今年下半年土拍市場的開場，有兩宗主城區核心地塊比較引人關注。
其中龍溪的地塊在7月底出讓，共16家開發商參與，最終被不太知名的合能以樓面價13167元/㎡拿下，很接近之前九龍坡灘子口13549元/㎡的樓面價。這也讓更多人將注意力放在九龍坡石坪橋的土拍上。
石坪橋土地性質為二類居住用地，土地面積1.95萬方，可開發體量3.90萬方，容積率2.0
最終，該地塊被融信以總價3.74億元、樓面價9600元/㎡拿下，零溢價率。
1、優質地段，掛牌價成交
單從位置來看，石坪橋土拍地塊位於九龍坡石坪橋，奧體中心對面隆鑫國際旁，周圍十分成熟，地段比較核心。
今年下半年土拍市場的開場，有兩宗主城區核心地塊比較引人關注。
其中龍溪的地塊在7月底出讓，共16家開發商參與，最終被不太知名的合能以樓面價13167元/㎡拿下，很接近之前九龍坡灘子口13549元/㎡的樓面價。這也讓更多人將注意力放在九龍坡石坪橋的土拍上。
石坪橋土地性質為二類居住用地，土地面積1.95萬方，可開發體量3.90萬方，容積率2.0
最終，該地塊被融信以總價3.74億元、樓面價9600元/㎡拿下，零溢價率。
1、優質地段，掛牌價成交
單從位置來看，石坪橋土拍地塊位於九龍坡石坪橋，奧體中心對面隆鑫國際旁，周圍十分成熟，地段比較核心。
該地塊北鄰隆鑫國際，東臨石坪橋小學，南接奧園金域，周邊環境一圈老房子，不臨主幹道，到周邊汽車站有一定距離，噪音影響比較小。
整個地塊200-300米外就是軌道環線，預計今年年底開通運營；臨近石橋鋪商圈、楊家坪及石坪橋；周邊學校比較多，2公里範圍內有石坪橋小學、楊石路小學、重慶育才中學、謝家灣金茂小學等多所學校。
石坪橋地塊周邊最近一次土拍是在去年9月，中國電建以以樓面價10102元/㎡成交，目前還沒開盤，網上預估開盤價2萬+。
項目周邊，還有萬科彩雲湖、印江州等套內2萬+的樓盤。
今年下半年土拍市場的開場，有兩宗主城區核心地塊比較引人關注。
其中龍溪的地塊在7月底出讓，共16家開發商參與，最終被不太知名的合能以樓面價13167元/㎡拿下，很接近之前九龍坡灘子口13549元/㎡的樓面價。這也讓更多人將注意力放在九龍坡石坪橋的土拍上。
石坪橋土地性質為二類居住用地，土地面積1.95萬方，可開發體量3.90萬方，容積率2.0
最終，該地塊被融信以總價3.74億元、樓面價9600元/㎡拿下，零溢價率。
1、優質地段，掛牌價成交
單從位置來看，石坪橋土拍地塊位於九龍坡石坪橋，奧體中心對面隆鑫國際旁，周圍十分成熟，地段比較核心。
該地塊北鄰隆鑫國際，東臨石坪橋小學，南接奧園金域，周邊環境一圈老房子，不臨主幹道，到周邊汽車站有一定距離，噪音影響比較小。
整個地塊200-300米外就是軌道環線，預計今年年底開通運營；臨近石橋鋪商圈、楊家坪及石坪橋；周邊學校比較多，2公里範圍內有石坪橋小學、楊石路小學、重慶育才中學、謝家灣金茂小學等多所學校。
石坪橋地塊周邊最近一次土拍是在去年9月，中國電建以以樓面價10102元/㎡成交，目前還沒開盤，網上預估開盤價2萬+。
項目周邊，還有萬科彩雲湖、印江州等套內2萬+的樓盤。
單純看位置，石坪橋地塊比萬科彩雲湖、電建洺悅國際的位置都要好一點，為何土拍價格比去年電建的價格還要低？
不少人聯繫到最近大環境有了變化，比如人民幣匯率“破7”，還有央行優化信貸結構，控制房地產貸款投放等。
今年下半年土拍市場的開場，有兩宗主城區核心地塊比較引人關注。
其中龍溪的地塊在7月底出讓，共16家開發商參與，最終被不太知名的合能以樓面價13167元/㎡拿下，很接近之前九龍坡灘子口13549元/㎡的樓面價。這也讓更多人將注意力放在九龍坡石坪橋的土拍上。
石坪橋土地性質為二類居住用地，土地面積1.95萬方，可開發體量3.90萬方，容積率2.0
最終，該地塊被融信以總價3.74億元、樓面價9600元/㎡拿下，零溢價率。
1、優質地段，掛牌價成交
單從位置來看，石坪橋土拍地塊位於九龍坡石坪橋，奧體中心對面隆鑫國際旁，周圍十分成熟，地段比較核心。
該地塊北鄰隆鑫國際，東臨石坪橋小學，南接奧園金域，周邊環境一圈老房子，不臨主幹道，到周邊汽車站有一定距離，噪音影響比較小。
整個地塊200-300米外就是軌道環線，預計今年年底開通運營；臨近石橋鋪商圈、楊家坪及石坪橋；周邊學校比較多，2公里範圍內有石坪橋小學、楊石路小學、重慶育才中學、謝家灣金茂小學等多所學校。
石坪橋地塊周邊最近一次土拍是在去年9月，中國電建以以樓面價10102元/㎡成交，目前還沒開盤，網上預估開盤價2萬+。
項目周邊，還有萬科彩雲湖、印江州等套內2萬+的樓盤。
單純看位置，石坪橋地塊比萬科彩雲湖、電建洺悅國際的位置都要好一點，為何土拍價格比去年電建的價格還要低？
不少人聯繫到最近大環境有了變化，比如人民幣匯率“破7”，還有央行優化信貸結構，控制房地產貸款投放等。
大環境變化只是一方面，這次土拍只有融信一家報名，自動以掛牌價成交，這就比較奇怪了。就算大環境變化了，核心區地塊夠好，也不至於只有一家開發商報名參加土拍。
比如，去年萬科彩雲湖也是樓面底價7000多拿地，很多人看不懂為什麼會那麼低，其實萬科有各種隱形成本，包括搬遷高壓電線塔，算上隱形成本樓面價破萬。後來旁邊的電建沒有各種限制，成交樓面價直接上萬。
2、地塊及周邊市場真實情況
關注土拍，不僅要關注價格，還要關注地塊本身的條件以及整體市場。
數據機構發圖說地勢平坦，開發難度小，但根據現場實踩，發現並不是怎麼回事。
融信拿下的地塊，地段雖然不錯，地勢卻沒有大家想象中的那麼好。地塊處於一個坡頂，周邊地勢差明顯，土石方的工作量不小，開發週期不會短。
今年下半年土拍市場的開場，有兩宗主城區核心地塊比較引人關注。
其中龍溪的地塊在7月底出讓，共16家開發商參與，最終被不太知名的合能以樓面價13167元/㎡拿下，很接近之前九龍坡灘子口13549元/㎡的樓面價。這也讓更多人將注意力放在九龍坡石坪橋的土拍上。
石坪橋土地性質為二類居住用地，土地面積1.95萬方，可開發體量3.90萬方，容積率2.0
最終，該地塊被融信以總價3.74億元、樓面價9600元/㎡拿下，零溢價率。
1、優質地段，掛牌價成交
單從位置來看，石坪橋土拍地塊位於九龍坡石坪橋，奧體中心對面隆鑫國際旁，周圍十分成熟，地段比較核心。
該地塊北鄰隆鑫國際，東臨石坪橋小學，南接奧園金域，周邊環境一圈老房子，不臨主幹道，到周邊汽車站有一定距離，噪音影響比較小。
整個地塊200-300米外就是軌道環線，預計今年年底開通運營；臨近石橋鋪商圈、楊家坪及石坪橋；周邊學校比較多，2公里範圍內有石坪橋小學、楊石路小學、重慶育才中學、謝家灣金茂小學等多所學校。
石坪橋地塊周邊最近一次土拍是在去年9月，中國電建以以樓面價10102元/㎡成交，目前還沒開盤，網上預估開盤價2萬+。
項目周邊，還有萬科彩雲湖、印江州等套內2萬+的樓盤。
單純看位置，石坪橋地塊比萬科彩雲湖、電建洺悅國際的位置都要好一點，為何土拍價格比去年電建的價格還要低？
不少人聯繫到最近大環境有了變化，比如人民幣匯率“破7”，還有央行優化信貸結構，控制房地產貸款投放等。
大環境變化只是一方面，這次土拍只有融信一家報名，自動以掛牌價成交，這就比較奇怪了。就算大環境變化了，核心區地塊夠好，也不至於只有一家開發商報名參加土拍。
比如，去年萬科彩雲湖也是樓面底價7000多拿地，很多人看不懂為什麼會那麼低，其實萬科有各種隱形成本，包括搬遷高壓電線塔，算上隱形成本樓面價破萬。後來旁邊的電建沒有各種限制，成交樓面價直接上萬。
2、地塊及周邊市場真實情況
關注土拍，不僅要關注價格，還要關注地塊本身的條件以及整體市場。
數據機構發圖說地勢平坦，開發難度小，但根據現場實踩，發現並不是怎麼回事。
融信拿下的地塊，地段雖然不錯，地勢卻沒有大家想象中的那麼好。地塊處於一個坡頂，周邊地勢差明顯，土石方的工作量不小，開發週期不會短。
來自渝夫地產觀
除了地勢原因，再來看看地塊本身的信息，以及周邊市場。
石坪橋地塊，土地面積1.95萬方，可開發體量3.90萬方，容積率2.0，用地規劃限高40米，配建用地面積不小於2500平米的菜市場。
首先，石坪橋地塊地體量很小，不好操盤，一般大開發商都喜歡大一點的地。
其次容積率2.0，在九龍坡核心區的確很低了：
印江州均價24000元，容積率2.7
中海九龍天頌均價22000元，容積率3.01
萬科彩雲湖，均價22000元，容積率2.5
之前灘子口地塊容積率2，限高60米，結合九龍半島概念，樓面價拍出13549元/㎡，給人無限想象。
而這次，石坪橋地塊，同樣是容積率2.0，怎麼就溢價率0？
其實，換個思路，你就明白了。
容積率為2，限高40米，未來以小高層和洋樓等改善型產品為主，戶型小不了，按照套內100平米左右計算，參考周圍新盤均價2萬+計算，一套要保守估計200萬+。
目前，九龍坡套內2萬以上的改善房，印江州、中海九龍天頌去化都很慢，賣剛需的萬科彩雲湖靠小一點的戶型賣得還不錯。
房子，看價格，不是隻看單價，還要看總價。土拍，也不要只看價格，還要看打造出來的產品，未來賣給誰。
這塊地，按照目前9600的成交樓面價，打造改善房，總價已經不低了，是樓面價再高一點，購買人群從哪裡來？
除了以上因素，還有兩個隱藏因素，一個隱藏因素是網友說的可能有軌道、隧道下穿，到底從地下多少米下穿而過，具體路線怎樣，距離項目多遠，有沒有什麼影響，還得等官方公佈；另一個隱藏因素是周邊環境。石坪橋地塊周圍一圈老房子，此次地塊限高40米，視野能有多少還是個問題。
今年下半年土拍市場的開場，有兩宗主城區核心地塊比較引人關注。
其中龍溪的地塊在7月底出讓，共16家開發商參與，最終被不太知名的合能以樓面價13167元/㎡拿下，很接近之前九龍坡灘子口13549元/㎡的樓面價。這也讓更多人將注意力放在九龍坡石坪橋的土拍上。
石坪橋土地性質為二類居住用地，土地面積1.95萬方，可開發體量3.90萬方，容積率2.0
最終，該地塊被融信以總價3.74億元、樓面價9600元/㎡拿下，零溢價率。
1、優質地段，掛牌價成交
單從位置來看，石坪橋土拍地塊位於九龍坡石坪橋，奧體中心對面隆鑫國際旁，周圍十分成熟，地段比較核心。
該地塊北鄰隆鑫國際，東臨石坪橋小學，南接奧園金域，周邊環境一圈老房子，不臨主幹道，到周邊汽車站有一定距離，噪音影響比較小。
整個地塊200-300米外就是軌道環線，預計今年年底開通運營；臨近石橋鋪商圈、楊家坪及石坪橋；周邊學校比較多，2公里範圍內有石坪橋小學、楊石路小學、重慶育才中學、謝家灣金茂小學等多所學校。
石坪橋地塊周邊最近一次土拍是在去年9月，中國電建以以樓面價10102元/㎡成交，目前還沒開盤，網上預估開盤價2萬+。
項目周邊，還有萬科彩雲湖、印江州等套內2萬+的樓盤。
單純看位置，石坪橋地塊比萬科彩雲湖、電建洺悅國際的位置都要好一點，為何土拍價格比去年電建的價格還要低？
不少人聯繫到最近大環境有了變化，比如人民幣匯率“破7”，還有央行優化信貸結構，控制房地產貸款投放等。
大環境變化只是一方面，這次土拍只有融信一家報名，自動以掛牌價成交，這就比較奇怪了。就算大環境變化了，核心區地塊夠好，也不至於只有一家開發商報名參加土拍。
比如，去年萬科彩雲湖也是樓面底價7000多拿地，很多人看不懂為什麼會那麼低，其實萬科有各種隱形成本，包括搬遷高壓電線塔，算上隱形成本樓面價破萬。後來旁邊的電建沒有各種限制，成交樓面價直接上萬。
2、地塊及周邊市場真實情況
關注土拍，不僅要關注價格，還要關注地塊本身的條件以及整體市場。
數據機構發圖說地勢平坦，開發難度小，但根據現場實踩，發現並不是怎麼回事。
融信拿下的地塊，地段雖然不錯，地勢卻沒有大家想象中的那麼好。地塊處於一個坡頂，周邊地勢差明顯，土石方的工作量不小，開發週期不會短。
來自渝夫地產觀
除了地勢原因，再來看看地塊本身的信息，以及周邊市場。
石坪橋地塊，土地面積1.95萬方，可開發體量3.90萬方，容積率2.0，用地規劃限高40米，配建用地面積不小於2500平米的菜市場。
首先，石坪橋地塊地體量很小，不好操盤，一般大開發商都喜歡大一點的地。
其次容積率2.0，在九龍坡核心區的確很低了：
印江州均價24000元，容積率2.7
中海九龍天頌均價22000元，容積率3.01
萬科彩雲湖，均價22000元，容積率2.5
之前灘子口地塊容積率2，限高60米，結合九龍半島概念，樓面價拍出13549元/㎡，給人無限想象。
而這次，石坪橋地塊，同樣是容積率2.0，怎麼就溢價率0？
其實，換個思路，你就明白了。
容積率為2，限高40米，未來以小高層和洋樓等改善型產品為主，戶型小不了，按照套內100平米左右計算，參考周圍新盤均價2萬+計算，一套要保守估計200萬+。
目前，九龍坡套內2萬以上的改善房，印江州、中海九龍天頌去化都很慢，賣剛需的萬科彩雲湖靠小一點的戶型賣得還不錯。
房子，看價格，不是隻看單價，還要看總價。土拍，也不要只看價格，還要看打造出來的產品，未來賣給誰。
這塊地，按照目前9600的成交樓面價，打造改善房，總價已經不低了，是樓面價再高一點，購買人群從哪裡來？
除了以上因素，還有兩個隱藏因素，一個隱藏因素是網友說的可能有軌道、隧道下穿，到底從地下多少米下穿而過，具體路線怎樣，距離項目多遠，有沒有什麼影響，還得等官方公佈；另一個隱藏因素是周邊環境。石坪橋地塊周圍一圈老房子，此次地塊限高40米，視野能有多少還是個問題。
天宸一品當初就是地王，地段也不錯，但是周圍一圈老房子，現在套內3萬+，只有頂層位置最好的一套賣掉了。
樓面價9600已經不低了，開發商不是傻子，融信似乎經常拿高價地，第一次巴南拿地溢價60%多，第二次兩路那塊地溢價90%多。不知是其他開發商不想和融信搶，還是本來就只有融信一家報名。
說點其它的
開發商拿地的時候會考慮修出來房子的價格和去化怎麼樣，高廟國際、天宸一品等去化的情況，肯定對開發商有觸動。之前龍溪鎮土拍之所以高，除了地段、時間節點原因，還參考了市場，象嶼悅府去化還相對正常。
坡區250萬以內的房子還是能勉強賣一下，如果是更高階的改善類，基本很難再拍高價。坡區現狀決定了這是塊剛需之地，改善什麼的都靠邊站。坡區雖然接壤渝中但是畢竟不是渝中。沒有沙區集中的教育資源。也沒有南濱路的江景。修點兒剛需高層總價控制下，單價高點兒還是能賣的，但是這樣就更進一步的鞏固了整個板塊的剛需特質。
不過石坪橋這裡拍個9600也是好事，若是起步價控制在200萬左右，這價格也還可以的，甚至一次少開一兩棟能搶一搶，讓坡區也有個關注度高跑得快的改善未嘗不是好事，直面差距，去掉泡沫，補足自身不足，穩步前進。
除了地塊本身原因，目前大環境確實有了變化。石坪橋底價一出，影響的是市場預期。不過一次土拍還不能證明什麼，後面北區還有土拍，起拍價也不低，連續的土拍更能反饋出市場的真實熱度，暫且先觀望。
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