'房企激進擴張中謀“險”中國奧園上位百年人壽'

綠城退居二股東

百年人壽繼綠城之後，又迎來了房企中國奧園。

上週五，中國奧園（3883.HK）宣佈斥資32.6億成為百年人壽第一大股東。此番，中國奧園收購了百年人壽幾個大連股東的股權，包括大連城市建設集團（原持股10.26%）、大連乾豪坤寶（原持股2.57%）及大連國泰房地產（原持股1.83%）三家手中合計13.86%股權。其中前兩者股權全部出清。

百年人壽成立已有十年，是東北首家內資壽險機構，總部在大連。百年人壽股權頗為分散，始終沒有實際控制人。不過，百年人壽雖然是一家業績平平的中等險企，卻頗招房企“垂涎”，近年來幾經股東變更，第一大股東始終是地產公司。

百年人壽最早的股東分別為大連財政局下屬的大連融達以及東方資產、國電電力、時代萬恆等八家股東。2015年左右，通過收購等方式，萬達成為百年人壽第一大股東，持股11.55%，另有幾位房企股東包括大連一方、新光控股、江西恆茂等分別持股11.33%。其中，大連一方是萬達的長期盟友。

萬達一度欲發展金融版圖，百年人壽也被視為萬達系險企。但萬達在2017年遇挫後，已無金控之心。2018年底，綠城中國（3900.HK）宣佈以27.18億收購了萬達的全部持股。交易完成後，除綠城持股11.55％外，新光控股、大連融達、大連一方、江西恆茂、大連城建、科瑞集團、中國華建分別持有10.26%，為並列第二大股東。

不過，綠城的第一大股東尚未坐穩，中國奧園又急馳而至，目前持股13.86%已超過綠城的11.55%，後者只能退位到第二大股東。兩家是否還會進一步增持尚是未知數。

百年人壽的股權結構目前變數甚大，特別是新光控股因破產重組危機，10.26%的持股已被凍結，可能被處置償債。此外，科瑞集團今年初將所持股權中的8.98%轉讓了國測集團，但目前轉讓尚未顯示完成。

萬達入股後，從2015年起百年人壽實現盈利，過去四年，百年人壽淨利分別為0.32億元、2.07億元、3.5億元、6.97億元。2018年末，百年人壽總資產近千億，當年保險收入385億。

但從2016年四季度開始，百年人壽的償付能力已經持續告急：核心償付能力充足率連續九個季度下滑，至2018年末，其核心償付能力充足率和綜合償付能力充足率分別為88.13%和100.65%，風險評級為C，觸及了監管紅線：綜合償付能力充足率不低於100%、風險評級不低於B。

不過，今年三月，百年人壽發債20億獲批，償付能力不足的問題暫時得到了解決。

目前，百年人壽已有三年內上市的計劃。以中國奧園收購的估值，百年人壽目前估值約為230億。

奧園所圖

房企近年來熱衷投資險企，典型如寶能的前海人壽，恆大的恆大人壽以及泛海的亞太財險等，碧桂園也曾試圖接盤安邦的和諧健康保險。

房地產與保險天然具有互補屬性：前者需要資金，後者需要穩定回報的資產。但險企擁有穩定的現金流，卻普遍缺乏獨立投資房地產的能力和經驗，房企具有地產開發運營的天然優勢，卻離不開高負債的行業現狀。隨著房企逐漸迎來轉型期，已經有越來越多的房企下注保險行業，特別是與養老地產關係密切的壽險企業。

中國奧園是老牌華南房企，但近幾年才有夢醒之勢，向千億房企目標猛追，從2016年的256億增長至2018年的912億，2019年預計目標1100億以上。

中國奧園近幾年一直強調自己的多元化，除地產外還涉足金控、文旅（英德小鎮）、健康生活（奧園健康）、跨境電商（奧買家）幾大業務板塊。但財報顯示，上述業務的規模均甚小，中國奧園的絕大部分營收仍然主要靠地產業務。廣東奧園金控成立不過一年多，旗下主要有商業保理、融資租賃、資產管理等子公司。

中國奧園這次入股百年人壽，打著旗下康養產業的旗號。中國奧園此次宣稱，公司健康、康養產業與保險服務有緊密連接關係，將來可協同互補。

今年三月，中國奧園拆分旗下奧園健康（3662.HK）在香港上市。奧園健康打著健康生活的概念，但核心業務其實仍然主要是物業（逾七成收入），僅有寥寥幾間中醫中心和醫美診所屬於健康業務。而且，百年人壽總部位於大連，業務主要集中在北方，中國奧園的核心區域則是粵港澳大灣區，兩者業務互補難度甚大。

所以，中國奧園的真實目的也不難猜測。值得注意的是，隨著中國奧園近幾年規模擴張，依照房企規律其負債率也必然同步增加。2018年，中國奧園有息負債577億，淨負債率為58.9%。表面看來，負債率控制的較好，但實際上奧園是通過增加少數股東權益的方式來降低淨負債率，2018年底中國奧園307億的總權益中，少數股東權益高達62%，這也意味著其實際槓桿甚高。

從2017年起至今兩年多時間裡，中國奧園的股價已大幅飆升約八倍，最近一年的漲幅超過100%。