圖：上坤集團創始人兼CEO 朱靜
7月14日，上坤集團2019半年度經營會在上海召開，“三五發展戰略”正式發佈，會議明確了企業下一階段的產品和運營策略，強調要以產品適度領先、效率優先為底層邏輯的規模化發展，力爭成為地產上等生。
在創始人兼CEO朱靜的帶領下，上坤集團2018年成為銷售百強房企，全年操盤金額同比增長346%，目前正處於高速增長階段。在我看來，上坤集團的快速發展，受益於其在企業發展過程中，通過不斷實踐和思考而得出的一套成熟且符合自身發展的產品運營策略。那麼，上坤集團的產品和運營究竟有何過人之處？
1
晉升百強房企，銷售額大幅上漲
我們通過克而瑞發佈的《2018年中國房地產企業銷售TOP200榜》數據，可以發現上坤集團的業績增幅著實讓人眼前一亮。2018年全年上坤實現操盤金額229.5億元，同比大幅度增長346%，行業排名躍升至2018年的第96名，首度進軍百強。
如果以目前最新的銷售數據作為參考，2019年上半年上坤實現操盤金額99.2億元，相比去年同期的業績增長明顯，排名也隨之上升至第90名。我認為，隨著上坤集團今年下半年推貨量的增大，預期全年業績還會進一步提升。
2
投資策略：“3+X”全國化拓展布局
簡單來說，上坤集團的全國化投資戰略可以總結為“3+X”，即做透長三角、突破珠三角、加強長江中游，伺機進駐新區域。
2010年上坤集團於上海創立並立足深耕五年，打造了上坤城市廣場、上坤紅樹灣、上坤樾山等多個優質作品。2016年，上坤集團進駐蘇州。迄今為止，已佔據長三角三省（安徽、江蘇、浙江）一市（上海），以及湖北、廣東、江西和河南四地。其中，上坤集團在長三角的土儲佔比已超過70%，佔據了長三角區域一體化國家戰略的政策優勢。
在我看來，上坤集團的投資佈局前瞻性較強，重倉城市投資前景也普遍較高。在上坤集團目前已佈局的20個城市中，有6座城市位居投資前景30強。在區域佈局中，上坤集團進駐了長三角部分重點城市，同時還深入粵港澳大灣區以及中部地區等。根據克而瑞此前發佈的《2019年中國城市房地產市場投資前景報告》，上坤集團重倉的上海、蘇州、杭州、合肥均屬於熱度較高城市，投資前景較高的城市當屬東莞、溫州等。
通過“3+X”戰略佈局，以及持續的“聚焦深耕”，上坤集團實現了不錯的業績增長，這對於一些本土企業的全國化佈局，可以提供借鑑和參考。
3
產品戰略：設立“二八原則”
投資的下一步，需要打造出有賣點的產品。上坤集團的產品策略“二八原則”具有其獨特性，我們從兩個方面內容來看：
一方面，要從市場需求角度出發做貼合市場的產品，因此在企業項目類型規劃上，剛需置業產品佔80%，改善置業產品佔20%。另一方面，在業績和品牌兩個維度需求上，上坤集團藉助於80%的標準化項目衝擊銷售業績，同時打造20%的標杆項目樹立企業形象。此外更值得注意的是，在產品設計層面，上坤集團通過80%的標準化模塊輔以20%的差異創新點，以此提升其項目的綜合溢價，可以說是畫龍點睛之筆。
類似於這樣的點睛創新，在上坤的項目中極為常見。例如在杭州山語四季項目中，上坤設計的雙陽臺，既滿足了洗晒的場景功能，同時也讓業主有機會親近自然，因此備受業主喜愛；再者，在合肥的一個項目中引入的“冷霸系統”，不僅解決了廚房燒菜悶熱的痛點，還保障了居住舒適度；此外，在2013年上海紅樹灣項目中，上坤創新設計了“蔬菜籃”，隨後一直沿用至今併成為了上坤產品特色之一。
我認為，通過這一系列微創新，上坤不僅僅做到了提升項目價格，相較於同質產品溢價10%。更重要的是，這對於提升客戶滿意度和企業品牌形象，有著不可磨滅的價值。
4
運營戰略：投融運一體化
提升運營效率，無論對於哪家房企來說，都是一個重要課題。2017年行業開始做大運營並關注現金流、貨值、利潤三者之間的關係時，上坤逐步調整運營策略，採用投融一體化措施，三方聯動投前做好項目策劃、融資方案，投中把握放款、收款、還款節奏，這些舉措都大大提升了上坤的綜合運營效率。
在我看來，隨著當下融資窗口的收緊，銷售回款愈加成為考驗房企的重要指標。2019年上半年，上坤的投融運一體化運營戰略幫助企業實現銷售回款率（含合作項目）96%，拿地開盤週期控制在7個月以內，均位於行業領先水平。這對於未來企業的快速發展，無疑是注入了一針強心劑。
總的來說，上坤集團的銷售業績正處於高速增長階段，增長率超過百強門檻提升速度，我認為企業未來的銷售排名同比仍將繼續提升。
根據上坤集團最新發布的“三五戰略”，提出未來以產品適度領先，效率優先為底層邏輯的規模化發展策略，這將進一步完善企業運作模式，其中先進的投資佈局策略以及投融運一體化的運營措施，將在融資窗口持續收緊的政策環境下幫助企業打開資金空間。根據企業戰略未來也將逐漸豐富資產類型，擴大商業自持等運營類型資產規模，提升企業的商業創新和資產管理能力，雙輪驅動協同發展。
上坤集團能有今天的成績，無疑是得益於掌門人朱靜和她帶領的職業經理人團隊。作為百強房企中少有的女掌門人，朱靜柔性的一面造就了上坤集團擁有開放包容的企業文化，吸引了來自萬科、龍湖、旭輝等標杆房企的高管擔任職業經理人。與傳統房企相比，上坤集團的總部在設計理念上也很有特點與調性。例如他們有一間會議室並未採用傳統長圓桌，而是讓大家可以坐在高腳凳上進行頭腦風暴，既高效又省時。另外，從組織上看，上坤是一傢俱有強大自我更新能力和自我糾偏能力的學習型組織。他們發現哪些方面做得好，會快速複製起來，哪裡做得不好，就會立刻覆盤、反思，始終保持敏銳的市場洞察，匹配敏捷的團隊執行能力。
上坤快速成長的這十年，也是朱靜創業十年的歷程。她帶著上坤實現了從0到1的開始，也實現了從跟跑到並跑的過程。未來十年，她希望上坤可以實現從並跑到領跑的轉變，成為地產上等生。我相信，從現有的發展趨勢來看，上坤集團未來一定會走得更遠。
"