'開發商擔心的三大情況扎堆來襲，降價賣房會否出現？專家4字點破'

時至今日，隔三差五依然有人會跳出來大放厥詞，“調控即將取消，房價會迎來報復上漲，下一輪炒房賺得更多！”但一次又一次，他們在失望中迎來了絕望。尤其是豪賭政策短期退出，樓市火爆東山再起的開發商和炒房客，已經被現實打得滿地找牙了。

我不止一次說過，2019年對於大多數開發商來說是最艱難時期，一方面樓市調控取得階段性勝利，房住不炒深入人心，購房者不再盲目崇拜買房發財致富，尤其是環京、廈門等城市投資炒房客接連失利，給很多不勞而獲者靈魂一擊，如今的購房者持幣觀望居多，攜款入套的微乎其微，開發商賣房甩貨變得異常困難；另一方面，國家對於開發商的管制措施在不斷升級，開發商融資、定價、違規銷售等方面均被上了緊箍咒，資金承壓，危機四伏。

尤其是三四線城市的開發商，在棚改作用力熄火，購房需求消耗殆盡後，開發商賣房更是難上加難，據媒體報道，很多開發商都出現了資金問題，或已經破產，或正在破產清算的路上。有專家更大膽預判，到今年底至少會有600家開發商“死掉”，從房地產歷史長河中隱去身影。

事實上，截止至目前全國已經有超過275家開發商申請破產清算了，破產的原因就是高負債，資金到期，借不到錢還債，商品房難以賣出，回籠不了資金。其實這完全不必大驚小怪，我早就有言在先，樓市調控繼續保持高壓姿態，開發商炒房客最後都會被鐵拳教訓得體無完膚。這兩年多，我們見證了幾十家地產商申請破產、被收購、賣地賣項目賣股權自救，更目睹了無數房企以優化重組的名義變相裁人，根本目的是縮減開支，能省則省。如今別看有很多開發商很神氣，但是懂行的人都知道，他們只是徒有虛表，超過半數中小房企早就開始風雨飄搖，孤木難支了。

但這還不是最糟糕的，開發商最擔心的事最近卻奇蹟般地一一出現了，國家彷彿是看到了開發商的內心所想，出臺的舉措無一對準了開發商的“七寸”——專捏其要害！

首先，國家一錘定音“經濟發展不再依靠房地產刺激”，經濟去地產化意味著房價徹底漲不動了，無利可圖，炒房客必然隨風而逝，開發商往後賣房難度係數直線攀升。

在730會議上，國家十年來首次下了鐵令，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，這意味著什麼我已經強調了很多遍了：一方面炒房投機暴富的時代徹底宣告結束，人民日報微評說得清楚明白，“炒房，此路不通了”；另一方面不言而喻，未來5年內房價也將趨於穩定，過去那種大漲的局面不會再出現，但是很多人期盼的大跌也很難到來，房價保持穩定對於剛需購房構成利好；再者，國家發聲有力地回擊了市場上存在的雜音，一些牛鬼蛇神鼓吹房地產的重要作用，為高房價代言的小把戲，徹底被揭穿了。

房地產投資炒作時代畫上句號，就意味著樓市已經無利可圖，敢問還會有人明知此路不通還會一根筋地往裡衝嗎？可能極少數腦子不夠用的人還會這麼做，但我想大多數人會徹底清醒，這意味著未來房地產市場會最大程度得到淨化，炒房投機行為會銳減，沒有了這些炒房投機客從中作梗，房地產迴歸居住屬性輕而易舉，加之未來房價趨於穩定，個人認為在房價預期不高，樓市賺錢功能缺少的情況下，開發商賣房的難度係數會日益偏高。值得一提的是，其實我國房地產已經從增量市場進入到了存量市場，而且統計局給出的數據也顯示，其實中國已經不缺房了，房子不稀缺，它的價格就不會漲到天上去。開發商還想像過去那樣，開盤秒光，估計很難了。尤其是人口流失產業低下的三四五線城市，開發商必須做好龜速去化長期被套的準備。

其次，中銀保監：將在京上廣深等32城市開展銀行房地產業務專項檢查。開發商是重點清查對象，監管對涉房貸款保持高壓，開發商融資難度加大，或倒逼其加速降價賣房，利好剛需購房者。

這是被很多媒體忽略的最最最重磅的信息。金融監管、融資收緊，對於開發商來說是最致命的打擊，畢竟房地產是一個資金密集型行業，不論購房者還是開發商，對資金的需求和依賴程度都很高。資金被加強監管、融資渠道被封堵，開發商的日子有多難過，恐怕只有他們自己有切身體會。

我看了一下32個名單，妥妥的全是國內重要一二線城市，都是大開發商雲集的城市，因此涉及的範圍之廣可以想見。

檢查要點包括：房地產業務授信政策和內控制度執行情況；房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況；個人住房貸款管理情況，包括落實差別化信貸政策，執行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等。

有哪些開發商會受此影響？中原地產首席經濟學家張大偉列出的表格顯示，包括萬科、龍湖、融創、中海、保利、華潤等50個知名地產商都赫然在列。

到底會對市場有何衝擊？用專家的話說，如果這個政策執行嚴格了，這就是核彈級別的，房價下跌甚至大跌都是有可能，更重要的是，在這個政策下，有無數中小房企會撐不住以破產的方式“陪葬”，這真的不是危言聳聽。

在國管、信託、海外發債等融資渠道屢屢被封的狀況下，如今中銀保監又開展銀行房地產業務專項檢查，這意味著房企的資金又將出現新變故了，斷奶或查封都是有可能的，不得不說對於負債率高的房企來說，下半年到明年拿地、開發、銷售等環節都會受到影響。

會倒逼開發商降價賣房嗎？答案是肯定的，房產專家李奇峰四個字形容得非常到位——不降就死！融資被限可能不是壓死駱駝的最重稻草，但是不能忽略的是19年、20年是開發商償債高峰期，這兩年合計有近萬億資金待償還，這就必然倒逼部分賬面吃緊的開發商採取唯一可行的方式自救了——加快銷售，甚至用“以價換量”的方式，來確保現金流的穩定。

確實，在當下揹負如此高的債務下，債務陸續到期，如果開發商還不大幅降價回籠資金，預計將會有更多房地產開發商因為債務陸續到期而被逼破產。在這方面，開發商真的應該好好學習富力——不僅要求集團上下“促銷售、抓回款”，還明確表示，下半年不再拿地！不得不說富力是聰明的，也是佔據了先機的。

再者，開發商銷售頹勢已然顯現，頭部房企銷售額腰斬，房子的確難賣，且開發商迎來了最難交付季，自己釀的苦果自己強吞！

除了債務高，開發商的存貨也高，每年都存貨大幅度增長，即使暫停所有建設，當前的貨值也可以銷售三年以上。有存貨銷售速度跟得上也說得過去，但是在房住不炒的政策夾擊下，市場真的是每況愈下，並非像大家想象的，開發商都活得很滋潤，房子不愁賣。當下的情況恰恰相反，限購限售限貸等政策高壓下，加之中央遏制房產投資炒作，而且居民負債逼近極限，大牌房企的銷售額都開始大幅縮水了——

統計數據顯示7月份碧桂園、萬科、中海、綠地、華潤等幾家大型開發商權益銷售金融出現斷崖下跌，其中華潤、綠地跌幅超過50%，碧桂園、中海超過30%。

開發商下半年的日子會越來越難過。

除了越來越難賣的房子，開發商也迎來了史上最難的交付季。房價不漲，買了史上質量最差一批房子的業主們，再也不會對各種問題睜一隻眼閉一隻眼，一場退房運動正在各地醞釀。開發商想盡一切辦法偷工減料、輾轉騰挪埋下的苦果，最後還得他們自己來解決，購房者現在已經不是以前的購房者了，他們更懂得拿起法律的武器來維護自己的權利，開發商不是神仙，這根軟肋捏得狠了也會致命。萬科虛假宣傳上了央視，被一通痛批，地震式影響迎面而來就是最好的例子，其它開發商要引以為戒，切不可有僥倖心理，否則最終必會被自己的無良付出慘痛代價。

炒房客即將被掃地出門，開發商擔心的事情又接二連三出現，剩下的剛需購房者到底值不值得慶賀呢？在我看來，雖然這些影響都不至於使得房價有多少幅度的下跌，但是卻比房價下跌嚴重百倍，炒房投機客被圍剿剔除出局，就意味著市場得到淨化，逐漸迴歸理性，沒有炒房客的攪局，多多少少是有利於剛需購房的；而開發商頻頻遭遇重創，尤其是融資受限，註定是要靠降價賣房來解決燃眉之急，毫無疑問對剛需選房購房都是直接讓利，剛需這一波不虧，可以得意笑兩聲了。