先聲明，本人從未持有陽光城這隻股票，過往關注得也很少，雖然地產板塊個股我總體都有一定了解。這次是因為有球友在私信詢問，群裡也有朋友持有，閒來無事看了看陽光城的經營數據情況，作為一種記錄和回覆吧。沒有長期跟蹤研究，僅從財務報告得出的個人直觀看法，僅供參考。
如果以一句話來總結我對陽光城經營數據的印象，那就是: 銷售端增長良好，而負債和盈利能力匹配狀況不理想。
下面主要以數據說明:
先說銷售，2018年簽約銷售金額1628億，增長78%，報表ms直接引用克爾瑞排行榜數據，這點有些喜感。銷售均價1.28萬/平，較上年下降一千元，結算均價1.45萬/平，較上年上升一千元。毛利26%，銷售淨利率只有6.9%，去年銷售均價下降，後期結算毛利狀況可能依然不太理想。
年報銷售回款793億，對應1628億如以60%權益佔比計算出的自身1000億權益，回款比例還是不錯的，基本沒毛病。一季末預收款729億，基本覆蓋今年結算增長需要。
土地儲備2018剩餘可售面積4418萬平米，基本上可滿足未來3年開發需要。權益比例62%，2018年少數股東權益達到44%，總的來說項目少數股東權益佔比較高，部分影響盈利水平。
資產分佈狀況，存貨60.4%，貨幣16%，基本符合房企行業狀況。
負債情況:2018年末資產負債率84.4%，扣預收款後的負債率是60.8%，房企中屬於中等偏高水平。2019年一季末，總有息負債1254億，其中短期有息負債457億，長期797。，一季末貨幣資金355億，不足以覆蓋短期有息負債，但從陽光城銷售回款增長情況看，今年如適當控制拿地規模，短期償債風險應該不算太大。
但是，從報表看，去年國家採取的實體經濟去槓桿，收緊融資的政策對陽光城還是有比較大的影響，2018年借款收到646億，償債748億，籌資活動為負數。這個數據較前兩年每年兩三百億籌資淨流入出現很大的逆轉。平均融資成本7.94 %，有息負債結構中，銀行借款佔比從前一年的40%降至28.8%，非銀佔比則從40%升至52.5%。
從以上數據可見，去年陽光城從銀行渠道貸款的難度明顯增加，償債壓力加大，不得不增加非銀渠道貸款。考慮到表外融資利率可能更高，其實際綜合融資成本在8%以上，對費用成本的壓力還是比較大的。這種融資壓力也部分體現在融資抵押上，存貨和投資性房地產受限比例達40~50%，大股東質押股權76.6%。
略為可喜的是，今年一季度隨著銀行降準，金融體系資金較去年出現寬鬆的勢頭，陽光城一季度籌資活動也有所改善，淨流入57億，但總的來說今年償債壓力仍在，需要合理控制投資規模。
最後要提的數據是EBITDA利息保障倍數，我建議大家在分析地產股時都要注意這個指標，EBITDA是息稅攤銷折舊前利潤，代表經營實際創造利潤。EBITDA/費用化利息+資本化利息=利息保障倍數（不含表外負債），是企業經營業務收益與利息費用的比值，陽光城這個數據是0.83倍，其EBITDA去年是73億，說明什麼呢?說明其去年息稅折舊前利潤73億並不能覆蓋全年88億的實際利息支出。雖然這裡面有部分費用前置的原因，但與同行相比，其他多數龍頭房企利息保障倍數基本在2~5之間，可見陽光城的負債擴張和盈利能力之間還是不太匹配，未來發展中需要合理平衡負債和財務安全，防止無效擴張和財務風險。關於EBITDA利息保障倍數，泰禾的問題最嚴重，只有0.46倍，而且泰禾的銷售回款也有問題，這也是為什麼泰禾更容易陷入財務危機的原因。
總結:陽光城屬於近幾年擴張比較快的房企，銷售端增長比較強勁，今年上半年仍然保持了相對較高的銷售增速，回款率也比較健康。但由於有息負債和融資成本較高，以及少數股東權益佔比較高，對利潤侵蝕比較明顯，和銷售規模相比，盈利能力相對比較弱。中短期看，由於結算規模還會增長比較快，從報表利潤增速來說，還會有相對好的表現，但長期而言，能否保持實際盈利能力的持續增長有待觀察。（作者：挪威的森林0323）