新增北部總部經濟集聚區，拓展總部發展空間。
今年2月26日，白雲新城雲城中一路以北區域控制性詳細規劃出爐；
標誌著白雲新城開始向北拓展，並提出“泛白雲新城”概念。
白雲新城主要發展航空金融健康總部經濟、軌道總部經濟與軌道設計服務產業、信息服務產業，建設成為廣州標誌性的高端商務區。
此外，白雲新城依託快速接駁白雲機場及白雲站交通樞紐的優勢，以航空經濟、軌道交通經濟、金融、商貿等業態為主。
由此看來，白雲新城與設計之都相輔相成而不構成產業競爭關係。
反而，發展較為成熟的白雲新城向北拓展對於設計之都更是利好，這將為設計之都注入商貿與經濟活力。
設計之都vs白雲湖數字科技城
白雲湖數字科技城啟動區位於白雲湖南側，定位為廣州市數字經濟發展集聚區。
與設計之都相距6公里，同樣是白雲區向北拓展的產業新城。
今年5月20日，白雲湖數字科技城啟動區控規獲批。
目前正在進行拆卸工程，建設進度相對設計之都暫時落後。
但2019白雲區政府工作報告提出，今年的工作計劃是“重點打造20平方公里白雲湖數字科技城”、“推進廣州設計之都建設”。
由此看來，白雲湖數字科技城的重要程度優先於設計之都。
而且白雲湖科技城概念啟動時間是2018年初，目前的建設速度與設計之都相差並不大，日後有可能趕超設計之都。
設計之都區位條件分析
設計之都位於廣州主城區範圍內，距離白雲新城核心區4公里；
距離嘉禾望崗商圈2公里，臨近白雲區重點打造的產業園之一白雲湖數字科技城6公里，距離白雲山2公里。
地鐵14/2/3號線三線交匯，周邊快速幹線路網完善；
能快速進入機場高速、華南快速幹線，有利於快速接駁空港經濟區和天河中央商務區。
由此可見，設計之都區位優勢明顯。
其東接白雲山西連白雲湖，北靠嘉禾望崗商圈南鄰白雲新城商務區。
交通通達性較高，如此有利的區位條件為產業發展培育提供了基礎土壤。
設計之都意向進駐企業
除了已經成功拍下土地的企業之外，
設計之都目前有8家企業與白雲區政府簽訂了意向進駐協議。
其中有4家是建築行業，而且都是業界知名企業。
由此看來，設計之都未來的設計業態涵蓋面較廣。
包含建築設計、工業設計、工程設計、服裝設計、集成電路設計、人工智能等，
涵蓋傳統行業及高新科技行業，未來產值可觀。
黃邊村AB2901027、67號地塊
踩地報告
地塊內部及四至情況
目前地塊已進行基礎平整工作，土地上尚有較多建築垃圾未清理。
目前整個設計之都核心區地塊均已進行整體拆除工作，
核心區土地基本上被圍敝，圍牆外貼滿設計之都宣傳海拔。
本案地塊西側相鄰的廣東省交通規劃院正在進行地基作業。
交通配套情況
本案地塊南面白雲三線，西側規劃有車行幹道，黃邊地鐵站步行距離約為800米，自駕及公共交通出行皆便捷。
設計之都核心區內部規劃路網密度高，與周邊現狀道路銜接路口較多，可達性強。
地塊北側鄰近華南快速幹線高速出入口，能夠快速通往廣州城區東部和南部。
周邊生活配套情況
目前地塊周邊配套較為完善，但是服務水平較為一般，以住宅區沿街商鋪和沿街小食店為主。
大型商場如安華匯等位於白雲大道東側。地塊周邊環境以廠房和城中村為主，環境風貌一般。
設計之都核心區周邊有省一級小學黃邊小學。
還有今年開始招生的公辦小學花城實驗小學，普通學生招收白雲區戶籍生，聽障學生面向全市招生。
周邊住宅價格分析
設計之都周邊樓市以二手市場為主，一手樓盤主要集中在新市、羅衝圍、白雲大道、嘉禾望崗等板塊。
目前設計之都周邊建設較為完善的二手樓盤也主要集中於廣雲路沿線，普遍4萬/㎡起步。
其他二手樓盤則主要是黃邊村城中村住宅，周邊生活環境條件較差。
但日後設計之都建成運作之後，周邊環境將會得到高速飛躍，周邊樓價將會提升。
建議有意在中心城區置辦物業的買家可以考慮入手設計之都周邊二手房。
周邊商業物業成交狀況分析
從近幾年設計之都周邊板塊商業物業（包含寫字樓、公寓、商鋪）的成交趨勢來看；
商業重點成交板塊逐漸從白雲新城往北部拓展。
如太和板塊自2016年以來成交量多次超越白雲新城。
未來設計之都的商業物業成交預期向好。
從成交遷移路徑來看，商業物業的成交是沿著地鐵線路轉移。
隨著14號線的開通，帶動了白雲北部沿線的太和板塊商業發展。
而設計之都所在的地段，是14號線二期和2號線、3號線的交匯點；
未來隨著14號線二期開通，加上其地段位於主城區範圍內。
比起位於外圍區的太和板塊地段更優，設計之都未來的商業物業價值更高，更具有優勢。
地塊調研總結
地塊區位條件佳，區域規劃起點高，交通便捷。
雖然目前周邊商業配套及生活配套欠高端，
但日後通過舊村莊微改造、以及增加生活服務配套完善產城融合發展，
設計之都整個片區的地塊價值將不可同日而語。
本地塊將會引進哪家都市消費品企業？有待競拍之日揭曉。