我們首次覆蓋三大中國物業管理公司。我們預計,物業管理公司將得到更多投資者青睞,因為房地產開發商在2017年開始將受到不明朗的政策和經濟環境所影響。日趨穩定的物業管理行業的發展機會越來越多,因為多家物業管理公司都持續創新。而O2O平臺等舉措將有助節省成本和帶來更多商機。
宏觀層面的利好因素:城鎮化持續推進,國民收入繼續增長。儘管近期房地產市場有所收緊,但中國的城鎮化進程繼續推進。伴隨著收入的增加,預期與物業相關服務的需求將繼續上升。我們預計在2015年到2020年,該行業的在管總面積的年均複合增長率將達到3.6%, 在管總面積在2020年將達到208億平方米。
行業層面的利好因素:行業整合和服務創新。在整體市場不斷增長的同時,該行業亦正在整合,行業領導者收購了更多小型企業。現時該行業仍然高度分散,前100大的公司只佔市場份額約30%,這帶來大量的併購機會。強大的物業管理公司正在變得更強,因為它們在科技的幫助下開發了更多創新和具盈利能力的增值服務。對於龍頭企業,增值服務的利潤率通常會較高,在某些情況下更貢獻超過50%的毛利潤。我們預計這一細分市場將繼續促進龍頭企業的盈利改善。
良好的盈利增速;採用輕資產模式。對於我們覆蓋的三家行業龍頭,我們預計它們的每股盈利在2016-2018年的年均複合增長率達到21%-28%,增速遠高於許多“舊經濟”行業,因這些“舊經濟”行業都受到中國經濟逐步增長放緩所影響。估值方面,三隻股份的2017年預測市盈率為16-21倍,若考慮到它們每股盈利的快速增長,我們認為這個估值吸引。
我們推薦的次序:綠城服務>彩生活>中海物業。目前我們的首選是綠城服務[2869.HK,買入],因為我們認為其業務將受益於長三角地區的中高端物業服務發展。其創造新的收入來源的能力也優於同業。另外我們預期彩生活(1778.HK,買入)的盈利將在2017年恢復增長。雖然彩生活的每股盈利增長將在2017年和2018年加快,但由於我們對其往績有一定保留,因此該公司不是我們的首選。至於中海物業[2669.HK,持有],我們認為投資者應等待更好的切入點,因為公司短期內並無催化劑。