樓市進入“鄙視股民”的時代”！

據說，2017年樓市裡流傳最廣的段子是——

售樓處門口，開發商的代表拿著大喇叭對前來搶購房子的人喊話：

全款買房的請往裡走，

按揭的拜託不要堵在門口，

公積金貸款的把共享單車挪一挪，別擋路！

由於政府限價，很多城市的新樓盤往往跟旁邊的二手房“價格倒掛”，引來大量搶購者。但銀行房貸額度有限，新房銷售中貸款部分到賬時間越來越長，有的甚至長達6個月。在這種情況下，開發商開始對購房者採取“歧視政策”，於是就有了上面的段子。

如果你以為事情到此為止，那麼就太幼稚了。這不，上海又來了新玩法：

看清楚了嗎？全款購房者在驗資的時候，又被分為三等：

第一類：存款（含定期和活期）；

第二類：存款（含定期和活期）和短期理財產品，或僅有短期理財產品；

第三類：存款（含定期和活期）、短期理財產品和證券，或僅有證券。

也就是說，開發商根據客戶持有金融產品的變現能力、風險大小，把客戶分為三等，預設了未來的選房順序。

定期存款雖然是“定期”，但可以提前支取；短期理財產品雖然“變現時間”沒有問題，但存在投資收益波動的風險，可能影響到全款購房；至於證券（包括股票、債券、基金等），風險就更大，今天算起來夠全款購房，明天一個跌停怎麼辦？

據網易旗下的“易眼看房”報道，貼出上述“客戶告知書”的樓盤是“X匯園”，在上海徐彙區。該樓盤於2016年5月拿到預售許可證並於2017年6月底交房，但網上顯示該樓盤的11號和12號樓全棟皆為可售的狀態。

或許是因為拿到預售證比較早，所以可以不採用“搖號選房”的方式。開發商上述區分客戶的方式“是否違規”，尚不得知。

正在發售的新房的備案價格區間為68900-95200元/平之間，戶型分別為184-198平3房、113-129平2房。該小區同戶型的二手房掛牌價普遍在10-12萬元/平，遠高於樓盤一手房的備案價。

上述樓盤始建於2006年，於2007年4月首次開盤，當時的銷售價格不到2萬/平。

也就是說，這個樓盤的真實價格在10年裡上漲了6倍以上。如果沒有政府限價，這次新盤的發售價格應該在13萬元以上。而正是由於限價，帶來了價格扭曲和超額認購，就出現了“應該賣給誰”的問題。

隨著上述“客戶告知書”被披露，開發商的行為很有可能被制止，甚至被判定違規。但從市場的角度看，在按揭貸款發放週期長達4到6個月的情況下，開發商這樣做是可以理解的。

其實，上海現行的新房“搖號銷售方式”也不能保證完全公平。因為在購房者裡，有首次購房的，有二次購房的，嚴格地說，首次購房（而且此前沒有貸款記錄）的家庭應該有最優先的選房權。

換句話說，要麼追求價格公正，要麼追求資格公正。

而開發商目前的做法，是在限價前提下，追求價格公正。因為貸款購房者，最終讓開發商晚拿到了貸款——一套房子就可能上千萬貸款，而且會遲到賬4到6個月。這將給開發商帶來巨大的財務成本。

討論完“公正”的問題。再讓我們討論一下上海目前的“購房門檻”吧，這的確是非常嚇人的。

以上述樓盤為例，面積最小、單價最低的一套房，也在800萬左右，最貴的一套則逼近2000萬。如果是全款購房，這要有多麼大的財力呀！也就是說，工薪階層肯定沒戲，即便是金領和企業主階層，一次性拿出這樣多的資金也未必容易。

也許有人會說：現在這個時候，以全款買這麼貴的房子，不是傻瓜嗎？

其實，買家根本不傻。想想看，這個盤在上海中環線內、黃浦江邊（見上圖，紅色菱形為樓盤位置），旁邊有地鐵、商業配套。以上海的城市定位，這種樓盤10萬元以下的單價，能買到肯定是賺的。同類的香港樓盤，售價已達每平米25到35萬人民幣左右。

要知道，上海目前不僅GDP超過了香港，匯聚的資金總量（金融機構本外幣存款餘額）也已經超過了香港。而上海的人口總量是香港的3倍多，已與整個澳大利亞相當，或者相當於5.2個新西蘭。

當然，全款買房等於放棄了“金融槓桿”，一般來說不是最佳選擇。但現在出手的購房者，更多是看到限價帶來的“折扣”，以及未來放鬆限購時可能出現的價格“向上跳空缺口”。僅這兩點，就可能造成40%以上的價格差距。

“有人漏夜趕科場，有人辭官歸故里”，對同一事物，不同的人永遠有不同的判斷。

但一個好玩的現象是：在全款購房的遊戲裡，股民們被開發商“鄙視”了！