老物業在屋內，新物業在屋外等待。
□大河報·大河客戶端記者孫煊哲文吳國強攝影
近日，鄭州市惠濟區迎賓路401號甲六院（別墅）小區業主反映，“高端別墅區被治理成城中村，小區管理鬆散、垃圾清理不及時，盜竊頻發……”
4月23日一大早，在小區門口，一支由保安、保潔、物業工作人員組成的新物業隊伍嚴陣以待，準備進行新老物業交接。在4天前，當地物業主管部門已經下過通知，要求老物業15日之內交接完畢。“全靠業委會的努力，這下我們別墅區被治理成城中村的現象就要改變了。”當業主們正在對美好生活憧憬時，他們遇到的卻是“老物業不走，新物業進不來”的尷尬局面。
新物業進不來，老物業不走
“堅決維護甲六院（別墅）小區業主委員會”“熱烈歡迎您好物業入駐”，4月23日上午8時許，兩個條幅分掛在甲六院小區門口兩邊。十幾名新物業公司的保安列隊整齊，個個精神抖擻，正在聽隊長訓話，準備進入小區接收物業。
“你們看，這新物業公司的保安就是不一樣，精神頭十足，今後我們的日子就好過了。”一名業主對其他業主說。
上午8點半，由物業公司一名經理帶隊，保安、保潔以及兩名物業管理人員正式進入小區。
保安整齊排成兩隊開始巡邏，物業工作人員進入辦公區域時卻遭到老物業阻撓。“沒有正式交接前，誰也不準進入辦公區域。”老物業一名工作人員稱。
“現在不是就來交接的嗎？您看，我們帶著政府部門下的讓你們撤離的函呢。”新物業公司經理回答。
“那不行，我沒有接到我們公司領導的通知，你們不能進去。”老物業員工依然不退。隨後，交接進駐工作陷入僵局。
下午3時許，新物業保安欲強行接收門口保安亭，與老物業幾名保安發生拉扯、推搡，但依然沒有成功。
直到晚上10時許，在警方出面調解下，新物業人員主動暫時撤離。
老物業質疑業委會成立違規
經過一番交涉，新老物業和業主委員會坐下來進行談判。
“現在要談的是新老物業交接的問題，請你們配合新物業。”業主委員會相關負責人魏女士首先發話，“如今區和鎮兩級政府下發的文件都在這，業主大會和業委會也都合法成立，公章也刻了，我們是合理合法地在行使我們的權利。”
魏女士現場出示了相關資料，包括業委會成立相關文件、業委會與新物業簽訂合同及會議證明、惠濟區房管局下發通知老物業撤出的函等。
在這份函中寫明：要求貴公司按照《河南省物業管理條例》規定，於15日之內及時與小區業主委員會辦理物業交接手續，移交屬於小區物業管理區域及區域內專屬公共基礎設施設備的管理權、分割移交屬於別墅區業主的物業管理用房等。
老物業一名顧姓經理稱，“不是我們不交接，而是現在這個事有爭議：一是小區的高層區和別墅區應該是一個物業區域，業委會成立只包括別墅區，不合規；二是小區業委會成立時的‘雙過半’證據系偽造；三是物業撤離後，高層區業主缺少物業服務，他們不答應”。
“我們一切手續都是按照相關法律法規走的，否則政府部門也不會批覆。我們別墅區物業費近4塊，小高層1塊多，我們現在要換物業，小高層可以用我們的新物業，也可以選擇繼續用老物業，跟我們沒關係。”魏女士稱。
雙方各執一詞，互不相讓，談判陷入僵局。
小區業委會成立合規，有疑問可訴訟
那麼，老物業所說的情況是否站得住腳呢？記者來到了惠濟區房管局進行求證。
“我們是嚴格根據相關法律法規執行的，程序上沒有任何問題。”對於這次下發的函，該局物業科相關負責人王先生稱。
據他介紹，物業管理區域劃分是歷史遺留問題，房管局給老物業下發的函中明確註明：屬於規劃遺留問題，高層業主物業管理用房不在移交範圍之內，涉及爭議的公共用房及附屬設施等以法院判決或相關政府機關認定的文書為準。
王先生進一步稱，“大約10年前，開發商報上來的材料就是把高層和別墅兩個區域分開的。下的函規定是在15日內進行新老物業交接，如果逾期老物業不走，我們會給城管執法局下函要求處罰，城管執法局調查取證後認為該處罰，再對老物業下罰單。如果有業主認為我們處理得不合理，可以向法院提起訴訟”。
也有業委會成員認為，2018年2月，河南省住建廳下發的《河南省物業管理區域管理辦法》中規定：被市政道路、圍牆等自然界限分割的物業項目，應當以分割後的最小區域為界限劃分物業管理區域。“我們別墅區有自己單獨的圍牆，與高層之間又規劃有市政道路，應該是兩個區域。”
老物業說的甲六院業委會的成立違規是否屬實？隨後，記者來到惠濟區花園口鎮政府，相關負責人趙先生告訴記者，“甲六院小區業委會的成立沒有任何問題，‘雙過半’的簽名資料證據存的都有檔案，程序完全合規”。
律師說法
“根據相關規定，老物業在物業服務合同終止後應及時與新物業公司進行物業管理資料移交併及時退出原管理區域，否則就構成違法行為了。”河南中豫律師事務所律師劉峰傑認為，《河南省物業管理條例》第八十三條也做出了具體規定：違反本條例第五十二條第一款規定，物業服務企業未按照規定辦理移交手續的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二十萬元罰款。物業服務企業未按照約定時間提前撤出物業管理區域的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。違反本條例第五十二條第二款規定，原物業服務企業未在規定時間內退出物業管理區域的，縣級以上人民政府物業管理行政主管部門自規定時間屆滿次日起對其處以每日一萬元罰款。
“也就是說，對於老物業的消極不履行行為，小區業委會可以向政府物業管理行政部門進行投訴。”劉峰傑說，長期以來新老物業交接和撤場面臨的問題，往往都是政府有關部門未能及時履行法定職責造成的。企業的違法成本較低，抑或是雖然有相應的規定，但是政府部門很少行使過該項行政處罰職能，造成違法企業不害怕，違法行為無處罰的困境。
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