這是魔都財觀的第243篇原創文章
不知道大家有沒有注意到，魔都財觀文章裡很少聊房子的產品維度，就是樓盤的外立面、戶型裝修和綠化配套這些。
的確，我這方面寫的不多。
因為在我看來，房價裡大概有6成是由地段決定的，還有2成房價來自於房子能獲得的資源，比如學區醫院這些。房價裡剩下的只有2成來自於產品。
只要產品設計的不是太差，房價表現最好的永遠是那些潛力地段的中低價小區。
所以，自然我們的精力是放在大趨勢判斷和區位選擇上的。
但是，這並不代表房子的產品力不重要。
一個樓盤戶型配套做得好，在你賣房時是加不了多少分的。但如果一個樓盤戶型配套做的爛，一定能把你的黃金地段變成無人接盤。
今天我想帶著大家過一下市面上主流產品，看看到底哪種房子才是好賣又漲得快的，而又有哪些是坑。我不是建築學專家，但好在自己買的足夠多，還算有點經驗，希望可以幫到你。
01
根據我的觀察，上海市場上可以買到的房子，按照房齡不同呈現出明顯的代際變化，大概可以分成4代產品。全國其他地方差不多也是這樣。
我們先來看看第一代產品，就是2000年以前的老公房。
老公房一般是6到7層無電梯住宅，每層5到6戶人家。
房子外立面是用塗料刷出來的，時間長了牆體會泛出那種陳舊的黃色，時不時還能看見幾塊補缺後的色差。
下圖是我某套房子的小區外牆。
小區裡基本沒有配套，只有一些零星的綠化和健身器械。物業管理上，停車是隨意的，門口的老大爺除了關心收收停車費，對其他事都沒啥動力。
老公房常見的單套建築面積在40到80平米，都是房改之前遺留下來的產品，也就是大家常說的老破小。
因為是一層6戶，很少有南北通戶型，通常是走道進深長，採光面寬短的豎條戶型。
下圖是1991年建的上海寧和小區47平米一房。老歸老，還勉強做出了全明房，也算是用點心思的。
戶型不好也就算了，更要命的是，老破小都是磚混結構。大家不用太較真這詞什麼意思，只要知道磚混結構基本都是承重牆，然後很難敲就行了。
因為不能敲牆，所以自己裝修的時候，採光很難穿透，雖然可以用燈帶最小化影響，但的確居住體驗不太好。
如果有一類房子，叫作生存以上，生活以下，那就是老公房非它莫屬了。
02
在老公房這第一代產品之後，在二代產品出世之前，還夾著一個一代半產品，也就是大家常說的老大樓。
老大樓可以理解成老公房的升級版，一般是十幾到二十幾層高的塔樓，三梯十戶的分佈。
因為有了電梯，老大樓上下樓略好於老公房，不過同樣有糟糕的物業管理和奇葩戶型，和不怎麼好的居住體驗。
其實很多人不知道的是，老破小和老大樓才是市面上房源供應的絕對主力。盧俊給過一個數據，中國60%的房子是一房和兩房，78%的房子是六層以下不帶電梯的，26%的房子沒有衛生間和廚房，還有15%的房子歲數比我還大。
我們通常不建議大家買老破小和老大樓。除了住的不舒服，接盤俠少之外，還有一個重要的原因是房齡裡的土地使用權不足。
房子本身是不值錢的，值錢的是下面70年的土地使用權。房齡損失太多的老房子，本質上並不算一個完整的資產。
另外，房齡老的房子不管是按揭還是其他融資上都會被銀行降級，也損耗了接盤俠的購買力。
現在的房子很貴，但更貴的是購房資格和貸款資格。
從某種意義上來說，買老房子，就是用100%完整的購房資格和貸款資質去買了一個70%壽命的資產，房票的浪費讓人心疼。
所以除非是買學區房，或者稀缺地段做民宿，否則我一定一定會拉著你，不讓你買老房子。
03
接著說說第二代產品，2000年至2005年的商品住宅。
這是全國房改啟動後造的第一批商品房。可能是因為當年房價不貴的緣故，戶型都設計的超大，120平米的2房，140平米的3房很多見。
但與它的大不相稱的是功能性不足。
我們來看個例子，下圖是2003年建的上海中虹翡翠園100多平米的2房，這已經是那個年代少見的緊湊戶型了。
但是依然可以從戶型圖上看出，客廳太大，房間卻又設計的太小，裝不下衣帽間和次衛。各功能區之間的連接不夠緊湊，動線很長，人走的很累，還只有一個衛生間。要命的是這戶型是改不了三房的。
另外，房子是毛坯交付，業主自己裝修，不專業的設計，經常會留下儲物空間不夠的遺憾。
實際100多平米大房子的居住體驗，很可能還不如現在90平米的新房。
所以如果要給2000年到2005年的商品房一個標籤的話，我覺得傻大沒用四個字是最適合的。
這麼大面積，真的是有點可惜了。
04
再來看看第三代產品，2005年至2015年建造的商品房。
這是中國房地產蓬勃發展的黃金十年，以萬科為代表的房企銷售額突飛猛進，大概翻了20倍。
同時期樓市產品創新的速度也是一樣的快。
由於房價越來越高，房子的戶型開始做小，90平米以下2房和120平米的3房成為主力。
小區配套得以加強，地下停車場成為標配。外立面幹掛石材、會所泳池、人車分流、停車入戶也在部分高端小區出現。
我們來看兩個例子。
下圖是2008年建的上海逸居苑83平米2房，極盡緊湊的南北通。
再下面一個下圖是2013年建的上海萬科海上傳奇107平米3房。小戶型三房沒有采用傳統的飛機戶型，而是設計出動靜分離的戶型，還是挺難得的。
大家可以看到，不管是2房還是3房，因為要做的足夠緊湊，操盤手在設計上都是用十字交叉動線，便於走道可以複用。壓縮客廳空間的同時，還是儘可能保障臥室10平米以上的基本居住需求。
與此同時，這個年代精裝修房開始出現，在圖紙設計階段就考慮好的室內裝修佈局，非常有利於使用電氣手段來彌補戶型上的缺陷。
比如新風系統的出現，可以不那麼強調南北通了。中央空調和地暖也可以讓房屋朝向更多考慮景觀，而並非一味儘可能追求南向。
2005年至2015年的商品房，是承上啟下的劃時代產品。
這十年的一輪輪暴漲讓我逐漸相信了，中國房價終有一天會是世界第一。而一個個戶型上的創新，也讓我看到中國房子的產品力成為世界第一的潛力。
05
最後是第四代產品，2015年至今的商品房。
這期間，房價繼續大漲，所以戶型繼續往小了做，主力戶型慢慢變成90平米3房和120平米4房。
雖然房子越來越小，但依靠整體精裝修、室內功能合理設計和電器設備的輔助加強，居住體驗並未受到很大影響。
我看過一些樓盤的戶型設計，簡直是驚為天人，幾乎沒有辦法再做得更多。
舉個例子，下圖是今年剛賣光的上海融創壹號公館。92平米做出了南北通3個房間，2個廳，2個衛生間，其中1個衛生間還是乾溼分離。說實話，這戶型接近完美，我不知道還能怎麼再做優化。
但其實，2015年以後的第四代產品進步更大的是小區配套。
我們先來看看2005年以後第三代產品的小區。可以看到下圖裡整個綠化，外立面處理已經很棒了，只是亂停車有點扎眼。
但是第四代產品，基本上小區都會配備中央會所、泳池，還有徹底的人車分流，外立面幹掛石材。
這種品質感，即便房子沒造好也能感受到。
很多人沒意識到的是，其實房子產品力最重要的是小區配套部分。因為房子裡面的部分，你自己多少是可控的。而打開家門之外，小區裡的全部是公共面積，你完全沒有話語權。
未來不管是自己還是接盤俠，進入小區第一印象，全部都反映在小區的外立面、入戶大堂和室外泳池裡。
2015年後的房子，在家裡的戶型和裝修上已經接近完美，能拉開差距的就是在小區大門到自家房門的那段路上。如果我是你，我會多花些錢和心思在選擇小區配套上。
06
好，我們聊完了這四代產品，一定會有人問到底該怎麼買。
在說這個之前，我先給大家講個故事。
大概是一個月前，我去看復聯4。因為想看IMAX寬屏，我提前找遍了上海各大影院。
經過一番努力，我終於在上海近郊的寶山，買到了凌晨0點40分開場的票子，一張票的價格竟然要250。不得不說，這數字讓我心裡想法很多。這場電影看完之後，天差不多都要亮了。
但是即便如此，依然是一票難求，我只能坐在邊邊角角。大家看下面這張圖裡的已售座位，一起來感受下當時電影院裡的熱度。
這件事之後，我慢慢回想起這兩年，的確是越貴越好的東西，搶的人越多。大家可以看到，高檔餐廳，大品牌發佈會，都是人滿為患。
經過十幾年的快速發展，大城市的老百姓多少還是有點財富的。現在的問題並不是沒有錢，而是沒有好的產品供給。
在房產領域更是如此。
房產供給過剩的時代已經到來，中國人不缺房子，缺的是好房子。
要讓接盤俠掏錢買單，至少要給他一個理由。
這幾個月，我每週五在上海的茶話會，都能見到不少買房人。
見的人越多，我心裡越有一種感覺：現在的買房人真的是見過市面的。
不少小夥伴都是賣一套房子，再來買一套房子，他們知道什麼才是好房子。你說其他的再多都沒用，他們只相信自己的眼光：寧可小些，也要好些。
所以不管大家是自住還是投資，不管是遠郊還是市中心，我都認為應該優先買2015年以後的第四代商品房，或者2005年以後的第三代商品房。
除非因為學區房的特殊原因，否則沒必要去買2000年以後的第二代商品房和2000年以前的第一代商品房。
記住這是個資源充裕的時代，只有好東西才能受到追捧。
07
最後是給大家幾個產品選擇上的建議：
1、相信市場主流審美。那些好賣又漲的快的房子，就是明眼人一眼能看出來的好房子。如果當年開盤有搖號，好房子就是那些會被搖到前30%的人選走的房子。
2、樓市產品創新的主線是，小區配套高端化，戶型設計小型化，裝修電器科技化。大部分情況下，新一代產品是碾壓上一代的。選房子不要去對抗趨勢，要順應這個時代的需求。
3、要注意各個維度的平衡。地段區位要配得上小區配套，小區配套要對得起戶型裝修。千萬不要出現家裡像歐洲，小區像拉美，馬路上像非洲這樣的錯配。
4、再過個幾年大家會慢慢發現，那些依靠所謂的創新送面積彌補瑕疵，依靠大眾口味變化價值重估，依靠營銷套路包裝概念的樓盤，拉長看最終會跑不過大勢。因為房子最終是用來住的，而每個人對住的更好的渴望是永恆的。
最後祝大家都能買到稱心如意的好房子。
以上是正文。
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