業內人士稱房價不可能下跌到人們預期值，因為建房成本決定了房價。對此你怎麼看？

這種看法是正確的，由於建房的各種硬性成本的存在，雖然經受調控和市場調整，房價的泡沫部分會被擠一擠，但房價還是很難下跌到人們的預期值。

房價一般由地價、建設成本、各種稅費和管理費用、開發商利潤四部分組成。

在建設成本中，以毛坯房為例，一般會包括土方工程、建安成本、門窗和暖氣片等主材、以及園林景觀、小區安防系統等在內的各種建設費用。這其中，近年來鋼筋混凝土等材料的費用一直在上漲，但漲幅相對較小，人工成本近年來漲幅較大，但現在已進入穩定階段，這些硬性成本基本不存在降下去的可能性。近年來隨著房地產規劃設計理念的提升，項目的品質也在逐漸提高，窗戶已經由過去的塑鋼窗戶提升到斷橋鋁窗戶，再由兩玻單中空演變到三玻雙中空到鋁包木等形式上。園林景觀方面也由原來的普通草坪加幾棵樹木提升到高中低多重園林景觀的程度。

諸如此類成本的提升，直接涉及到項目的品質，如果往下降成本，項目的競爭力下降，業主也是接受不了的。因此，由於建設成本的逐漸提升，房價很難再回到人們預想的期望價格。

關注【張家口房地產觀察】，瞭解更多更新房地產信息和樓市分析。

近日，萬達集團董事長王健林表示，由於買地、建設、繳稅都比較貴，因此房子也賣得貴，如果想房價下跌到老百姓的心理預期值也是不現實的，畢竟房屋各類成本決定了房屋價格。

與此同時，有業內人士也分析稱，房價主要是由地價成本、建設成本、稅收成本、開發商利潤組成，其中房屋建設的成本，一般不會超過房價的30%，當然部分四五線城市的房屋建設成本會高於當地房價的30%，

王健林的建房成本決定房價引發了廣大網友的熱議。很多網友表示，房價跟建築成本一毛錢關係都沒有，貨到低頭死。若都按成本定價，那世上就沒有虧損企業，沒有虧本買賣了，也沒有企業倒閉了。任何商品的價格應是由購買力決定的。在房價行情不好時，很多人都跳出來高喊房價不會跌，這恰是房價要調整的信號。

而我們認為，業內專家過分誇大的建築成本。建築成本沒有加槓桿，即使上漲也是非常緩慢的，即使是再好的房子也就是2000元/平方米。不可否認，建房成本因為最近幾年，因鋼材、水泥、人工成本上升等因素有所上漲，但漲幅非常有限，不可能對整個建房成本造成明顯拉昇，建房成本上漲對房價影響基本可以忽略。

那麼，既然建房成本無法影響到房價，那麼什麼因素對於房價起到決定性作用呢？首先，供需關係。近年來房價之所以上漲，主要是貨幣政策寬鬆，導致投機性購房需求積極入市，哪座城市房價沒大漲，資金就往哪裡鑽。以及棚改貨幣化安置，導致了拆遷戶大量拿著資金到周邊大量購置房產。人為製造了很多剛性需求。

不過，目前棚改貨幣化安置將逐步變成實物安置。投機性購房群體在一二線城市受到了房地產調控的嚴厲遏制。現在國家正在著手去投機化、去槓桿化。而各地正在“因城施策”，讓高房價迴歸居住屬性。未來投機性購房需求將會退出，高房價將逐步恢復理性。

再者，當地居民的消費能力。本輪房價上漲行情先是一二線城市大漲，然後是三四線城市，如今就連五六縣城房價也過八九千了，早已大大透支了當地居民的消費能力。比如，廈門房價被炒到4-6萬元/平方米，而當地剛需收入只有三四千元/月。當投機性購房需求受到壓制，當地剛需無力支撐高房價的情況下，房價要想不跌都很難。

最後，房價要與經濟發展水平決定。在1998年房地產市場化至今的多數時間裡，中國經濟發展水平每年以兩位數的增長方式推進，居民收入增長迅速，房價也有上漲的理由，但是國內經濟漲了10%，房價每年要漲30-50%，長年累月房價漲幅遠超經濟增速，形成了房地產泡沫。

而未來國內經濟快速上漲會受到壓制，將呈現中速增長，在這種情況下，人們對自己未來收入增長和房價上漲的預期減弱，不會像過去那麼激進，再說國內房地產經過三年輪番上漲後總體呈現飽和，需要經歷一個大調整過程，部分城市房價出現大幅回落將在所難免。

業內人士說建房成本決定房價，而我們認為建房成本會上升，但這種升幅對房價影響微乎其微。中國的高房價主要還是看供求關係、消費能力和經濟發展情況這三個要素。目前需求減弱了，居民購房能力也因房價過高而下降`。國內經濟下行壓力也在加大，人們收入增長預期在下調，支撐高房價的各種因素都在退潮，房地產去投機化的時代正在到來。

給你說個具體但也不太準確的數據打消你企盼房價下跌的念頭。

一個一百四十餘萬人口的五六線小縣城，工業基礎也不甚強，上市公司也未曾有一個，國有，集體企業改制留下了數萬下崗職工。大部分人要麼幹小生意，要麼外出打工。在本地私企上班的工人工資很少有超過月薪四千的。去年全年財政收入十二億八千萬，但是，應該有的部門一個不缺，財政支出二十億三千萬。每月有大概八千萬虧空。

所以，賣地成了最大收入。引進了恆大，綠城，泰合等等房產企業，土地價由一百四十萬每畝迅速上漲到二三百萬，最好地段到了七百餘萬。很大程度上緩解了財政壓力。

但是，房產企業如果不贏利是不會有興趣拿地的，所以房價也迅速由四千多每平漲到五千二三，又漲到八千多。

這就是真相。 知一而窺全身。

房產若跌，很大一部分企業受累還是小事，地賣不出去有很大一部分人開不出工資才是大事。

明白了不？

小二樓視，職業是賣房子，但從不勸人買房。

有些話看透說透，單純的建房成本才多少錢，建材加人工便宜的只要幾百，貴點的一千多，因城而異，真正的大頭是土地和稅收，而這些又是一個城市發展不可缺的收入，因為城市的發展建設不是空口說白話，是需要大筆資金投入的，資金從哪裡來，當然土地收入佔大頭，一部分稅收加上銀行貸款。所以土地越貴，城市收入越多，發展建設的越好，人口集中，企業和就業機會增多，需求越高，房價越貴，再去對比一下房價便宜的城市。

什麼樣的價格才是老百姓的預期，收入差距太大，中國人均三千，有些人一個月一千多，有些城市人均九千，精英階層月入幾十萬也不少，如果按人均三千左右預期，中國最少有十億人會湧入北上廣深，不為別的，就是收入高點能多賺點。可是北上廣深容納不下那麼多人，人多了市場需求就大，價格自然就會上漲，這就是一個矛盾的邏輯。

再說房價下跌的問題，中國並不缺房子，可以預見的未來城市房價會兩極分化，很多城市的很多房子空在那裡沒人住，有價無市，但又有多少人在北上廣深租住幾平方的小單間，這就是市場需求導致的城市分化，人口往大城市聚集，需求越大價格越高，就這麼簡單。

自住投資惠州東莞深圳可以私信我。

從國家層面講，穩字當頭。大漲，向全國人民無法交代，對社會穩定極其不利。大落，國民經濟必會受到重創，銀行、水泥建材等相關行業必受重創，物價飛漲，失業率劇增，一樣會引起社會動盪，這對政府來說是絕對不可接受的。

從房地產成本上說，買地、鋼鐵水泥等各種建築材料物價普遍上漲，增加了房地產業成本。

從社會資金流和理財渠道來說，目前還真的沒有一條道路比房地產更為保值的路子，大家不妨去觀察。

從人口紅利上說，每年近兩千萬多出生率在一定程度上減緩房產跌價的節奏。

從現實婚姻的需求看，拿出十個外母娘，看看有幾個不要房子的，大家可以在周圍統計，房子幾乎是結婚必須的，全國一個樣，這是無法否認的事實。

再看看工資的收入，你的工資能回到2015年的工資水平嗎？

所以那些希望房價跌回希望的水平基本上就是不切實際，白日做夢。

毛坯樓房的建安成本，包括小區配套，也就2000~5000元每平方米，5000屬於高端住宅。一線城市房價50000每平方，樓面地價28000，稅費8000，管理費用、資金成本、利潤9000。

如果房市到低谷，稅費500，地價200，管理費用、資金成本、利潤500，房價可以降到3200。

所以房價降不降不取決於建安成本，甚至不取決於開發商的利潤，而是取決於地價和稅費。地價和稅費最終取決於市場，房子能賣出去。建安成本和利潤部分是完全降不了的，賠錢也就沒人蓋房子，能降的也就是地價和稅費。如果房市不好沒人買房子，自然沒有開發商去高價搶地，地價和稅費都會下來。

感謝應邀！

中國的房地產紅火了20來年，一直是一路瘋漲，房地產商、銀行、炒房客都早已養肥了。

現在全國的房屋已飽和，空置率巨高不下，房價高的離譜，老百姓實在承受不了高房價，現在老百姓談房色變。

任何商品有升有降，更別說房子了，早應迴歸居住屬性，按照經濟發展的客觀規律運行，不應強行推高房價上漲，凡違背規律的正常運行，後果是不堪設想的。

目前不但實體經濟和製造業運行堅難，幾代人為一套壓的透不氣，不但無錢消費，看病丶生孩子就無力支出，長此下去後果很嚴重。

建房成本只有開發商知道。什麼時候開發商不再建房了，或者撂下半垃子工程跑了，或者自殺了，才說明房價跌破成本了。其實，開發商沒有一個傻子，洞察力木及強，絕不會賠本，如果建成樓盤不好賣，他就不會去拿新地塊。開發中的樓盤只要賣出期房五分之一就不會虧本了。四五線城市成本價不足1500元，三線城市成本價不足2500元，二線城市成本不足3500元，一線城市的成本也達不到5000元。所謂精裝修，每平方用不到1000元。但是，他們是很會賣，用於銷售環節的費用很大，比如廣告費，中介費，僱託費，提成比例，各種宣傳活動等。但是崩盤的房價可不是按成本計算的，那叫逃命，是斷臂求生。

如今世道越艱難房價越漲，房價越漲世道越艱難。高房價是好多中小企業超級困難的根源，即使象華為這樣最牛的高科技企業也不得不向高房價低頭而搬遷。房價，即使漲到每平方一個億，美國照樣欺負您，若高科技製造業之類的價格總量與房地產價格總量是調個的狀態，如今老美還敢放肆嗎！房子不出口不賺外國錢，價跌90%更好，迴歸以居住為目的的鋼需族的購買。價格跌了房子擺在那，滿足居住為唯一目的的實實在在硬資產不會缺一磚一瓦，對國家整體而言不會有絲毫損失，反倒可大大促進工業農業和科技的健康發展，要超越美國，必須要大幅降房價！房子只是用來住的，人人有無還貸壓力的房子住才叫安居，安居才能樂業，尤其對關乎著民族復興的年青人！

成本決定價格的概念總體沒有錯，但有侷限性，比如說30年前買一臺笨重的彩色電視機的錢，現在可以買一臺更高檔的彩色電視機，這個例子說明，生產技術和效率的提高有助於成本的降低，昨天高生產成本可以被今天的效率分攤，賣昨天的產品看上去是虧了，但實際上回籠了資本，為新產品提供了血液。

房產成本除了建安成本，還有財務成本，土地成本等，這些都可能發生變化，比如說增值稅取代了營業稅，產品營銷的騰挪空間就大了。

香港1997年開始並延續了6年的暴跌，房價下探了60%，不能說香港地產成本只有售價的40%，單說土地價格也不止如此，因為面臨的財務成本壓力，會促使開發商低於成本銷售物業，以滿足企業對現金流的需求。

所以，成本決定價格在正常的商業區間定義是沒有問題的，但不是決定最終銷售價格的唯一條件。