文/ 樂居財經研究院 康樂
今年要完成千億目標的中國奧園（03883，HK，下稱“奧園”），給了市場怎樣的一份“中考”成績？
8月16日晚間，奧園發佈2019年中期業績公告。公告顯示，截至2019年6月30日，奧園合同銷售總額約536.3億元（單位：人民幣，下同），同比增長33%；營業額約236.7億元，較2018年同期的136.67億元增加約100.03億元，漲幅為73.2%。毛利潤約70.46億元，較2018年同期增長80.6%，毛利潤率由2018年同期的28.6%上升至29.8%。
報告期內，公司擁有人應占利潤約22.72億元，較2018年同期增長86.8%，期內核心淨利潤約24.9億元。
營收大增100億元
從這份中期業績公告來看，上半年奧園多項數據同比增長迅速。其中，營收相較去年同期大增超過100億元。
不過，在銷售目標完成率上，時間過半，任務卻未過半。
今年3月份，中國奧園集團股份有限公司主席郭梓文在業績會上提出，2019年銷售金額要在2018年的基礎上增長25%，而2018年其合同銷售額為912.8億元，按此計算，即今年目標為1140億元。而從這份中期業績公告來看，奧園上半年的表現還沒達目標的一半，僅完成47%。而去年同期，業績完成了全年目標的55.2%。
而從銷售貢獻區域來看，華南區域的城市貢獻合同銷售約228.2億元，約佔總合同銷售的42%，銷售貢獻主要來自深圳、成都、珠海和東莞的項目。據公告，報告期內奧園佈局了20個省市，其中，合同銷售貢獻最大的是廣東省，合同銷售金額為171億元，銷售面積為139.1萬平方米；其次為廣西省，合同銷售金額為44.8億元，銷售面積為60.3萬平方米。
土儲總貨值超4000億
土地儲備方面，報告期內，奧園擁有230個項目，分佈逾75個境內外城市，新增總建面約726萬平方米，土地儲備總建築面積達 4012 萬平方米（權益比 81%），總貨值約人民幣 4255 億元，可支持未來三年左右的發展，其中大灣區佔比約 27%。從土地成本來看，上半年奧園的土儲成本約2321元/平米，較去年同期2143元/平米增加8.3%。其中，376萬平方米為已竣工物業，1916萬平方米處於在建階段，1720萬平方米為持續未來發展土地。
在城市更新上，奧園聚焦粵港澳大灣區、環北京、長三角、南寧等區域，擁有潛在可售資源約人民幣 2,197 億元，大部分位於大灣區城市。其中，在珠海就擁有多個處於不同發展階段的三舊改造項目。
現金回款率走低
作為重要的資金來源，回款向來是衡量房企賺錢能力、週轉速度的指標之一。公告顯示，上半年，奧園的現金回款率約75%，去年同期該數據為80%。
此外，資產負債率一路走高。報告期內，集團資產總額約2325.68億元，負債總額約1972億元，資產負債率為84.79%，而去年同期為81.5%，2018年底為83.7%。
現金方面，截至報告期末，集團銀行結餘及現金為548.37億元，其中88%以人民幣計值，受限制銀行存款約41.87億元。其現有資金來源主要為業務經營收入、銀行及其他借款，以及發行美元優先票據所籌得的現金款項。
報告期內，公司借款、優先票據及公司債券的實際利率為7.4%，與去年底持平，而有機構數據顯示，同期房企的平均融資成本為6.96%。
借款若按還款年期劃分，按要求或1年以內奧園需還款的金額為335.5億元。於2019年6月30日，其短期和長期貸款擁有授信額度約1486.12億元，其中約630.4億元的額度尚未動用。
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