中海物業是中海外[688.HK]旗下的物業管理公司,在中國內地及香港有廣泛的業務。公司在母公司強大的項目支持,我們預期2016年至2019E年每股盈利的年均複合增長率為18.3%。在2016年底,公司有1.8億港元的淨現金,我們預計中海物業將會作出重大的收購,而這很有可能和中信地產的物業管理業務有關。不過,有關交易的時間及估值仍為未知數,我們偏好靜觀其變。首次覆蓋並給予“持有"評級。我們的目標價1.60港元是建基於20倍的2017E市盈率。
投資亮點
母公司中國海外發展提供充裕的項目。中海物業是從中國海外發展[0688.HK]分拆上市,是典型開發商模式下的物業管理公司。據招股書所披露,中海物業的在管面積中,近90%來自相關公司開發的房地產項目,因此中國海外發展的項目將對中海物業的盈利增長十分重要。預計中國海外發展在2017年的完成建築面積將達到1,350萬平方米,與2016年的水平相若。因此,我們認為中海物業2017年的合同面積將保持穩定增長。
有機會從母公司收購中信的資產。截至2016年底,中海物業的淨現金頭寸超過18億港元,足以進行大量收購。在中國海外發展於2016年收購中信地產後,若中海物業從中國海外發展收購中信地產的物業管理業務,我們認為是合理的。中信地產的物業管理業務2015年收入為9.2億港元,相當於中海物業收入的36.2%。如果我們的預期成真,這對公司來說將是十分重要的催化劑。但是,該公司從未就該潛在收購發表評論,因此收購的時間和估值均未確定。
拓展海外市場的先行者。與同業相比,中海物業來自海外(港澳)的收入最高。我們認為,較大規模的海外業務是公司是重要特色,也是其競爭優勢,因為這有助公司從其他公司取得重點項目,並收費較高的管理費。
我們抱持謹慎樂觀的看法。我們預計中海物業的盈利將保持15%-20%的增長。不過,由於公司較低調,加上中信地產注入物業管理業務方面存有不確定性,我們認為公司短期內沒有明確的催化劑。根據我們的2017年每股盈利預測(0.08港元),中海物業目前的2017年市盈率為18.1倍,屬於同業之間的中間水平。我們相信20倍的2017年目標市盈率在目前是為合理,與其盈利增速相符。
風險:(1)第三方開發商給予的支持不及預期;(2)增值服務市場競爭激烈;(3)收購存在不確定性。
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