明年房價肯定跌，因為明年將是樓市的“小年”？

近日，筆者聽到了這樣的一個觀點，說明年將是房地產市場的“小年”。

其實，大小年的觀點在很多領域都有。比如說高考就有大小年之分，學生多，競爭激烈的年份就是所謂的“大年”，而學生少的年份就是“小年”。很不幸，筆者在04年就趕上了高考大年，全國參加高考的人數本來就多，而且還是在高考大省山東，現在想想當時真是從千軍萬馬中殺了出來。同樣，NBA選秀的也有大小年之說，這主要是指當年新秀的質量。中所周知，以科比為代表的96“黃金一代”、以詹皇為首的03屆，是歷屆選秀中的大年。

回到房地產市場，大小年之分自然是指樓市的整體表現，落實到數據上就是樓市成交量和成交金額，而成交量和成交金額則最終決定了房價。

明確提出明年是樓市小年的，就是行業龍頭萬科。前端時間網上流傳的萬科內部的電話會議，就對樓市小年做好了很好的闡釋。萬科的觀點大致包含以下幾點：

1、2018年樓市調控不會放鬆；

2、明年的房地產市場很可能迎來雙降，即銷售面積和銷售金額均出現下滑；

3、一二線城市房價趨穩，上漲的可能性不大，但是也不會大幅回落；

4、三四線小城因缺乏人口支持，房價會下跌。

其實，不只是萬科有這樣的觀點。同策研究院也對明年的房價走勢進行了預測，認為明年房價將進入下行期，而2019年Q1季度房價會再次進入上升期。同樣，中科院財經戰略研究院、中科院城市與競爭力研究中心《中國住房發展報告》項目組也發表了類似的觀點。

其實，這並不難理解。只要對樓市有所關注的朋友就會知道，房子迴歸居住的本質已經上升到最高的層面，“房子是用來住的，不是用來炒的”，也不僅僅只是一句口號，而整個房地產市場的基調。在這個主基調下，對於投資投機性購房需求的打擊將會更加嚴厲，因此2018年的樓市調控絕對不會放鬆。其實通過今年下半年的樓市表現，尤其是10月份的成交量來看，成交量下滑已經是不爭的事實。受樓市調控不放鬆、信貸收緊、房價居高不下、購房者買房意願降低的綜合影響，明年樓市的成交量和成交金額很難維持之前的高增長，因此雙降在所難免。

一旦房地產市場的雙降成真，對於那些業績壓力大的開發商來說，只有一條路可以走，那就是降價走量。因此，明年房價回落也不是臆想。

當然，房價下跌不會是普遍現象，至少在一線城市和熱點二線城市，房價大幅下跌的可能性並不大。一線城市和熱點二線城市的新房供應量本來就少，而需求卻很旺盛，因此新房的房價難有大幅回落。但是，二手房的房價由於水分較高，因此還是下降空間的。

說完了一線城市和熱點二線城市，就不得不提三四線城市。按照房價短期看金融，中期看土地，長期看人口來看，就像萬科所說的，那些未來缺乏人口支撐的三四線小城，房價下跌將是再說難免。

其實，11月18日國家統計局發佈的70個大中城市的房價也能從一個側面反映出未來房價的變化情況。大家如果翻看一下2016年全國房價的變化情況就會發現，此輪房價上漲從深圳開始，首先蔓延至其他三個一線城市，之後才是強二線城市、二線城市、大城市周邊的三四線城市、其他三四線城市。同樣，如果房價出現下跌，大體也會是這個順序。10月，4個一線城市中已經有3個房價環比下跌；15個熱點城市中，有9個城市的房價出現回落，3個保持不變。如果2018年樓市調控不放鬆，那麼這些熱點城市的房價還會繼續保持回落的態勢，雖然整體跌幅並不大，但是勢必會對整個房地產產生影響，那時，缺乏投資性購房需求支持的三四線城市，房價怎麼可能不回落。

總之，明年的房地產市場是小年基本是公認的觀點，但是那些抱有全國房價大跌想法的人，肯定是不現實的。未來的房地產市場還是以穩定為主，相對而言在三四線城市抄底買房的機會更大一些。當然，這裡說的買房是指剛需購房者以及改善型購房者，對於那些還想投資或者炒房的人來說，還是趁早放棄吧。