上海無房，外地有兩套房的商貸，上海買房算二套嗎，能貸款嗎？

現在上海認房又認貸款。

一 . 在滬購房資格

購房資質審核是買房的第一步，所以首先要知道自己是否具有購房資質。

1. 本地戶籍

目前滬籍已婚家庭（含駐滬部隊現役軍人和現役武警家庭）限購兩套房（含新建商品房和二手住房）；

滬籍成年單身在本市未擁有住房的，限購1套住房；

滬籍未成年人只要所在家庭不限購，可以單獨上產證。

限購政策（2011年1月31日）前滬籍購房人各自和父母共有2套以內住房（≤2套）提供關係證明，可不計入購房套數。

2. 外地戶籍

在上海市範圍內家庭名下無任何住宅類房屋且符合網籤日期前63個月內累計正常繳滿60個月的社會保險或個人所得稅的非本市籍居民家庭，限購1套住宅；

擁有1套及以上本市住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房；

無法提供符合網籤日期前63個月內累計正常繳滿60個月的社會保險或個人所得稅的非滬籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

外地戶籍成年單身，暫停在本市向其售房；外地未成年人限購。

二 . 住房貸款政策

1. 商業貸款



1. 居民家庭購買首套住房，即居民家庭名下在本市無住房且全國各地無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低於35%；

2. 居民家庭名下在本市無住房，但通過人民銀行徵信系統顯示在全國各地有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的；或在本市房地產交易系統內查詢到已擁有1套住房的（無論其是否有住房貸款記錄，無論其住房貸款是否結清），均執行二套房貸政策，即購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

2.公積金貸款



1. 購買首套住房且從未使用過公積金的繳存職工家庭，公積金差別化信貸政策不作任何調整，即首付比例仍為30%（住房面積大於90平），面積小於或等於90平最低首付比例為20%；

2. 第二套（在滬名下已有1套房，或者即使在滬名下無房但已使用過1次公積金貸款）改善型購房的首付比例調高，即普通商品房為50%和非普通商品房為70%，二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元；

3. 停止向已有兩次公積金貸款記錄以及購買第二套非改善型住房的職工家庭發放貸款；

4. 借款人以公積金繳存賬戶餘額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍，補充公積金的存儲餘額倍數調整為10倍；

5. 還款能力的計算比例調減為每月還本額佔工資基數不超過40%。

除此之外，上海市將嚴格首付資金真實性審核和信用審查，具有不良信用記錄的借款人從嚴審批貸款，尚未還清公積金貸款的不得辦理除還貸以外的其它公積金提取業務。

三 . 普通住宅和非普通住宅是如何定義的？

住宅類房產包括普通住宅和非普通住宅兩種。普通住宅與非普通住宅除了在面積、價格、容積率上的區別以外，相應的稅收政策和貸款政策也有所不同。

普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建築標準建造的居住用途的房屋。

非普通住宅則是相對於普通住宅而言的，非普通住宅多是指面積比普通住宅面積較大或用途為商業的房子。

根據2014年11月20日起執行的普通住宅標準，上海市普通住宅標準主要有以下三種：

1.五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

2.單套建築面積在140平方米以下；

3.實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下（即容積率低於1.44倍），內環線以內的低於450萬元/套，內環線與外環線之間的低於310萬元/套，外環線以外的低於230萬元/套。

注意，以上三條必須同時滿足才為普通住宅，反之，則為非普通住宅。