三年前，從央視春晚到奧運賽場，森林城市的廣告席捲全國。作為森林城市的所在地，馬來西亞新山的房產大火，海量的中國投資者湧入了這個柔佛州的首府，都想在這個新加坡邊上的城市，重現一個深圳奇蹟。

三年時間過去了，當初的森林城市早已是負面纏身。很多的房產類媒體也開始在不斷唱衰新山房產，旗幟鮮明的亮出了“中國開發商的盤都在坑中國人”的觀點。另一方面，最早入局的投資者們也面臨著一個問題，2020年，交房的時間要到了。

新山的房產究竟值不值得投資？作為一個沒有直接利益關係的專業海外房產機構，我們今天來整理一下市場上的觀點和論據，然後客觀的分析一下，投資新山和有投資計劃的朋友，你們現在應該怎麼做？

新山房價唱衰論

新山房價唱衰論，這是現階段主流的房產類自媒體普遍持有的觀點，主要包含下面7個原因：

1. 雖然新山和新加坡隔岸相望，但本質上是兩個國家，跟當初香港和大陸的關係沒有可比性。

2. 伊斯干達特區這邊的各項開放政策大多是柔佛州的地方政策，並沒有上升到馬來西亞全局高度，跟當初的深圳沒有可比性。

3. 新山的房價已經虛高，已經跟吉隆坡持平，當地人的購買力沒能力接盤。

4. 伊斯干達特區建立13年了，除了房地產，其他方面發展有限，未必真正存在政策性利好。

5. 配套設施不完善，治安條件一般，不適合實際居住。

6. 2020年，大規模交房40萬套，供需市場迅速打亂，房屋無法出租。

7. 靠近新加坡北部工業區，通勤人員多為藍領，沒有購買力和消費能力。

新山房價堅挺論

其實支持新山房產的一派，主要的觀點已經從唱衰論中能夠解讀出來，目前持這一派的以開發商為主。

大致來說分為幾點：馬來西亞本身極高的居住養老價值、眾多知名企業入駐、伊斯干達特區政策利好，新山通往新加坡的新柔地鐵計劃2024年落成，還有吉隆坡新加坡相連的隆新高鐵，以及我國的頗有影響力的一帶一路倡議。

雙極觀點

在雙極的分析師看來，新山的房價大漲的可能性不大，可能還會小幅下跌，但是整體保值，已經購買的朋友也無需恐慌。

首先，談一下短期的房價走勢。最近的房價來說，新山確實在跌。2017年上漲7%後，2018年第三季度，新山房價開始下跌，現在的房價已經接近2016年年初的水平。我們實際在跟新山的開發商接觸的過程中，也能夠感受到他們的焦慮，積壓了很多滯銷的樓盤。

其次，在雙極分析師與馬來西亞當地銀行溝通的過程中，我們也確實瞭解到，幾乎所有銀行都開始停止給新山的購房發放貸款，說明在銀行的評估系統中，新山的房地產已經是一個高風險的市場。

其三，很多所謂的利好可能也不會落地。比如說隆新高鐵，已經延期了，具體是否能夠實現還要看下一屆馬來政府的決策。

第四，馬來西亞的高層也並不鼓勵中國人在新山的房產投資。究其原因其實去當地實際感受一下就能明白。滿大街的中文標示，似乎所有地方都在說中國話。用一個馬來西亞房產博主的話就是“中國人似乎在這裡購買了一片殖民地”。

以上都是我們認為投資者應當謹慎，避免盲目樂觀的衝動入場。但是，我們絕對沒有在唱衰新山的房產市場，我們認為新山還是一個有價值的市場，並沒有眾多房產自媒體說的那麼不堪。

首先，關於當地人買不起房，無法接盤的觀點。統計數據顯示，新山的房價中位數和人均年收入的比例是5.2比1，也就是說一個當地人不吃不喝5年3個月的工資能在新山買一套房。

雖然這個比例高於馬來西亞平均的4.4比1，但我們的分析師認為在可接受的範圍內。反而是很多房產媒體中介鼓吹的檳城喬治鎮，比例已經到了10.4比1，泡沫更加的明顯。

其次，新山的伊斯干達特區雖然發展水平一般，房價也不便宜。但這個區域對於外國人來說沒有最低購房價格的購買限制。因此，投資者的投資門檻是被拉低的，這裡的投資者也可以去投資一些更好出租的小戶型房產。

此外，關於很多房產自媒體說新山靠近新加坡重工業區的問題。其實也是不準確的，新加坡作為一個東西直徑44公里，南北直徑20公里的地方，分佈著大大小小20多個工業區。所以不論哪個地方都靠近工業區。需要注意的是森林城市的方向，靠近的是新加坡最大的傳統重工業區裕廊工業區。但是新山主城區的方向靠近的工業區就小很多。

還有很多公眾號說的新加坡藍領沒有購買力的問題，新加坡本土的藍領工人可不是當地的中國外勞，他們每個月的薪資也有2000美元上下，在新加坡房價昂貴的情況下，在新山選擇購買或者租賃一套改善性住房完全是可接受的。

雖然說因為通關時間的問題，每天住在新山去新加坡通勤並不普及。但海關的數據也顯示，每個周都有25萬名新加坡人前往新山。因為物價水平存在不小的差別，因此新加坡人週末去新山度假購物確實是一個真實存在的場景。

綜合來說，雖然新山的房產短期內增長空間不大，投資價值低於馬來西亞首都吉隆坡。但從10年以上的角度來看，還是一個穩健可投資的市場。相較於現在火熱的越南、柬埔寨、菲律賓來說，是一個更可靠的投資。