萬科：明年樓市會更差，三四線城市房價大概率下跌！

興業證券近日披露了萬科10月電話會議紀要。

在這份電話會議紀要中，萬科對2018年樓市及萬科當前銷售狀況做了一個盤點，乾貨頗多。

在這份會議紀要中，有四點值得我們關注。

第一、萬科認為2017年將是房地產行業的拐點，2018年房地產銷售面積和銷售額將會雙降！

第二、萬科認為一二線房價難言上漲，三四線城市中，背靠一線城市的還比較安全，剩下的那些三四線城市，房價將會下降。

第三、萬科目前的儲備集中在一二線和一線周邊的小城市。

第四、萬科今年的銷售額會在5200億左右，明年則有可能突破6000億。

接下來我們就這幾點分別展開一下。

一、第一點和第二點，是萬科對宏觀樓市的一個判斷。

融360說房君是贊同萬科判斷的，因為房企所處的角色讓他們能夠最先感知市場的冷暖變化，而龍頭房企由於佈局全面，更能夠掌握相對全面的樓市基本面，所以他們在研究樓市走向這方面一向是比較精準的。

再回到萬科的這個判斷上來，他們認為明年的樓市是小年。商品房銷售面積和銷售額均會下降。

具體到不同城市又有不同，一二線城市屬於低位平衡的狀態，成交量繼續保持低水平，但價格已沒有多少下行的空間；環一線的三四線城市目前也普遍經歷了一輪大漲，接下來需求會萎縮，但有核心城市背書，房價也難以明顯回調；剩餘的那些三四線城市則由於利好已經提前釋放，後續缺乏刺激市場的興奮點，外部資金難以繼續流入。靠本地需求支撐的樓市，無法維持房價繼續高位運行，降溫降價的可能性大。

萬科的這種判斷是具有趨勢性的指導意義的。

如果某房企的主要儲備在三四線城市，那麼它接下來日子會比較難過。

而對於個人來說，能不碰就不去碰三四線城市，特別是那種工作在一線，手裡有點錢又買不起一線卻夠買三四線城市一套房的年輕人，一定要慎重。一定要不要有這樣的想法：因為買不起一線就去買三線，錢在手裡會貶值。買房一定要能夠解決真實迫切的需求，不能非此即彼。

手裡有房貸的要注意現金流。10月份的M2增速剛剛公佈，已經降至8.8%，未來M2增速大概率會維持在個位數。10年期的國債收益率已經破4%了，國債都沒人要了，買國債的可都是大玩家，銀行、保險、基金等，他們現在手裡也沒有餘糧了。

目前，部分購房者現在正陷入兩難，一位天津的購房者就表示，2016年購入的一套房，目前增值不錯，但手中資金僅夠支撐1年，目前正在賣與扛之間糾結。當前天津樓市整體處於下行通道中，10月份的均價相比3月份已經回落了10%，選擇賣的話，可能要再讓5至10個點，如果選擇扛，就得借錢維持。

二、第三點和第四點是對萬科今年的總結和明年的預測。

對於明年的預期，萬科並沒有明確給出銷售目標，但從其公佈的相關數據來看，我們測算出萬科今年銷售在5200億左右，明年銷售額會超過6000億。

萬科很聰明，藉助本輪三年的小週期，成功優化了手中的儲備，甩掉了那些風險大的包袱（集中在三四線城市），留下了一二線和環一線的優質儲備。這是與人口流向保持一致的，基本上上岸了。

關於這一點，我們也能發現一些深層的信息。

比如，樓市行情如此不好，龍頭房企的銷售額仍然在不斷擴大。這隻能說明一點：大房企正在加快分食小房企的市場，樓市集中度不斷提升。小房企正快速被出清。這個速度是驚人的，據朱羅紀統計，未來三年內碧桂園萬科恆大和融創四家房企的年銷售額將會超過3萬億，這是什麼概念呢，2017年房地產業的銷售額大概也就是12萬億多一點，大家可以想象下，未來小房企哪還有機會在這個市場裡生存呢？

還有，萬科在今年選擇了與其他房企明顯不同的打法。我們看到碧桂園、融創和恆大等房企今年都忙著降負債，而萬科則逆勢大規模收割，加快佈局物流等產業。一方面是萬科較低的負債率支撐了它的收購，另一方面是萬科正在搶先轉型，力圖在下一波紅利中爭得先機。厚積而薄發，這一次萬科恐怕又要走在前面了。

萬科的這些動作，對個人也是有指導意義的。未來城市的分化將更加明顯，即便在一二線城市，也應該看到單純賺差價的短線炒房行為已經走進了死衚衕。個人想在房地產行業繼續混下去，就得優化自己的資產配置，差的都是負擔，應該儘快出了，留下那些好的，只有這樣才能保住自己的身家，並持續產出現金流（主要表現為房租收入）。

而對於還沒有房的朋友們來說，記住一點：寧缺毋濫，好一點的城市，哪怕房子買小一點都沒關係，這是優質資產，差的城市，房子再大也是劣質資產，只會拖累你。