造車玩科技，12家穗上市房企過半營收不足百億想轉型但痛點是它

中國奧園營收淨利增長搶眼富力地產淨利同比下滑60%

12家廣州上市房企中營收跨過“百億關”的有5家，且都呈增長趨勢。恆大地產穩坐第一，營業收入為4661.96億元；富力地產緊隨其後，營收為768.57億元。越秀地產也加入了“百億聯盟”。7家營收不足百億元的廣州上市房企中，僅有天譽置業實現營收增長，同比增速達51.74%。剩餘的6家企業營收都同比下滑：排除不再把房地產開發經營納入經營範圍的綠景控股，剩下11家上市房企中，營收倒數第一的新天地產集團營收下滑最大，同比下降61.67%；其次是粵泰股份，營收也大幅下滑，2018年營收為32.75億元，同比下降41.52%。而珠江實業營收也下滑了19.70%，為34.05億元。

營收圖表

從12家上市房企年報可以發現，營收情況與房地產開發銷售情況緊密相關。2018年廣州12家上市房企房地產開發銷售平均收入為520.50億元，平均同比增幅為8.92%，而除去不再把房地產開發銷售納入經營範圍的綠景控股，剩餘11家房企這一業務板塊的收入平均佔到總營收的91.28%。

房地產開發銷售業務方面，恆大地產以4527.64億元的收入繼續穩坐第一，佔總營收的97.12%；排名第二位的富力地產，房地產開發銷售業務收入佔總營收比為86.38%，這一變化主要是由於富力在2017年11月收購萬達74間酒店，並將其中71間併入2018年財政情況，導致酒店運營的營業額迅速上漲，達70.28億元，相比2017年增長195.89%，該板塊營業額佔總營收比也從4.01%上升至9.14%。越秀地產房地產開發銷售業務收入達242.90億元，佔營收比為91.89%。

房地產開發銷售收入下滑幅度最大的是新天地產集團，相關業務為2.51億元，佔營收的90.03%，同比下降64.19%。合景泰富和粵泰股份的該板塊收入也分別下滑41.87%和41.04%。3家企業在年報中除了提到房價調控政策和房企融資環境的收緊對業績造成影響之外，國際形勢變化下宏觀環境的不穩定也是一個重要原因。

淨利潤圖表

在歸屬母公司淨利潤方面，恆大為373.90億元，遙遙領先，同比增長53.41%。淨利潤增速方面，時代中國同比增長64.90%，是12家上市房企中增速最快的，歸屬母公司淨利潤達43.99億元；營收增速最快的中國奧園在歸屬母公司淨利潤的增長上也達到46.89%，位列第三。

值得注意的是，富力地產以83.71億元的歸屬母公司淨利潤排名第二，但與2017年相比大幅下滑60%。從年報透露信息來看，下滑主要源於其商業版圖的擴張。2018年富力地產銷售和行政開支共62.65億元，比2017年提高了42.87%，富力解釋這是由於集團在目前77個城市的經營以及進一步加強職能部門所致。同樣在歸屬母公司淨利潤上縮減的還有珠光控股、粵泰股份和珠江實業，分別下滑了97.30%、75.17%和31.78%。

平均營收過百億的廣州房企裡，“管家”們的年薪有多少？南都記者對12家房企中公佈年薪的18位董事長和總經理稅前薪酬進行統計後發現，“百萬年薪”成了穗上市房企董事長和總經理的標配：有10家企業的董事長和總經理共15人在2018年稅前收入過百萬。其中營收和淨利潤遙遙領先的恆大地產，其行政總裁夏海鈞稅前年薪達2.23億元，成為18位董事長和總經理中唯一年薪破億者。

薪酬圖表

除去夏海鈞，剩餘17位董事長和總經理的平均年薪達到266.67萬元。對5家營收過百億的廣州上市房企對比後發現，其中4家民企的董事長和總經理稅前年薪均過百萬，與營收狀況相對一致。營收水平居於次席的富力地產，董事長李思廉和行政總裁張力稅前年薪皆為528.6萬元，在18人中分別排在第3、4名；時代中國董事會主席兼行政總裁岑釗雄排名第5，稅前年薪達372.1萬元；而中國奧園董事會主席郭梓文和行政總裁郭梓寧稅前年薪同樣突破百萬，分別為263.5萬元和245.3萬元。

相比之下，越秀地產一、二把手的稅前年薪顯得“低調”：董事長林昭遠稅前年薪為154萬元，在18位董事長和總經理年薪中倒數第5，而總經理林峰只有58.6萬元。另一家國有房企珠江實業由於高層更換，在2018年9月新上任的總經理答恆誠僅從公司獲得稅前報酬12.79萬元。此外，珠江實業年報還披露了前董事長的稅前年薪，達百萬。而在12家穗上市房企中，也存在企業經營狀況不佳，但董事長和總經理年薪高的情況。營收和歸屬母公司淨利潤排在末尾的珠光控股，其董事會主席朱慶凇稅前年薪為257.47萬元，高於18人平均年薪，而行政總裁劉捷稅前年薪為619.29萬元，僅次於恆大地產總經理夏海鈞。

轉型：路不易

賺錢還是靠地產

近年來，多個上市房企在轉型之路上探水，廣州12家上市房企的轉型軌跡具有一定典型性。無論各家轉型動作多大，從財務狀況來看，目前賺錢來源主要是靠地產銷售收入。

2016年，綠景控股對公司經營範圍調整，在清理房地產庫存的同時，也開始探索醫療健康等領域。但從年報中透露的信息來看，綠景控股轉型之路並不順暢。

2018年綠景控股的醫療服務領域營收僅139.11萬元，同比減少73.54%。2018年，綠景控股還出售了北京明安和明安康和的100%股權，以及南寧明安70%股權，目前旗下的醫療行業全資子公司僅剩廣州市明安醫療投資有限公司和深圳市明安醫院管理有限公司，相比2016年大幅減少。

同時，公司對旗下醫療項目的研發投入也縮水過半，2018年投入609.15萬元，同比減少58.38%，且主要是為北京明安子公司明安在線的在線醫療投入。相比前兩年在醫療行業大張旗鼓的投入，綠景控股突然的“低調”也暗示了公司轉型的不如意。

財經資深研究員喻姿瑋認為，轉型的更大困局在於——企業對行業舊有發展模式難以做出實質性突破。有地產公司從2014年開始進軍基建、金融、消費三大板塊。在業務培育期的大量投入之後卻沒有產出。在一番吃力不討好的折騰後，企業發展規模不及預期，利潤萎縮。或新業務缺乏明晰的模式和邏輯，而且轉型機會成本很高，一旦利潤青黃不接或陷入停滯，後果難以承受。資金、人才、資源都會成為新業務開展中的障礙和困難。

雖然轉型不易，但12家上市房企對一定要轉型達成了共識。珠光控股和中國奧園在年報中提到，2018年是房地產調控最密集最嚴格的一年。同時房企融資環境保持收緊態勢，也使資金密集型行業的房企感到頭疼。而對於珠江實業和粵泰股份此類經營狀況不佳的中下游房企，更是受到土地、建造、人工、融資等方面的成本上升、房地產行業競爭加劇、行業集中度進一步提高等因素的影響。

專業鎮、產業園是近年來許多房企選擇的轉型創新載體。12家上市房企中有房企直接或間接參與創新載體的建設中。如新天地產集團選擇在江蘇省揚州市廣陵區和徐州市雲龍區的優越地段，策劃建設包括商鋪、辦公室、辦公室公寓、商貿展覽中心、電子信息商貿中心、物流分發中心及倉庫的綜合智慧物流城，希望把集團業務領域擴展至物流業的物業開發，並與信息化和智能化結合。其他房企雖然年報中沒有披露這方面的情況，但通過整理公開信息，還是有不少企業曾考慮過參與類似項目。

在目前宏觀環境下，讓部分房企被迫選擇向戰略性新興產業園區轉型。南都記者調查瞭解到，以廣州為例，有些專業產業園走的是政府、科技公司和房企三方共建或政府、房企兩方共建的方式。

兩種方式中，房企擔當的多為基礎建設角色，待載體建設後，負責招商引資，成為二房東。“其實產業園的運營模式和孵化器有些相似。”一名相關政府部門人士介紹，產業園發揮價值的關鍵是運營商和園區企業發生關係。比如運營商要提供給園區企業相關資金和技術支持，通過投資園區企業獲利。但目前多數運營商還是做二房東，“前者方式和房企過去賺快錢的方式完全不同，前者需要花時間和精力來培育，”但在目前房企傳統主營業務不景氣的情況下，又缺少相關行業資源，房企會更容易選擇後者。為填補行業資源短板，目前有大型房企在搭建專業園時會拉一名科技公司搭檔，或購買科技服務。

轉型不易，但上市房企還是選擇走下去，還要“多元化”。珠江實業提出要開展多元化房地產精品項目提升行業競爭力，粵泰股份同樣提出將多元化戰略作為發展支點。恆大地產也稱已完成集團多元化佈局。

除了創新載體外，12家房地產企業的業務拓展方向中，最受青睞的當屬醫療健康領域。兩家上市國有房企都有動作：越秀地產與臺灣瑞光健康、法國愛德福及珠江醫院簽訂合作協議，共同開拓中國醫養融合市場。珠江實業已取得中醫門診執照，併成立基於社區的健康管理中心，正在持續推進其健康管理業務。

此外，除恆大地產推出“恆大養生谷”和2月開業的海南博鰲恆大國際醫院外，天譽置業也在南寧啟動其營運醫院計劃，而粵泰股份在2017年完成收購廣東康正天倫(粵沛)醫療投資有限公司股權，佈局“大健康”板塊，積極開拓高端康護醫療機構項目，且與廣東省第二人民醫院成立國際醫學中心項目，引入“省二院”生殖醫學及生殖力保護中心，開設醫療美容、生殖健康等項目。

而城市更新業務也是廣州房企的置頂選項。作為市屬國企，越秀地產在2018年繼續推進舊城、舊廠、舊村改造業務。而廣州民營房企中，時代中國2018年通過廣州豐鼎項目、佛山太平項目以及佛山瑭虹項目共3個城市更新業務項目獲得27.76億元收入，中國奧園則與恆基兆業地產集團簽訂廣州番禺氮肥廠城市更新項目合作協議。

此外，酒店經營也被部分房企看中。合景泰富已有4個國際品牌，及5個自營品牌。富力地產更是將酒店經營當做第二支柱業務：2018年拿下74間酒店，躍升為全球最大豪華酒店業主。酒店營收在總營收中的佔比也攀升至9.14%。

還有上市房企跨界新興產業。恆大地產在2018年年報中透露，公司已完成佈局新能源汽車全產業鏈，力爭3–5年成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團之一，旗下的恆大新能源汽車天津基地計劃2019年6月份全面投產。5月8日，恆大智能汽車(廣東)有限公司向公眾公開《恆大智能汽車零部件項目環境影響報告書》(報批本)與《建設項目環境影響評價公眾參與說明》。

據悉，恆大智能汽車(廣東)有限公司選址南沙區萬頃沙保稅港加工製造業區塊電子信息工業園，將以純電動乘用車配套零部件為代表產品，建設生產基地。項目總投資金額為61億元,計劃2020年建成。此外，2018年4月恆大還與中科院達成合作，正式進軍高科技產業。

中國奧園則在跨境電商領域排兵佈陣：旗下奧買家集團雙線購模式2018年正式落地。天譽置業也與惠普企業集團開展合作，建立運作平臺提供數據通訊專業知識及解決方案。

大房企跨界科技，業內解讀不一。有業內人士認為，大多數房企的高科技業務是為地產業務賦能。是以高科技為名，繞道拿地。不難發現，房企投資高科技，大多采用“地產+”的模式，將科技與主營業務協同。比如有房企佈局大健康、醫療行業，也是將地產主業、社區與後者協同。也有觀點認為要鼓勵大房企轉變過去盈利的方式，關鍵是補齊行業資源短板。

考驗房企能否轉型徹底的還是房企過往的營收模式。國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝曾表示，房企的組織架構相對鬆散，之前房企只要拿到地，項目能賣出去，就能賺到錢。粗放式的增長沒有給房企磨練出一個團隊，這使得房企在跨界進入一個競爭激烈的行業時，舉步維艱。

此外，房企面臨的另一情況是科技需要高投入，且投入週期長。在目前房企營收同比縮減情況下，跨界科技或對房企造成財務壓力。為此，房企要改變過去通過房地產銷售業務來支撐高科技投入的模式。

出品：南都科創工作室

採寫：南都記者 任先博 見習記者 蘇博華 李悅

編輯：劉蘭蘭