簡陽和仁壽的房子到底能不能買？（上）

簡陽市房地產由2016年以前的大量庫存狀態到今年東城新區一房難求的狀態到底是因為什麼？1、簡陽市去年5月份由資陽代管劃歸成都代管，這一利好政策直接刺激簡陽房地產復甦。2、東進。成都市東進政策的實質是把工業產業規劃東移，將原龍泉山這個城市發展屏障翻越過去，在簡陽與龍泉驛區之間成立簡州新城，淮州新城，與天府新區之間成立天府空港新城。工業產業的東移必定帶來人口與資金。3、龍泉湖森林公園。王工7月份開車從龍泉上想進龍泉湖就已經被攔在外面了，山上的桃樹都掛上國有資產的牌子了，湖邊的農家樂關停，湖裡的遊船撈出來，那時候就已經開始封閉打造，今年環保是國家的大主題，東邊無論青龍湖還是龍泉湖都作為環保重點。龍泉湖森林公園的建設勢必會給成都東邊生態宜居的特色4、天府國際機場。做為成都第二個機場作用不用多說。

以上4點原因基本上能夠解釋簡陽市為什麼由一個住宅大量庫存城市變為一方難求的區域性原因。從成都整個住宅市場大環境來看，供給側的限制也將成都的購房者擠壓至簡陽，2017年一整年的土地供應和新房供應都是嚴重不足的，11月的預售發放帶入市場的房源真的是九牛一毛，遠遠不能夠滿足成都房地產住宅市場的需求，而需求側在這種情況下被嚴重的壓抑了，勢必會將這種強烈的購房需求向成都周邊外溢。2016到2017年，簡陽市基本完成去庫存任務。

2017年11月1日成都市出了2016年到2035年的城市總體規劃公眾意見徵集稿，在這個規劃文件中我們可以清晰的看到“東進”的佈局，在文件中也明確的提出了東部城市新區的概念，所處位置正是現在已經成立的簡州新城，成渝經濟帶的中心樞紐，成都的大片產業將翻過龍泉山落戶這裡。產業雖然與房價並無直接聯繫，但間接的是給這片區域帶來人口紅利和資金紅利的，人口和資金是房價漲跌的關鍵因素。

規劃是美好的，政策是喜人的，未來是振奮人心的，如果購房者對簡州新城及簡陽東城新區有一個長期的房產投資規劃和計劃，這個版塊的投資是有價值的，是能夠獲得收益的，但是獲得收益時間呢？

我們做房產投資不得不去考慮的2個問題是機會成本和時間成本。我不否認在龍泉山東側投資會有收益，只是目前個人觀點來看，這樣的投資時間成本是巨大的，機會成本是巨大的，現階段成都的房地產可投資的優質版塊還是有很多，比如我在上篇文章中提到的新川和洪河（王工看好的版塊分析將在今後的文章中放出），優質版塊的投資所獲得的收益大，所承擔的機會成本和時間成本都小。政策風險過大，房地產調控政策一旦更加收緊，房價支撐不住的現象最先就是反應在大城市周邊，特別是新城，各位可以去看看最近北京東邊燕郊的房價情況。

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