52萬人居住的南龍湖，憑什麼把它放在買房鄙視鏈底端？

從宜居教育城到剛需聚集地，如果在鄭州，買房也有鄙視鏈，那南龍湖基本上已經跌落到鄙視鏈的底端。

當然，如果你的經費到位，我還是建議你一定要買在鄭州主城區環內。

但，往前數5年，恰恰是南龍湖的存在，給想在鄭州附近安家，費用又不太夠的鄭漂一個可能性。

今天，我們不說南龍湖的物流貨運承接地，我們也不說南龍湖的批發市場聚集地。實際上，居住在南龍湖的，大都都是純正的，不摻一點兒假的真剛需。他們買在這裡，要考慮的就是能不能正常生活？能不能正常工作？能不能正常上學？

我們今天就來講講，為什麼會有那麼多人選擇買在南龍湖？

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為什麼那麼多人會在鄭州的近郊首選南龍湖？甚至整個南龍湖還聚集了不少從地市湧入鄭州買房的人。

除了早期南龍湖的不限購外，“近”是最主要的原因。

▼鄭州各近郊區域與東區CBD的距離

（注：車程時間僅供參考）

繞城高速向南，基本上就到了南龍湖的地界。在鄭州的各個近郊區塊兒，南龍湖緊鄰二七、管城兩個市區內行政區，與鄭州新老兩個城市中心距離都不遠，和二七廣場直線距離13公里，大概25分鐘車程，與東區CBD直線距離15公里，車程28分鐘。

也因此，最初南龍湖的客群大多數來自管城、二七外溢客戶和南龍湖本地客戶。

從距離感和客群來說，南龍湖可以說屬於城市的自然外溢區。雖然，目前南龍湖和鄭州主城區之間還有明顯的城市待發展地帶，主要集中在南三環外到繞城高速地帶，這個區域內又恰恰是二七區、管城區正在往外擴展的新城區。

▼南龍湖接壤的周邊區域

這兩個新城區已經有不少開發商在佈局。

南龍湖與主城區有明顯城市待發展地帶，但正在逐步填平。

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這是空間上的距離感，在時間上，經過南龍湖的地鐵2號線延長線是鄭州市區內最早通行的一條城郊線路，儘管，幾乎所有的人都把這個歸功於臨近航空港區，南龍湖蹭來的福利，但不得不說，南龍湖的居民確實是鄭州最早用上地鐵城郊線的居民。

目前，這個城郊線運營的時間從早上的6:30提前到6:00，從晚上的8點延後到9點，基本能滿足正常的通勤需求。

▼南龍湖華南城地鐵站

路過南龍湖的地鐵2號線延長線，有3站都開在了華南城周邊。加上將來要建在附近的公交樞紐中心。這一切，完全能夠看到當地對華南城的重視。

儘管我們暫時看不到華南城所宣傳的未來5萬個創業機會、20萬個就業機會、每年數十億的稅收，但不能否認，因為有華南城的存在，再加上未來如果能順利落地的華夏幸福產業新城，都或多或少能給南龍湖帶去一些產業支撐，提供一些工作崗位。

但，目前，公共交通上，目前南龍湖還主要依靠已經通車的地鐵2號線城郊線路，除此之外，高峰期堵車嚴重，現狀堪憂。

▼南龍湖使用頻率超高的三輪車

儘管增加5字頭公交通往城區各個方向，但價格貴，車次少，運營時間短…自駕車各種堵…

不得不承認，在華南城等地鐵口，出現頻率、使用頻率最高的工具不是小黃車，仍然是南龍湖獨有的小蹦蹦三輪車。

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如果說“近”是第一個原因，相對低的價格，則是第二個原因。

這是南龍湖某個樓盤的房價走勢。

▼南龍湖某樓盤房價走勢

我們可以來看一看，在2015年到2016年的上半年，南龍湖的房價基本上在5000-6000的這麼一個區間內。

用5000-6000的單價買在南龍湖的那部分群體，也剛剛好是目前已經交房入住在南龍湖的大部分群體。

那，當時，鄭州的房價是多少？

▼2016年上半年鄭州各區域成交均價

（圖片來自網絡，供參考）

當時，鄭州主行政區域內，最低的房價為中原區的8547元，這個最低的成交均價也要比南龍湖的價格足足高了2500元。

甚至這個時間往前推，在2009年，金水區花園路國基路附近的房價在4900元/平，而南龍湖剛剛1000元/平。

我們還摘取了2016年上半年南三環一個樓盤的價格，在2016年上半年是8500元的價格，這個價格比南龍湖的價格也要穩穩高了至少2500元的價差。

而目前，南龍湖普遍的價格在10000元，南四環普遍價格在12500左右，南三環普遍價格在13500元。

和南三環3500元的價差，代表了什麼？

代表了8公里範圍，自駕18分鐘的車程，電動車30分鐘的車程，地鐵10分鐘的車程。

還代表了，在2017年5月之前，所有的人都可以買在南龍湖，以低於南三環3500元/平的價格。

因為，在鄭州，2011年就實行了限購政策，最早的限購區域從二環內到市內五區、鄭東新區；再擴展到整個市內城區，在6年後的2017年，才將新鄭南龍湖納入限購範圍。

2017年5月之前，南龍湖對所有的人是敞開大門，不限購的。

▼鄭州限購歷史

所以，在南龍湖的客群中，還有大部分是來自地市的，他們沒有鄭州購房資格，買在了離鄭州主城區10公里之外的南龍湖。

加上這部分人群，總之，南龍湖，這裡在將來是鄭州四環外居住最密集的區域。

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距離鄭州近，多年不限購，房價相對低，讓眾多購房者選擇在南龍湖這個區域內生活。目前，這個區域內常住人口已經超過了50萬。

這個曾經被人吐槽連商場都沒有的剛需聚集地，迎來了屬於自己的奧特萊斯，還是被人吐槽連連。這個奧特萊斯太LOW，沒有所謂的奧特萊斯應該有的大品牌。

這是事實，但換個角度，這個奧特萊斯該有的服裝品牌都有，還有早教機構、餐飲、兒童遊樂場、電影院…基本上和主城區任何一個普通的大商場一樣，能夠滿足這個區域內目前基本的商業需求。

▼華南城奧特萊斯

▼奧特萊斯里的美食廣場

在南龍湖居住的人管它什麼奢侈品大牌呢，和自己有關係嗎？這個你們看起來有點兒LOW的奧特萊斯，卻可以滿足我們的基本需求。

除了奧特萊斯，麥當勞、奧斯卡院線影城都能陸續在南龍湖看到。

南龍湖目前的商業配套雖然比不上鄭州市區內的主流水平，但滿足基本居住需求，完全沒有問題。

而且，目前，南龍湖區域還留存的城中村，也讓這個區域多了一些生活的煙火氣息。

▼南龍湖城中村

50多萬的居住人口給南龍湖帶來了生機勃勃的生活氣息。人氣，是南龍湖不同於其他新區的最主要優勢，但是，人氣同樣給南龍湖帶來了不得不面臨的未來危機。

教育學位的緊缺問題，是南龍湖居民未來不得不面臨的最最主要問題。

南龍湖鎮級的教育配套，當越來越多的高層小區拔地而起之時，配建的學校並沒有跟上。這讓越來越多的高層小區交付之後，就近入學公辦學校是個難題。6年後，帶著新鄭南龍湖的戶口你也只能在新鄭轄區內上初中、考高中。鄭州市區的學校，基本上和你沒有任何的關係。

所以，如果你要在南龍湖購買房子，一定要選擇配建有小學、初中9年一體的樓盤。

寫在後面的話：

如果你能買在鄭州主城區，那最好不要選擇南龍湖。

南龍湖目前的各種配套確實比不上鄭州市區內的水平，這和發展時間、規劃管理等等相關。我們要知道，這個接納主城區外溢剛需最大數量人口的南龍湖，多年前，以遠低於主城區的價格，正在走向成熟，它確實是懷揣夢想的鄭漂一族的主力買房陣地。

但，買在南龍湖的購房者，不能因為熱愛而一味迴避南龍湖的各種批發市場、雜亂無章的蹦蹦、越來越嚴峻的入學學位…

（完）

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