上週天，木木的一篇文章《比煙臺房價上漲更可怕的事情正在發生...》關注度特別的高，也引發了很多人的焦慮，以及對煙臺房價的非議。
那篇文章是圍繞煙臺新樓盤產品現狀（戶型變大，小戶型幾乎絕跡）展開，另外從供給端以及需求端兩方面探討其原因。
供給端方面，有政策上“9070政策”取消的原因，
也有房價上漲影響到土地價格上漲，開發商成本明顯提高，要通過大戶型高端產品提高溢價率的原因。
補充一下，在木木看來，最近一年多煙臺土地價格明顯上漲，有一定可能性，還跟棚改還貸有關係。
2017—2019年，煙臺市執行山東省下達的三年棚改計劃。
2017年10月的膠東在線的一篇新聞中提到棚改與貸款的關係“中央和省市為棚改提供了好多優惠政策，其中我們體會最大的優惠政策就是銀行給我們地方政府的獨資企業提供低息的長期的貸款，有了這個貸款，就使一些原來不具有市場改造價值的村居有了改造的可能。”
棚改有低息貸款，但是這個錢，總歸是要還的，“據福山區棚改辦測算，目前部分城中村的拆遷成本一畝地將近伍佰萬元整，而土地出讓只能達到一半，剩下的一半還是需要政府承辦”。那麼，當棚改的低息貸款進入還款期後，是否要從新出讓的商品房土地出讓金裡面出這筆錢呢？
一方面煙臺房價上漲，開發商獲利空間變大，另一方面較高的土地出讓金，會緩解棚改還貸壓力，所以，木木才說——最近一年多煙臺土地價格明顯上漲，有一定可能性，跟棚改還貸有關係。
如果是這樣的話，開發商的獲地成本上去了，可能就下不來了，相應的，房價也很難再下來。
木木在2012年買房的時候，那時候還是中間戶小戶型單價貴、打頭戶大戶型單價便宜，最近幾年卻已經變了。
煙臺最近一兩年供應的新盤，第一戶型變大，第二產品高端。比如大戶型，就出了不少兩梯兩戶（一梯一戶）的產品。
的確，從去年下半年開始，煙臺在售樓盤的報價，基本上都是維穩，很少有樓盤有明顯、大幅度的上漲。
之後新開盤的這些樓盤，單價確實更高一些，但是產品設計得也要更高端，所以也說得過去。
從表面上看，煙臺的新房價格維穩。
但是，具體到你能買的樓盤，當新盤供應以改善、大戶型為主的時候，買房需要付出的總價必然大幅度提升。
至於煙臺的新盤供應為何變成以改善、大戶型為主的態勢，木木的文章裡，既從供給端做了分析，也從需求端做了分析。
簡單來說就是，購房意願強烈、資金實力雄厚的那波人，他們的需求是改善、大戶型。
但是，總有一些人，他們不是不想買房，而是現在的房價，真的買不起了，即使單價可以接受，總價也付不起。木木跟看房團的時候，就遇到過這樣的網友。
所以就回到了本文的主題——煙臺房價越來越高，剛需還有上車機會嗎？
木木前文最後，給出了五條建議，分別是買新盤90多平、老盤剩餘小戶型、二手房、共有產權房，以及公寓。
伴隨“新盤改善化”，“剛需公寓化”或許也是一種出路，就是對資金實力不足或者對抗新婚姻法的婚前置業的客戶來說，買一套公寓來給自己安家。
木木有兩位同事，多年前在逸城山色買了兩居室，印象中是不到50萬總價、不到10萬首付，把家裡為其準備結婚買車的錢要出來，就差不多了。
但是現在，這個價格，是很難買到住宅了，公寓還有一些比較好的選擇。
煙臺最近新出的公寓產品，不光在價格上可以讓你回到多年前的住宅價格，有的在戶型上，也並不遜色於住宅。
說起公寓，固有印象中方方正正的塔樓，不通透，什麼朝向都有。
但是煙臺現在的公寓新盤，已經做到了跟住宅很像的“板式”結構——扁扁的一片，只有南北這一個朝向。
示例樓盤：魔卡LOFT（3棟“扁扁的”板式結構樓，為公寓）
甚至戶型上，也能做到南北通透（南向大大的採光面，然後北向也有窗戶）
還實現了買一層送一層。
示例樓盤：魔卡LOFT
買一層送一層（只有一層計建面），對購房者特別合算，原因在於，這種房源，開發商的土地成本低，所以總價上比兩層都要計建面的複式戶型低得多（按建築面積測算出來的樓面價，是政府出讓土地的時候，定價參考之一，所以建面低，土地成本低，房價就可以做低一些）
以魔卡LOFT作為示例樓盤，是因為剛剛結束的住博會，公寓樓盤中只有他是參展並且有戶型模型展示，解決了木木關於公寓如何做到南北通透的困惑。
圖：南向採光面（上下兩層都有窗戶）
圖：北向採光面（下層為走廊，上層有北窗）
這個樓盤的位置是在港城西大街與魁玉南路交匯處。
公寓後續交易的稅確實高一些，但如果真作為婚前置業的話，反正我是不會賣掉婚前個人名下房產的。
本文作者：王木木（為文章原創性負責/歡迎關注王木木的房產圈）